Долларовые цены на вторичном рынке жилья в августе опустились на 13,2 % и достигли минимума с февраля 2006 года

03.09.2015

По итогам августа средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилой недвижимости в долларовом эквиваленте достигла минимального абсолютного значения с февраля 2006 г., составив 2 946 долларов за квадратный метр. По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, за счёт владельцев долларовых накоплений, обладающих актуальными потребностями в решении жилищных вопросов, реальный спрос в сентябре может возрасти до 15%. Эффект в чистом виде от начала делового сезона в текущих условиях был бы более скромным: до 10%.

Августовский виток ослабления рубля всего за один месяц «отнял» у российской валюты 10,2%. При учёте отрицательной динамики цен на вторичном рынке жилой недвижимости московские квартиры в долларовом эквиваленте подешевели ещё больше – на 13,2%. Средняя стоимость предложения, выраженная в долларовом эквиваленте, в настоящее время составляет 2 946 долларов за кв. м. В абсолютных цифрах это является минимальным значением с февраля 2006 г. Покупательская способность рубля при этом упала в 2,3 раза относительно февраля 2006 г. То есть, на сумму, которая эквивалентна покупке одной квартиры в указанный период времени, можно приобрести сегодня 2,3 объекта с такими же характеристиками. С начала 2015 г. цена жилья в долларах снизилась на 15,8%, а в сравнении с августом прошлого года – на 44%.

Одновременно со снижением стоимости столичного жилья в долларовом эквиваленте в августе продолжился тренд на снижение рублёвой цены жилья: цены корректируются вниз четвертый месяц подряд, хотя и с незначительной динамикой. В августе средняя цена предложения упала на 0,9% и составила 192,1 тыс. руб. за квадратный метр. По сравнению с началом года этот показатель понизился на 1,5%.

Реальные цены сделок при этом серьёзно ниже. Средний размер скидки на вторичном рынке жилья по августовским итогам – 10%: это исторический максимум. Почти 4/5 сделок в данном сегменте проходят с дисконтом: 78% августовских продаж состоялись по цене ниже, чем была заявлена продавцом. 12% заявленных объектов проданы по исходной стоимости, 10% - выше неё.

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, отмечает, что снижение цен нельзя само по себе оценивать как однозначный признак ухудшения ситуации на рынке жилой недвижимости и на основании подобной симптоматики судить о глубине кризисных явлений и уж тем более ставить радикально негативные диагнозы. Цена – только формальное отражение ожиданий покупателей и продавцов, стояние рынка зависит не от её значения в цифровом выражении, а от того, насколько будут совпадать представления о ней у сторон возможной сделки. Рассуждения о рыночной конъюнктуре и её перспективах целесообразны в контексте анализа динамики спроса, который, образно выражаясь, является «сердечной мышцей», поддерживающей кровоток в организме, то есть, объём сделок, необходимый для нормальной работы рынка.

Как показывают данные компании, в этом августе активность граждан по объектам, выставленным на продажу, уменьшилась на 14,9% в сравнении с тем же периодом за прошлый год. В июле при этом аналогичная разница составила почти 1/3. В сравнении с июлем потенциальный спрос в августе вырос на 16,9%, закрепив тенденцию по ежемесячному приросту интереса возможных покупателей, отмеченную в первый летний месяц после затяжного и провального падения рынка по данному показателю.

Сергей Шлома отмечает, что активность возможных покупателей в большой мере связана со значительным ослаблением рубля, хотя на этот раз и не является предвестником ажиотажного спроса, сопоставимого с концом прошлого года. Во второй половине сентября этот потенциальный спрос начнёт превращаться в работу по реальным сделкам, его значительную часть составят покупатели, которые в своё время перевели имеющиеся рублёвые накопления, достаточные для приобретения жилой площади, в доллары. В настоящий период они «на низком старте» в ожидании самого благоприятного, по их оценкам, момента, чтобы конвертировать свои сбережения в рубли и на разнице курса выгодно решить реально существующие жилищные проблемы. Августовский виток девальвации рубля, без сомнения, явился катализатором спроса и значительно усилил эффект пресловутого старта делового сезона.

Самой дешёвой квартирой на вторичном рынке жилья в границах МКАД является «однушка» на втором этаже пятиэтажного блочного дома, на ул. 2-я Пугачёвская (метро «Преображенская площадь». Общая площадь помещения – 21 кв. м, жилая – 13 кв. м, кухня – 6 кв. м. Цена предложения составляет 4,5 млн. руб.

Самое дорогое предложение в августе – трёхуровневая 5-комнатная квартира в ЖК «Алые паруса», на 33-35 этажах (ул. Авиационная, ст. м. «Щукинская»), Общая площадь помещения составляет 585 кв. м, жилая – 555 кв. м, кухня – 30 кв. м. На первом уровне квартиры находятся холл, гостиная, кухня-столовая с выходом на террасу, бар и кабинет. На втором – три спальни с джакузи, на третьем расположен выход на большую террасу. Ориентировочная цена предложения в российской валюте – 445,4 млн. руб.