На вторичном рынке жилья не ждут снижения ипотечных ставок

17.09.2015

Число обращений по вопросам ипотеки на вторичном рынке жилой недвижимости в августе выросло на 12% в сравнении с июлем, показывает статистика компании ИНКОМ-Недвижимость. Подобная динамика в данном сегменте стала эффектом последовательной банковской политики по привлечению клиентуры, ориентированной на обменные операции, в сочетании с общей рыночной конъюнктурой, которая благоприятствует покупателю. По оценкам специалистов, основная часть потенциального спроса может реализоваться в виде конкретных сделок этой осенью, начиная с конца сентября. На сегодня рыночные показатели продолжают находиться на низком уровне: с августа 2014 г. число и объём сделок по ипотеке уменьшились приблизительно на 40%.

Почти все участники рынка на сегодня придерживаются общего мнения: возврат ипотеки на докризисный уровень невозможен без устранения фундаментальных причин, мешающих её развитию. Уменьшение доходов населения в сочетании с неуверенностью граждан в стабильности своего материального положения не даёт основной массе населения взять на себя долгосрочные обязательства по кредитам и приводит к глобальному сокращению ипотечного спроса. По данным Центробанка РФ, на начало августа совокупный объём предоставленных кредитов по ипотеке (без разделения на сегменты рынка недвижимости) составлял 565 346 млн. руб., что на 39,5% меньше, нежели в августе 2014 г. (951 145 млн. руб.). Приблизительно такое же соотношение – по числу кредитов: 347 423 в этом августе, что уступает выявленному год назад показателю на 38,6% (565 551).

В данном контексте показательно сравнение статистики по ипотеке за 2015 г. с данными кризисного 2009 г. По данным на начало августа 2009 г. объём выданных кредитов составлял 76 654 млн. руб., что на 86,5% меньше, нежели за тот же период текущего года, а количество – 75 018, что на 78,4% меньше относительно августа 2015 г. даже с учётом ценовой коррекции в области недвижимости (+35% в сфере вторичного жилья в течение 6 лет) можно судить о том, что на сегодняшнем рынке, проходящем через новый кризис, ипотека существенно более популярна, чем в 2009 г.

Увеличение активности потенциальных ипотечных покупателей в нынешнем августе, наблюдаемое на фоне сохранения общей негативной ситуации в экономике, эксперты связывают с двумя основными факторами. Первый – благоприятная для покупателя рыночная конъюнктура в сочетании с общим оживлением спроса в связи окончанием сезона отпусков, усиленная трендом на снижение курса рубля. Второй – последовательная политика банков и крупных риэлторских компаний по привлечению клиентов, нацеленных на обменные операции на вторичном рынке жилья.

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, обозначая ключевые тренды в ипотечной сфере за последнее время, рассказал, что с начала года крупнейшие банки понизили среднюю ипотечную ставку по базовым программам вторичного рынка жилья на 3-4%. Линейка кредитных предложений расширилась, возобновились маркетинговые акции, восстановилась система преференций, которые предоставляют своим клиентам риэлторские компании. На ипотечном рынке снова появились банки, не входящие в топ-50 и фактически покинувшие рынок зимой, выставив заградительные ставки.

Сейчас основные ипотечные банки предлагают базовые продукты вторичного рынка жилья со ставкой от 13,5%. В рамках спецакций и бонусных программ процент может быть ниже, приближаясь по своему значению к докризисному. Минимальный размер ставки с учётом «партнёрской преференции» среди партнёрских банков ИНКОМ-Недвижимость – 11,9% с условием первоначального взноса от 50%, официального подтверждения доходов и полной страховки.

Оценивая в данном контексте акцию АИЖК по снижению процентной ставки в рамках своих программ, специалисты отмечают, что она останется почти незамеченной на вторичном рынке московского жилья. Как отмечает Сергей Шлома, по данным ЦБ РФ, в Москве имеется 271 кредитная организация, предоставляющая ипотечные кредиты на жильё. И только 37 компаний Москвы уполномочены выдавать их по системе АИЖК. Всем им принадлежит мизерная доля в объёме совокупного кредитного портфеля, они практически не оказывают влияния на ипотечный рынок. Крупнейшие ипотечные банки, в том числе, с госучастием, работают по собственным программам, их условия сопоставимы с теми, которые предоставляет АИЖК в рамках временной акции. Напоминаем, что до 30 ноября 2015 г. процентные ставки по классической ипотеке на приобретение вторичного жилья по программе АИЖК составляют от 12,75 до 13,25%, а по социальной – от 11,75 до 13%.

Изменившиеся условия ипотечного кредитования на вторичном рынке жилой недвижимости в различных случаях предполагают: снижение размера первоначального взноса, возможность предоставления кредита по минимальному комплекту документов, введение опций, предусматривающих значительное снижение ставки при внесении фиксированной суммы (продукты наподобие «Назначь свою ставку»), возвращение преференций клиентам крупных риэлтерских компаний (уменьшение ставок по кредиту в среднем на 0,5 п.п.). Ряд участников ипотечного рынка, имеющих значительный вес, готов с одобрения клиента рассматривать анкеты потенциальных заёмщиков, поданные в другие банки.

По оценкам специалистов, это всё свидетельствует о заинтересованности банков в расширении кредитного портфеля за счёт привлечения наиболее надёжной клиентской категории – «обменщиков». Но с учётом текущей экономической ситуации и приоритетов текущей кредитной политики ЦБ РФ в ИНКОМ-Недвижимость в краткосрочной перспективе не ожидается укрепления тренда на увеличение доступности ипотечного кредитования путём значительного снижения процентных ставок.