Московские окраины: гетто или автономии в составе столицы?
По оценкам специалистов Департамента вторичного рынка жилья Инком-Недвижимость, сегодня отмечается более чем трехкратная разница в средней стоимости жилплощади в самых дорогих и самых дешевых районах столицы. Современная застройка и развитая инфраструктура повышают потребительские характеристики окраинной территории и, как следствие, цены на недвижимость, но не меняют тенденции к увеличению разрыва между центром и спальными районами. А неослабевающий приток в Москву низкоквалифицированных трудовых мигрантов критично усугубляет ситуацию, способствуя образованию в городе социально неблагополучных этнических анклавов.
Сегодня средняя стоимость жилья в ЦАО – 316,1 тыс. рублей за кв. м. Именно здесь находятся самые дорогие районы столицы – Арбат и Хамовники: 461,7 и 431 тыс. рублей за кв. м. соответственно. Самое дешевое жилье, исключая Зеленоград и Новую Москву, традиционно предлагается в ЮВАО – 155,9 тыс. рублей за кв. м, и в ВАО – 157,4 тыс. рублей за кв. м. При этом ценовой минимум в столице отмечается в следующих районах (без учета Новой Москвы): Бирюлево Западное – 130,4 тыс. рублей за кв. м, Некрасовка – 133, 8 тыс. рублей за кв. м, Восточное – 134 тыс. рублей за кв. м, Бирюлево Восточное – 136,3 тыс. рублей за кв. м.
«Ключевой фактор, влияющий на цену жилья в Москве, - его местоположение относительно центра и престижных районов ЗАО и ЮЗАО. Традиционно неблагополучными считаются юг и юго-восток столицы с их промышленными зонами, низким социальным статусом населения, сосредоточением трудовых мигрантов, низкокачественным жилым фондом и экологическими проблемами. Например, Некрасовка отделена от Москвы Люберцами, основное промышленное предприятие здесь – Люберецкие очистные сооружения «Мосводоканала», на бывших полях аэрации, как и 20 лет назад в Марьино, создается новый жилой район. Стоимость квартир здесь – одна из самых низких в столице», - указывает директор Департамента вторичного жилья Инком-Недвижимость Сергей Шлома.
Расслоение по районам еще более усиливается в связи с проблемами трудовой миграции. Приезжая в столицу на заработки в качестве дешевой рабочей силы, мигранты селятся в доступных по цене отдаленных районах столицы – сначала снимают жилье, потом частично оседают здесь на постоянное место жительства. Сюда же к ним едут их родственники и соотечественники. «В свое время Люблино стало сосредоточением выходцев из южных республик бывшего СССР, работавших здесь в ТЦ «Москва». Сейчас район уже называют «чайнатауном»: после перевода на территорию этого торгового центра части Черкизовского рынка здесь массово покупают и снимают квартиры торговцы из Средней Азии, вызывая недовольство и отток оставшихся коренных жителей. Если рынки и овощные базы не будут выведены из спальных территорий, то экспансия социально неблагополучного контингента будет продолжаться за счет трудовой миграции и естественного прироста населения», – отмечает Шлома.
При этом в целом специалисты указывают на низкую территориальную мобильность населения в Москве. Большинство переездов в рамках улучшения жилищных условий происходит в пределах прежнего или соседних районов. «Если к этому не вынуждают обстоятельства – например, усиление маргенализации населения района или резкий рост личного благосостояния, открывающий возможности для значительного улучшения уровня жизни, люди стремятся остаться там, где прижились и где им комфортно. Из Отрадного поедут в Бабушкинское и Медведково, но вряд ли в Марьино и Перово», – подтверждает эксперт.
При усугублении проблем старых окраинных территорий Москвы новые спальные районы могут служить положительным примером организации жилого пространства. Массовое жилищное строительство последнего 20-летия позволило создать благоустроенные и близкие к автономным микрорайоны в Марьино, Южном Бутово, Жулебино, Новокосино, Куркино. Здесь качественный жилой фонд, отличная инфраструктура и, как следствие, уровень цен выше, чем у аналогичных «при-» и «замкадных» районов столицы: 156,9 тыс. рублей за кв. м, 139,1 тыс. рублей за кв. м, 154,6 тыс. рублей за кв. м, 152,9 тыс. рублей за кв. м, 180,8 тыс. рублей за кв. м соответственно.
Однако в «ИНКОМ-Недвижимость» не прогнозируют развитие столицы по принципу конгломерата сравнительно равноценных автономных территорий. «Москве не удастся сохранить даже нынешний паритет престижности районов. В конце концов, мы придем к тому, что существует во многих мировых столицах – районным анклавам со своим специфическим укладом жизни. Скажем, в Лондоне есть районы, где недвижимость оценивается в 100 тыс. фунтов за кв. м. А есть те, где она стоит 2 тыс. фунтов за кв. м. У нас сейчас разница в стоимости жилья в самом дорогом и самом дешевом районах – в 3,5 раза. В целом центр дороже окраин в 2 раза. Но думаю, со временем будет дороже в 10 раз», – заключает Сергей Шлома.
