Герман Елянюшкин: Требования к застройщикам будут ужесточены, так как на строительном рынке назрела «революционная» ситуация
О том, насколько поменялись правила на строительном рынке Подмосковья, какова ситуация с долевым строительством, рассказал на заседании IX Московского форума лидеров рынка недвижимости MREF 2015 заместитель председателя Правительства Московской области Герман Елянюшкин.
О спросе на жилье в Подмосковье
Ситуация на рынке недвижимости Московской области достаточно стабильная. 2014 год был уникальным, его характеризовал пик спроса на жилье. Если сравнивать показатели с 2013 годом, то 2015 год по объему средств, инвестированных застройщиками, ничуть не уступает.
В Московском регионе сосредоточен самый платежеспособный спрос. По оценкам экспертов, в месяц в Подмосковье заключается 6-7-8 тыс. договоров долевого участия. И уникальность Московской области заключается в том, что мы первый субъект, который строит 1 кв. м. в год на человека, что соответствует европейскому стандарту. Потому несмотря на общие тенденции ситуация на рынке недвижимости в области будет иметь свою специфику развития.
В настоящее время стоимость квартир достигла своего «дна». Застройщики с правильной бизнес-моделью чувствуют себя достаточно выигрышно. Мы прогнозируем, что в ноябре-декабре на территории Московской области произойдет традиционное повышение спроса. Механизм по субсидированию ипотеки, который предложил губернатор Подмосковья Андрей Воробьев, дал рынку нужный стимул. И те граждане, которые могут себе позволить купить квартиру, постараются воспользоваться данной возможностью в этот период. Чтобы рынок успешно развивался и в будущем, необходим комплекс мер: продолжение субсидирования ипотечной ставки и внесение поправок в федеральное законодательство.
Режим наибольшего благоприятствования для девелоперских компаний на рынке Подмосковья
На территории Московской области осуществляют свою деятельность порядка 600 застройщиков, из них, по нашим данным, почти 260 задерживают сроки ввода. Очень тревожный показатель. Он характеризует операторов, которые зачастую никогда ранее не присутствовали на строительном рынке. Получив земельный участок и имея оборот 10–100 млн рублей, они оказываются в среде, которая должна быть высокопрофессиональной. И организовывают продажу жилья на десятки миллиардов рублей, совершенно не имея представления о том, как утроен девелоперский бизнес.
Количество таких недобросовестных застройщиков должно быть сведено к минимуму. Поэтому мы считаем крайне важным с 1 января 2016 года серьезно ужесточить требования с застройщикам, которые привлекают денежные средства у дольщиков.
Правительство Московской области готово поддерживать компании, которые осуществляют свою деятельность в строгом соответствии с ФЗ №214 и являются добросовестными налогоплательщиками. Таких можно насчитать порядка 50-60. Мы не можем создавать режим благоприятствования для компаний, которые ведут недобросовестный бизнес, начинают демпинговать, допускают кассовые разрывы. Такой бизнес называется «строительной пирамидой».
Об изменении в ФЗ №214
С инициативой о поправках ФЗ №214 первым выступил губернатор Московской области Андрей Воробьев. Она была мотивирована совершенно очевидными вещами. В момент прихода губернатора к власти количество проблемных объектов в Подмосковье достигало 102, а количество обманутых соинвесторов - 18,5 тыс.
За несколько лет Правительству Московской области удалось в 3 раза сократить число обманутых дольщиков. Но даже с таким ресурсом, который имеется в регионе, мы только-только подходим к предоставлению жилья дольщикам 2008-2009 гг.
В нынешней экономической ситуации без изменения федерального законодательства у нас имеются опасения, что появятся новые задержки ввода объектов и новые обманутые дольщики. В области уже есть объекты, которые находятся в проблемной зоне.
Одновременно необходимо учитывать, что 6-7 лет с предыдущего кризиса психология дольщиков поменялась. Если в 2008-2009 году все граждане понимали, что рано или поздно, конечно, дом достроят, и покупатели квартиры получат. Все терпеливо ждали. Если сейчас дольщик заранее понимает, что застройщик не уложится в оговоренные сроки, то немедленно обращается к властям. Хотя срок ввода в эксплуатацию еще не прошел.
Изменения, которые предложил внести в ФЗ №214 губернатор, связаны с «революционной» ситуацией на рынке: покупатели не хотят, а власти не могут жить по старым правилам. В настоящий момент обсуждаются различные варианты поправок. Основные меры: это сохранение банковской гарантии и обязательного страхования застройщиков и введение требований к уставному капиталу.
