«Вторая волна»: на вторичном рынке жилья впервые после кризиса 2008-2009гг снижаются цены и снова уходят инвесторы
С начала 2015 года средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась на 2,6 % в рублях и на 18,6 % в долларовом эквиваленте. Специалисты отмечают, что текущая конъюнктура рынка заставила потребителей изменить свое отношение к вложениям в указанный сегмент: в настоящее время покупатели не рассматривают столичную «вторичку» даже как источник сохранения капитала. За редким исключением сделки совершаются только в ситуациях острой необходимости решения жилищных вопросов. В профильном департаменте компании проанализировали, как изменилась инвестиционная привлекательность московского вторичного рынка жилья за прошедшие 10 лет.
Согласно статистике, с начала 2005 года средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья возросла в 4 раза (на 300,1 %) – с 47,5 тыс. рублей за кв. м до 190 тыс. рублей за кв. м. В долларовом эквиваленте цены выросли на 69,4 %. Наиболее доходным для инвесторов стал 2006 год: показатель средней стоимости увеличился на 64 % в рублях (при годовой инфляции 9 %), на 74,2 % - в долларах. В 2007 году цены выросли на 9,6 % в рублях, на 18,6 % в долларовом эквиваленте; в 2008-м – на 33,6 % в рублях и на 16 % в долларах.
«По нашим оценкам, каждая третья операция на вторичном рынке жилья в то время осуществлялась с целью инвестиций. Действовало огромное количество частных инвесторов, имевших сравнительно небольшой ($1-2 млн) капитал, который они стремительно оборачивали и преумножали. Как правило, жилплощадь покупалась с небольшим дисконтом и продавалась через полгода-год. Доходность в отдельные периоды доходила до 100 %. Например, в сентябре 2005 года московская «вторичка» торговалась в среднем за 56,3 тыс. рублей за кв. м. Через год, в сентябре 2006-го, - по цене 112,1 тыс. рублей за кв. м. Итого: доходность в рублях - 99 % при уровне инфляции 9,8 %. Впрочем, рынок в то время жил в долларовом измерении, рубль укреплялся, и прибыль в валюте сегодня кажется вовсе фантастической – 112,5 %», - вспоминает директор Департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость Сергей Шлома.
Рост цен продолжался до октября 2008 года, а по итогам 2009 года средняя стоимость жилья на московском вторичном рынке впервые в его истории продемонстрировала резкую отрицательную динамику в обеих валютах. Цены в рублях снизились на 16,2 % (с 163,2 тыс. рублей за кв. м до 136,9 тыс. рублей за кв. м), в долларах – на 21,2 % (с $ 5798 за кв. м до $ 4570 за кв. м). Тогда же столичная «вторичка» перестала восприниматься как высокодоходный источник получения денежных средств, и с тех пор этот сегмент рынка так и не восстановил прежнюю инвестиционную привлекательность.
«Классические инвесторы – люди, заинтересованные в получении очевидной прибыли в краткосрочной перспективе, - ушли с этого рынка. Многие при этом не смогли оперативно выйти из проектов, зафиксировав прибыль, и предпочли занять выжидательную позицию, рассчитывая на отскок цен и возвращение ажиотажного спроса. Объекты вторичного рынка перестали быть инструментом традиционных инвестиций и перешли в иную, условно инвестиционную, категорию - источник пусть не «быстрых» денег, но сохранения сбережений в долгосрочной перспективе», - отмечает эксперт.
После падения рублевые цены продемонстрировали заметную положительную коррекцию уже в 2010 году (+14 %), а еще через год достигли докризисных показателей и незначительно превысили их (по итогам 2011 года: 166,9 тыс. рублей за кв. м, прирост - 6,9 % при уровне инфляции 6,1 %). При этом динамика увеличения стоимости жилья в долларовом эквиваленте так и не позволила «отыграть» падение 2009 года: +10,7 % (2010 г.), +4,7 % (2011 г.), +6,3 % (2012 г.). По итогам 2013 года цены, выраженные в долларах, снизились на 3,5 %, девальвация российской валюты в 2014 году привела к их падению на 35,7 . В 2015 году отрицательная коррекция продолжилась и к настоящему моменту составляет 18,6 % по отношению к началу года.
С 2011-го по 2014 гг. рублевые цены на столичную «вторичку» росли в пределах инфляции. Так, в 2012 году годовой прирост составил 3,8 % (инфляция – 6,6 %), в 2013-м – 3,2 % (инфляция – 6,5 %), и даже в 2014 году, несмотря на обвал долларовых цен, средняя стоимость предложения в рублях возросла на 9,1 % (инфляция – 11,4 %). В настоящее время, впервые после кризисного 2009 года, средняя цена предложения демонстрирует отрицательную коррекцию – 2,6 % по отношению к началу года. При этом цены реальных сделок в большинстве случаев еще ниже: порядка ¾ объектов реализуются при условии дисконта, средний размер скидки – 10 %.
«Можно говорить о том, что в 2015 году произошел новый перелом в сознании потребителей. Столкнувшись со снижением рублевой стоимости жилья, люди перестали безоговорочно считать его гарантированным источником сохранения денежных средств. Надо понимать, что вторичный рынок жилья – это рынок физических лиц, и фактор субъективного восприятия реальности играет на нем огромную роль. За 5 лет увеличения цен (пусть даже формального с учетом инфляции) в массовом сознании сформировалось четкое, без «полутонов», мнение: подешеветь может все, кроме московских квартир – они дорожают. Сейчас стереотипы рушатся, как карточный домик, и потребители с немым вопросом в глазах наблюдают за тем, как «все» дорожает – колбаса, коммунальные услуги, отдых, автомобили; но только не жилье – оно дешевеет. И эта новая реальность в определенном смысле шокирует, заставляя, в том числе, забывать историю: восстановление рынка после падения цен в 2009 году», - рассуждает эксперт.
По наблюдениям специалистов, в условиях снижения уровня платежеспособности населения в сочетании с очевидным преимуществом банковских вкладов как массового инструмента сбережения денежных средств (средняя ставка по вкладам физических лиц по Центральному федеральному округу – 9,49 %) инвестиционные покупки на вторичном рынке жилья в настоящее время фактически сошли на нет. Сделки происходят, исходя из актуальных потребностей граждан в решении жилищных проблем, при этом текущая конъюнктура рынка позволяет покупателю осуществить покупку на максимально выгодных для себя условиях.
