Объем спроса на рынке складских площадей в Московском регионе в 2015 году превысит прогнозы
При этом объем нового строительства продолжит снижаться. В 3-м квартале в Московском регионе было введено всего 91 тыс. кв. м складских площадей (на 65% меньше результата аналогичного периода прошлого года), в результате в целом за первые девять месяцев показатель составил около 700 тыс. кв. м, снизившись на 20% по сравнению с 2014 годом.
До конца года на рынок может выйти еще 300 тыс. кв. м – наполовину меньше, чем за последний квартал 2014 года. Таким образом, годовой объем нового предложения сократится по сравнению с прошлым годом на 34% - до 1 млн кв. м. На текущий момент общий объем предложения складских площадей в Московском регионе составляет 11,9 млн кв. м.
Среди крупнейших объектов, введенных в минувшем квартале, - новая фаза «Логопарк Север – 2» (24,7 тыс. кв. м) и ЛП «Ленинские Горки» (20 тыс. кв. м), среди заявленных на 4-й квартал – новые блоки в «PNK – Северное Шереметьево II» (52,7 тыс. кв. м), ЛП «Дмитров» (20 тыс. кв. м) и ЛП «Сынково» (28 тыс. кв. м).
«Мы ожидаем дальнейшего значительного снижения объема ввода складских площадей в Московском регионе, - комментирует Петр Зарицкий, Региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. - В связи со значительным снижением арендных ставок и увеличением стоимости строительства большинство девелоперов переключились на проекты built-to-suit. Сегодня в Московском регионе строится всего 400 тыс. кв. м складов, которые могут выйти на рынок в 2016 году».
В то же время спрос на складском рынке в 3-м квартале 2015 года достиг рекордного уровня за пять лет: объем заключенных новых сделок по аренде и покупке площадей втрое превысил результат аналогичного периода прошлого года и составил 712 тыс. кв. м. В результате в целом за первые девять месяцев было куплено и арендовано около 1 млн кв. м, что превышает изначальный прогноз на этот год в целом (850 тыс. кв. м).
«При этом нужно понимать, что данный рекорд во многом является следствием закрытия нескольких очень крупных транзакций, в частности, сделок по покупке 120 тыс. кв. м adidas Group в PNK-Чехов 2 под собственные нужды, аренде 66 тыс. кв. м в логопарке “Софьино” крупным продуктовым ритейлером X5 Retail Group и аренде 45 тыс. кв. м в “Индустриальном парке Холмогоры” международной торговой сетью Globus. В целом ритейлеры являются сегодня основным драйвером спроса в складском сегменте: по нашим оценкам, с их участием прошло около 75% сделок 3-го квартала и более половины всех транзакций с начала года. Далее в структуре спроса следуют дистрибьюторы и логистические компании, - говорит эксперт. – Зафиксированный в прошедшем квартале объем сделок является исключительным результатом, который вряд ли повторится в ближайшее время. Безусловно, на складском рынке есть отложенный спрос, который может быть реализован до конца года, но в меньшем объеме, чем в минувшем квартале. Учитывая текущую активность, мы предполагаем, что совокупный объем спроса по итогам года может значительно превысить первоначальный прогноз и достичь 1,2-1,3 млн кв. м».
Баланс рынка качественных складских помещений Московского региона
В результате рекордного объема спроса доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона снизилась за квартал с 11,2% до 9,9%. Аналитики компании JLL прогнозируют, что по итогам года показатель останется на уровне 10%. Высокий уровень вакантности в отсутствие значительного ввода новых объектов сохраняется в силу увеличения объема свободных помещений на вторичном рынке.
Средние ставки аренды по новым сделкам в классе А немного снизились в прошедшем квартале с 4,3 тыс. руб. до 4 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), тогда как максимальные ставки составили около 4,5 тыс. руб. за кв. м в год в сравнении с 5 тыс. руб. по итогам прошлого квартала (без учета НДС и операционных расходов). Также наблюдалось снижение средней арендной платы (с учетом сделок по пересмотру договоров) – до 100 долл. за кв. м в год. При этом ставки аренды значительно различаются в зависимости от конкретного объекта и его местоположения.
