5 атрибутов современных ЖК комфорт-класса
Аналитиками «Метриум Групп» отмечен рост количества новостроек комфорт-класса: к сентябрю 2015 г. их количество на первичном рынке массового жилья в Москве выросло почти до 90%. При этом во многих жилых комплексах комфорт-класса квартиры можно приобрести по стоимости эконома. Эксперты «Метриум Групп» изучили предложения от девелоперов и выяснили, каким должно быть современное жильё комфорт-класса.
На первичном рынке московской недвижимости в массовом сегменте на сегодня имеется 32 жилых комплекса, 28 из которых – комфорт-класса, и только 4 – эконом-класса. Таким образом, на долю домов комфорт-класса в процентном соотношении приходится 88% от общего объёма предложения, тогда как по итогам первого полугодия 2012 г. их доля была 71%. Как отмечают эксперты компании «Метриум Групп», за последние три года количество новостроек комфорт-класса почти удвоилось, увеличившись от 15 до 28 проектов.
Сегмент комфорт-класса был порождён кризисом 2008-2009 гг. чтобы привлечь покупателей в условиях резкого снижения спроса, застройщики начали разработку новых стратегий. В результате была рождена концепция жилья более высокого качества, нежели эконом, но с более демократичными ценами, чем в бизнес-сегменте. Когда создавался новый формат, скептики говорили, что это лишь маркетинговый ход девелоперов, стремящихся к активизации продаж, и что на самом деле нет никаких различий между экономом и комфортом. Поначалу ряд застройщиков действительно позиционировал проекты эконом-класса в сегменте комфорт, но на 5 лет ситуация изменилась. На сегодня в жилым объектам комфорт-класса предъявляется ряд повышенных требований, и выдать жильё эконом-класса за жильё более высокого качества уже не представляется возможным.
Аналитики «Метриум Групп» изучили предложения девелоперов и выделили 5 основных атрибутов, которыми обладают современные ЖК комфорт-класса.
1. Архитектура
При возведении ЖК комфорт-класса, в отличие от стандартных проектов в сегменте «эконом», применяются разнообразные архитектурные опции, например, нетиповые фасады с более дорогостоящей отделкой, переменная этажность, рациональные планировки. Порой при проектировании за основу принимаются серийные проекты домов эконом-класса, которые затем усовершенствуются архитекторами комплексов. Как рассказывает управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая, типовых проектов в массовом сегменте жилья становится всё меньше по той причине, что стандартные панельные дома обладают целым рядом недостатков. Прежде всего, это наличие большого числа несущих железобетонных стен в квартирах – эти стены не дают возможности сделать перепланировку по желанию собственника. Во-вторых, это более низкий уровень тепло-и шумоизоляции в сравнении с монолитными и монолитно-кирпичными домами.
Из 28 ЖК, которые представлены сейчас на первичном рынке, 8 комплексов, или 28,5%, состоят из панельных домов. Остальные 20 ЖК (71,5%) включают в себя монолитные новостройки.
2. Входные группы и общественные зоны
В сегменте массового жилья до недавнего периода основным требованием к местам общественного пользования была чистота. Но сейчас покупателей не устраивают типовые подъезды, где сделана стандартная дешёвая отделка. В комплексах комфорт-класса вместо таких стандартных подъездов – изысканные холлы, дизайн которых создаётся лучшими российскими и зарубежными специалистами. Например, в ЖК «Life Ботанический сад» интерьерами входных групп, лаунж-зон и общественных пространств занимались японские специалисты из компании Nikken Sekkei. В ЖК «Дом на Нагатинской», кроме красивого оформления есть ещё и интересные «фишки», такие как поддоны для мытья колес детских колясок и лап домашних животных. Ну а жители ЖК «Ривер Парк» будут наслаждаться стильно оформленными фойе и лифтовыми холлами с отделкой из высококачественных материалов. Также для их удобства предусмотрены места для хранения детских колясок и велосипедов, помещение для консьержа, интуитивно понятная навигация. Как говорит Мария Литинецкая, по уровню отделки и по наполнению общественных зон данные проекты вплотную приблизились к бизнес-классу, впрочем, и в других проектах комфорт-класса, где отсутствует дизайнерская отделка входных групп, типовые решения постепенно отходят в прошлое.
