Кризисная распродажа: ¾ продаж на вторичном рынке жилья происходят с дисконтом, размер скидок – максимум за 10 лет

14.10.2015

По данным аналитиков, 78 % продаж на московском вторичном рынке жилья в сентябре были совершены по цене ниже заявленной продавцом. Средний размер дисконта – 9,8 %, а срок экспозиции – 78 дней. Специалисты компании выяснили, насколько востребованы сегодня «срочные продажи» и на какие категории объектов распространяется минимальный покупательский интерес, а значит, максимальные скидки.

В настоящее время специалисты отмечают максимальные за 10 лет показатели дисконта на вторичном рынке жилья. В июле доля объектов, реализованных ниже заявленной цены, достигла наивысшего значения за указанный период – 80 % от объема продаж. В августе максимум продемонстрировал уровень торга – в среднем 10 % от стоимости предложения. В сентябре показатели незначительно снизились, что в целом не изменило ситуацию – с июня на вторичном рынке жилья наблюдается сезон «больших скидок».
1.JPG
Для сравнения: доля продаж с дисконтом в течение 2014 года колебалась в диапазоне 63-69 % при среднем значении скидки от 4,5 до 5,6 %, а минимальная доля дисконтных сделок в общем объеме продаж была зафиксирована в апреле 2008 года – 25 %. В «штатном режиме» на рынке жилья расхождения между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов не превышают 10 %. Сейчас разница – 30 %, что не только затрудняет процесс достижения компромисса, но крайне ограничивает количество сделок. Так, по оценкам специалистов, в настоящее время товарооборот на вторичном рынке жилья составляет около 20 % всего объема предложения – за редким исключением продаются только те объекты, собственники которых готовы идти на уступки по цене.

По итогам сентября 2015 года средний размер дисконта составил 9,8 %. По ряду позиций этот показатель может доходить до 15-20 %, что является частным, но не исключительным случаем на сегодняшнем рынке: на таком уровне торга реализуются около 10 % объектов. Открытые продажи по цене существенно ниже среднерыночных показателей (25 % и более) – традиционно «штучные» сделки даже в сегменте массового жилья. При этом такой демпинг обусловлен не рыночной конъюнктурой, а неудовлетворительными потребительскими характеристиками объекта или фактами, которые потенциально ущемляют права его будущих владельцев. Несмотря на низкую стоимость откровенно «демпинговая» недвижимость не является ликвидным товаром на рынке жилья и вызывает крайне ограниченный интерес покупателей.

Одной из причин существенного снижения цены является необходимость срочной продажи недвижимости. В этом случае в зависимости от жизненных обстоятельств собственника жилья, особенностей объекта и предстоящей сделки дисконт может составлять до 30 %. При этом специалисты отмечают, что скидки около 15 % от среднерыночной цены аналогов реализуемой жилплощади сейчас достаточно, чтобы недвижимость была продана в течение 1-1,5 месяцев. Показательно, что срочных продаж с большим дисконтом в настоящее время меньше, чем на стабильном рынке: при общей отрицательной коррекции цен продавцам особенно трудно соглашаться на еще более значительные уступки.

Вместе с тем, риэлторы предупреждают, что под предлогом «срочной продажи» на рынок часто попадают объекты с порочной юридической историей и серьезными рисками для добросовестного приобретателя. «Один из недавних примеров: в открытой продаже со скидкой 55 % от среднерыночных показателей экспонировалась жилплощадь, которая, по нашим данным, в свое время была приобретена с дисконтом около 50 % у человека, состоящего на учете в ПНД по показаниям, предполагающим неадекватное состояние во время проведения сделки купли-продажи. Спустя 1,5 месяца предприимчивые продавцы, скинув еще 5 %, постарались в срочном порядке реализовать эту недвижимость на открытом рынке. Один только короткий срок при перепродаже – крайне настораживающий для покупателя фактор. А в сочетании с такой огромной скидкой – это из серии предупреждения: «Осторожно – акулы!» на берегу моря», – рассказывает директор Департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость Михаил Куликов.

С дисконтом до 50 % от среднерыночной стоимости могут позиционироваться объекты, обремененные правом проживания третьих лиц, в ситуациях, когда бывшие жильцы формально «прописаны» в квартире, но в ней не живут и не могут либо не хотят оказывать содействие в снятии с регистрационного учета. «На риэлторском сленге мы называем такие квартиры – «с тараканами», и уже в одном этом определении содержится негативный посыл. На самом деле, в большинстве случаев возникновение проблемы юридического и физического освобождения квартиры после перехода прав собственности предупреждается залогом, который продавец получает только после снятия с регистрационного учета бывших жильцов. Но бывают ситуации, когда такая схема невозможна, а сложности очевидны. В таком случае способом привлечения покупателей является большой дисконт. Однако в отношении добросовестных приобретателей он «работает» плохо, и это понятно: как правило, на рынке жилья люди ищут не проблемы, а решение своих жилищных вопросов», – объясняет Куликов.

