На вторичном рынке жилья перестали продаваться квартиры, требующие капитального ремонта

Как отмечают эксперты, на рынке вторичной недвижимости практически отсутствует покупательский интерес к квартирам, требующим капремонта. На фоне значительного преобладания спроса над предложением, сокращения уровня платёжеспособности и удорожания стройматериалов, наличие ремонта заметно повышает ликвидность жилплощади, однако не приводит к повышению цен. Наоборот, чтобы продать квартиру, требующую ремонта, в большинстве случаев приходится снижать цену примерно на 15%, относительно среднерыночных показателей. Примечательна также ситуация в сегментах «премиум» и «элит»: приобрести жилплощадь этого класса сегодня можно фактически по цене одного только ремонта в ней.
По мнению специалистов, предпочтение покупателей на квартиры с ремонтом является безусловной тенденцией кризисного рынка, связанного с удорожанием строительных и ремонтных материалов на фоне ухудшения материального положения значительной части населения. По экспертным оценкам, ремонт вторичного жилья эконом и комфорт-классов примерно составляет 1-1,5 млн. рублей (возможна значительная корректировка с учётом индивидуальных параметров жилплощади и пожеланий собственников). Минимум половина «ремонтного» бюджета – траты на строительные и отделочные материалы, электрику и сантехнику.
Как рассказывает Сергей Шлома (директор Департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость), стереотип о том, что до 90% покупателей после покупки очищают квартиру до «голых стен» и делают ремонт «под себя», в корне не верен. Доля таких «энтузиастов» составляет всего 15%. В основном это молодые люди с достатком, которые могут себе позволить съёмное жильё на время ремонта, с минимумом личных вещей и привязок к определённому месту жительства. Ещё одна категория - те, которые могут пожить с родственниками. И третья – для которых новая квартира не единственное жильё. Для остальных вопрос состояния приобретаемой жилплощади в той или иной степени важен.
До 90 % сделок на вторичном рынке жилья в настоящее время – это альтернативные операции купли-продажи, участники которых (согласно договору) в определённый срок должны освободить квартиру и въехать в другую. Средний срок освобождения жилья по стандартным условиям договора – 1-2 недели после получения свидетельства о госрегистрации перехода прав собственности. В большинстве своём, участники таких сделок – семьи с детьми, мебелью, библиотекой и т.д., которые не могут позволить себе «жить на чемоданах», а планируют быстро переехать в новое жильё. Для таких семей «голые стены» не вариант. Ремонт под себя они сделают, но значительно позже.
Кроме того, в текущем году риэлторы отмечают увеличение требований покупателей к состоянию жилплощади. Объекты, которые требуют срочного капремонта, практически не рассматриваются. При этом, до недавнего времени, такое жильё представляло интерес для частных инвесторов, приобретающих «убитые» квартиры с 10% скидкой, проводящих ремонт (как правило, у таких инвесторов имелись небольшие стройфирмы), что позволяло сэкономить на ремонтных работах и стройматериалах, а потом реализующих жильё по цене до 10-15% выше среднерыночных аналогов. За редким исключением объектами «инвестиций» в данном случае становились квартиры больших площадей, расположенные близко к центру.
Однако, на сегодня, такой бизнес практически перестал существовать. На вторичном рынке – минимум покупателей со «свободными» деньгами, почти все сделки проходят по факту необходимости решения актуальных жилищных вопросов. При этом нынешнее соотношение спроса и предложения (на каждые 10 объектов - не более 2-х покупателей) концентрирует покупательский интерес на максимально ликвидных объектах – квартирах в хорошем или отличном состоянии, реализуемых по цене, соответствующей покупательским ожиданиям.
Специалисты подчёркивают, что на сегодня наличие ремонта почти не влияет на стоимость квартиры. За редким исключением даже качественный ремонт в квартире массовых сегментов не является для собственника аргументом при торге, но позволяет реализовать объект по цене предложения, соответствующей среднерыночным показателям (при том, что около 80 % сделок проходят с дисконтом, в среднем – 10 %).
Интерес покупателей как в массовых сегментах, так и на элитном рынке, сосредоточен на квартирах в хорошем состоянии, и это характерно для всего рынка. Но в элитном сегменте он выражен более ярко. Например, квартира в своё время была куплена за 1 млн. долларов, ещё 500 тысяч долларов ушло на ремонт, обстановку. При этом обесценивание российской валюты (на 45% с начала 2014 года) привело практически к двукратному снижению долларовой стоимости этого объекта. Дорогие высококлассные ремонт и отделка могут прибавить к нынешней цене не более трети своей стоимости - 150-170 тысяч долларов. В итоге, квартиру, суммарные вложения в которую несколько лет назад составляли 1,5 млн. долларов, сегодня можно купить за 700 тысяч долларов.