3. Планировка квартир
Площадь «однушек» комфорт-класса обычно начинается от 34 кв. м, двухкомнатных – от 53 кв. м, трёхкомнатных – от 65 кв. м. К сравнению – в эконом-классе минимальная площадь однокомнатной квартиры составляет 28 кв. м, двухкомнатной – 44 кв. м, трёхкомнатной – 56 кв. м. Площадь кухни в домах комфорт-класса – более 8 кв. м, высота потолков – не менее 2,7-2,8 кв. м. Кроме того, во многих домах предусматриваются большие балконы, кладовые, эркеры. В некогда популярных сериях домов эконом-класса существенная доля площадей квартир приходится на жилплощадь, а санузлы и кухни часто обладают микроскопическими размерами, сообщает Мария Литинецкая. Однако для большей части современных покупателей удобство проживания неразрывно связано с большой кухней, балконом, ванной, наличием «тёмных комнат», где можно сделать кладовку или гардеробную. Девелоперам для учёта этих потребностей приходится тщательно заниматься разработкой рациональных планировок с оптимальным размером комнат, небольшой долей проходных зон (холлов, коридоров) и увеличенной площадью кухонь, балконов, санузлов.
4. Придомовая территория и инфраструктура ЖК
В домах комфорт-класса обычно есть благоустроенная озеленённая территория – с современными развивающими и обучающими детскими площадками, пешеходными и велосипедными дорожками, местами для отдыха и спорта. Как рассказала генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова, во второй очереди ЖК «Ривер Парк» внутренние дворики будут полностью закрыты от автомобилей и от посторонних людей. Большая часть двора – это единое развивающее пространство для детей, базирующееся на принципе «свободной игры». При обустройстве придомовой территории используются лучшие тенденции, которые давно стали привычными для европейцев. Пространство продумано для всех поколений. В нём имеется безбарьерная среда для пожилых, оборудованы спортивные площадки, специальные маршруты для велосипедистов, места для катания на роликах.
Крупные современные жилые комплексы комфорт-класса также включают собственную обширную инфраструктуру, выходящую за рамки стандартного набора социальных объектов (детский сад, школа, поликлиника). Так, у жителей ЖК «Ривер Парк» будут собственная пешеходная набережная, лодочная станция и даже детская парусная школа, в МФК «Водный» запланирован детский центр развития, в ЖК «Life Ботанический сад» - детский клуб и скай лаундж (зона отдыха на одном из верхних этажей с открывающимися оттуда панорамными видами), в ЖК «Горизонт» - вертолетная площадка на крыше здания.
5. Паркинги
На сегодня удобная автостоянка – это ещё один непременный атрибут ЖК комфорт-класса. Из 28-и комплексов, представленных на первичном рынке, в 18-ти есть комфортабельные одно- или многоуровневые подземные паркинги. В 6-ти комплексах запланированы современные наземные стоянки, которые дают возможность разместить большое количество автомобилей жителей и гостей ЖК. А в трех комплексах – ЖК «Ривер Парк», ЖК «LIFE-Митинская» и ЖК «Life-Митинская Ecopark» - использована комбинированная модель автостоянок. Например, в ЖК «Ривер Парк» будут построены как подземные, так и наземные паркинги общей вместимостью 2500 машиномест.
Мария Литинецкая заключает, что на сегодняшний день московский рынок недвижимости – рынок для покупателя, а не для продавца. Дефицита предложения нигде не наблюдается. В условиях падения платёжеспособного спроса конкуренция за деньги покупателей увеличилась, девелоперы предлагают всё более современные и качественные проекты. Покупатели, даже располагающие скромным бюджетом, стали привередливыми, их уже не устраивают панельные дома. В комфорт-классе в результате возникают опции, которые прежде были характерными только для бизнес-класса или премиального сегмента. Вектор развития на рынке формируется проектами наподобие «Ривер Парка», где покупателям предлагают не просто «стены», а удобную, красивую, комфортную среду для жизни. Цена жилья в сегменте комфорт-класса при этом часто оказывается не выше, чем в эконом-классе. В «Ривер Парке», например, «однушку» можно купить за 5,8 млн. руб. Очевидно, что при одинаковой стоимости потребители будут делать выбор в пользу продуктов более высокого качества. Поэтому в ближайшем будущем жилё комфорт-класса продолжит вытеснять собой морально устаревшие дома эконом-класса.