В настоящее время усложнилась продажа объектов с так называемыми сложными документами – например, квартир, полученных в качестве наследства (особенно по завещанию), исполнения обязательств ренты, реализуемых по доверенности и т. д. Сами по себе эти обстоятельства приобретения продавцом права на реализацию недвижимости не являются «противопоказанием» для сделки, однако в нынешних условиях большого выбора покупатели предпочитают объекты с «простыми» документами: идеальный вариант – юридически и физически свободная жилплощадь без истории перехода прав собственности. Сегодня, чтобы продать квартиру, требующую особого пристального внимания юристов, в большинстве случаев требуется дисконт около 5-10 % от минимальной стоимости аналогов.

Покупательский интерес к объектам с так называемыми неустранимыми недостатками (неудачное расположение, неудовлетворительное состояние подъезда, изношенные коммуникации и т. д.) обычно регулируется скидками: около 10 % от средней цены жилья с аналогичными параметрами, но без этих «минусов». Однако за редким исключением такие варианты сегодня «обречены» на долгий срок экспозиции: при сегодняшнем соотношении уровня спроса и предложения покупатели не испытывают недостатка в выборе объектов с высокими потребительскими характеристиками, понимая, что и в этом сегменте имеют шансы на хороший дисконт.

«В данной ситуации для эффективной продажи имеет значение не столько фактический размер скидки, сколько то, позволяет ли она обеспечить переход на другой уровень: по количеству комнат, статусу дома, качеству района и т. д. В таком случае покупатель, например, с бюджетом на двухкомнатную квартиру получает возможность приобрести за те же средства трехкомнатную жилплощадь – и вот это уже вызывает интерес», – отмечает эксперт.


Материалы по теме


Вернуться к спискуБесплатная рассрочка в «Одинбурге»9 месяцев на организованном загородном рынке: 516 сделок на сумму 38,3 млрд руб.
Спецпредложения
2-комн. квартира 1,7 млн.p
2-комн. квартира 1,7  млн.p
Московская обл, Павловский Посад г, Казанское с, 58
56 / 16.1 / 9 м2 1 этаж из 2
Оставить заявку
1-комн. квартира 5,2 млн.p
1-комн. квартира 5,2  млн.p
Московская обл, Люберцы г, Марусино д, Заречная ул, 33к7
33.6 / 16 / 9 м2 4 этаж из 5
Оставить заявку
3-комн. квартира 7,0 млн.p
3-комн. квартира 7,0  млн.p
Московская обл, Электросталь г, Первомайская ул, 06
56.7 / 37.5 / 8 м2 9 этаж из 9
Оставить заявку
Дом 10,0 млн.p
Дом 10,0  млн.p
Московская обл, Клин г, Свистуново д, 4А
70.9 соток / 176.9 м2
Оставить заявку
Дом 168,0 млн.p
Дом 168,0  млн.p
Московская обл, Наро-Фоминский р-н, Первомайское с/п
15 соток / 555 м2
Оставить заявку
Дом 22,5 млн.p
Дом 22,5  млн.p
Московская обл, Дмитровский го, Раменский п, 6
1 соток / 200 м2
Оставить заявку
Дом 11,0 млн.p
Дом 11,0  млн.p
Москва г, Кленовское п, Мешково д
25 соток / 60 м2
Оставить заявку
Дом 67,0 млн.p
Дом 67,0  млн.p
Москва г, Борки д
12 соток / 300 м2
Оставить заявку
Участок 5,3 млн.p
Участок 5,3  млн.p
Москва г, Новофедоровское п, Кузнецово д
11 соток
Оставить заявку
Участок 18,5 млн.p
Участок 18,5  млн.p
Москва г, Первомайское п, Милюково д, Русская деревня ул, 68
30 соток
Оставить заявку
Участок 20,0 млн.p
Участок 20,0  млн.p
Москва г, Сущёвский Вал ул, вл56
28.64 соток
Оставить заявку
Участок 36,0 млн.p
Участок 36,0  млн.p
Москва г, Краснопахорское п, Раево д
20 соток
Оставить заявку
Участок 10,1 млн.p
Участок 10,1  млн.p
Москва г, Сосенское п, Газопровод п, Славянка снт
5 соток
Оставить заявку
Участок 4,5 млн.p
Участок 4,5  млн.p
Москва г, Вороновское п, Семенково д, Радужная ул
12 соток
Оставить заявку