Первый самарский проект-дискаунтер «Крутые ключи»: три составляющих успеха

За четыре года строительства в комплексе было возведено 16 тысяч дешевых квартир. Цена за кв. м. здесь предельно низкая – 30 тыс. руб., а квартиры при этом небольшие по площади. Автором проекта стал местный бизнесмен Владимир Кошелев, в честь которого новое поколение квартир назвали «кошелевками» по аналогии с хрущевками.
Изначально рынок не принял новый проект. Основные сомнения были связаны с качеством жилья – никто не верил, что за такие деньги качество застройки будет хорошим. Многим представлялось, что это будет строительство своеобразных современных трущоб с централизованным интернетом – холодных, тесных, и даже, возможно, с выгребной канализацией. В итоге в Крутых Ключах на сегодняшний день заселено 16 тыс. квартир, функционируют три детских сада, школа и православный храм, имеется вся необходимая социальная и развлекательная инфраструктура.
Успех проекта заключается в трех составляющих – малоэтажность застройки, темпы и объем строительства. В результате малоэтажность гарантирует минимальную рентабельность, а темп и объем позволяют наращивать прибыль до желаемого уровня.
По данным Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков, себестоимость квадратного метра в монолитной или панельной многоэтажке составляет около 37 тыс. руб. На рынке малоэтажных домов пока нет сложившегося уровня цен, однако считается, что их строительство обходится дешевле – порядка 24 тыс. руб. за кв. м. В последнее время девелоперы, привыкшие вести бизнес с рентабельностью от 50 до 100% вынуждены снижать цены. Бизнес на малоэтажных проектах в рамках правительственной программы предполагает низкую норму прибыли, кроме того, девелоперу нужно создать совершенно новый продукт на рынке с применением инновационных технологий строительства, который способен выдержать конкуренцию, поэтому до сих пор желающих участвовать в таких проектах было немного. Малочисленные участники подобных проектов устанавливали цены на уровне от 40 тыс. руб. Чтобы снизить цену до уровня 30 тыс. руб., бизнесу нужны были дополнительные аргументы, такие, как давление со стороны рынка и перспектив в плане прибыли. «Кошелев-проект» оказался именно таким.
Проблема увеличения прибыли при относительно низкой рентабельности для данной модели застройки решалась за счет объема и темпа строительства. В результате площадь жилья, сданного «Кошелев-проектом», за четыре года возросла в три раза до 280 тыс. кв. м. в год. Крупные застройщики многоэтажек в Москве сдают примерно такие же объемы.
Роль играет и скорость ввода конкретных объектов, позволяющая снизить накладные расходы, доля которых в себестоимости многоэтажного строительства составляет от 12 до 23%. По сравнению со средними показателями многоэтажного строительства, накладные расходы на квадратный метр здесь практически нулевые. В рамках малоэтажного формата у «Кошелев-проекта» есть преимущество по затратам благодаря досрочной сдаче первой очереди квартир – через 9 месяцев вместо запланированного срока в один год.
Однако правильной модели бизнеса недостаточно для успеха проекта. Проблемы при строительстве мкрн «Крутые ключи» были с обеспечением строительными материалами в нужном объеме, поэтому требуемого качества в срок добиться было сложно, именно поэтому в группе компаний «Кошелев-проект» появился завод «Авиакор Железобетон».