Специфика долевого строительства на элитном рынке жилья

Как правило, в сегментах жилья эконом- и бизнес-класса квартиры часто раскупаются еще до окончания возведения здания. Что касается рынка элитной недвижимости, то в последнее время здесь наблюдается обратная ситуация – до завершения строительства продается не более половины квартир. Среди застройщиков элитного жилья бронирование или предпродажи теряют свою популярность.
Если раньше бронирование использовалось для привлечения средств на раннем этапе, то сейчас застройщики охотнее пользуются услугами банков, привлекая финансирование по ставке 14-16% в рублях вместо того, чтобы продавать жилье по сниженной цене для первых покупателей. Однако еще не так давно большая часть элитных проектов Москвы продавалась еще на ранней стадии строительства. К таким проектам относятся «Парк Палас», «Садовые кварталы», «Литератор», «Barkli Park», «Итальянский квартал», причем два последних жилых комплекса были полностью распроданы еще до окончания строительства.
По мнению экспертов, все зависит от источника финансирования строительства. Если девелопер распоряжается собственными деньгами, то ему выгоднее начинать продажи на более поздних стадиях, а вот в том случае, если привлекаются кредитные средства, то продажи, как правило, начинаются на ранних стадиях, чтобы привлечь дополнительные средства.
В целом, тенденция такова, что на рынке элитных новостроек очень редко происходит продажа на стадии котлована. Если такое случается, то выставляются в основном неликвидные квартиры, а более востребованные предложения появляются уже на более поздних стадиях строительства, когда цена повышается. На стадии котлована, как заявляют эксперты, продажи в сегменте элитной недвижимости в основном закрытые, поэтому покупка жилья доступна лишь ограниченному числу лояльных покупателей, готовых инвестировать в проект.
По мнению специалистов рынка, покупая квартиру на стадии строительства, инвестору не придется рассчитывать на высокую доходность. В лучшем случае доходность при такой покупке составит около 10-15% годовых.
Многие специалисты рынка считают, что при благоприятной экономической ситуации на растущем рынке можно рассчитывать на рост цен примерно в пределах 30%. Рост цены во многом зависит от двух факторов: от повышения стадии готовности жилого комплекса и состояния рынка. Однако некоторые эксперты рассматривают более позитивное развитие событий, прогнозируя рост цен до 100% при наилучшем сценарии.
Гораздо больший объем прибыли, как считают эксперты, можно получить при реализации элитных апартаментов, поскольку стоимость апартаментов на 10-15% ниже стоимости квартир в пределах района. Все это делает апартаменты более доступной и привлекательной альтернативой элитным квартирам.
Еще одним способом получения прибыли, как полагают эксперты, является инвестирование в проблемные проекты, при реализации которых возникали задержки сроков строительства и т.д. В этом случае вкладываясь в такой проект, инвестор получает своего рода премию за риски. Большое количество таких проблемных проектов в сфере элитной недвижимости появилось в кризис, поскольку нестабильная экономическая обстановка в первую очередь отразилась на данном сегменте жилья.
В целом эксперты считают, что рынок элитной недвижимости стал более цивилизованным, а при условии реализации проектов в соответствии с ФЗ-214 по ДДУ с регистрацией в Росреестре риск столкнуться с недобросовестными застройщиками снизился практически до нуля. Существует вероятность переноса сроков сдачи объекта, но, по мнению специалистов рынка, о двойных продажах или банкротстве застройщиков в данном случае речи не идет. Тот факт, что сейчас считается абсолютно нормальной ситуация, когда на завершающем этапе строительства в доме остается 20-25% непроданных квартир, говорит о том, что российский рынок элитного жилья приближается к цивилизованному мировому рынку недвижимости.