Ослабление рубля может увеличить продажи жилья на 10-15 %, но не вернет на рынок покупательский ажиотаж прошлого года
Коррекция покупательского спроса из-за нового витка девальвации рубля может вызвать рост продаж в сегменте вторичного жилья на 10-15%. При этом специалисты не ожидают повторения ажиотажа конца 2014 г.: изменилась конъюнктура потребительского рынка, удерживающая его от паники в аналогичных прошлогодним условиях.
По словам специалистов Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, активность граждан, интересующихся выставленными на продажу объектами, увеличилась на 10-15% в сравнении с началом августа, и это в существенной мере объясняется резко усилившимся во второй половине месяца ослаблением российской валюты. Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, отметил, что наблюдается рост количества звонков, но они пока что не переросли ни в финансовые договорённости по поводу продаж, ни тем более в сделки. Эта статистика чётко фиксирует уровень отложенного спроса, однако является только ориентиром для предположений о реальном оживлении рынка в краткосрочной перспективе. Текущий интерес покупателей так и может пока что оставаться «разведкой боем», если на рынке будут главенствовать ожидания дальнейшей девальвации рубля.
Текущее ослабление рубля в значительной мере повторяет ситуацию на валютном рынке в конце 2014 г. По данным Центробанка России, средний номинальный курс рубля к доллару упал с 37,87 в сентябре до 55,41 в декабре 2014 года (отрицательная динамика – 46,3 %); с ноября по декабрь отрицательная коррекция составляла 17,3 %. На сегодня за неполные 4 месяца (с мая по данный момент) российская валюта потеряла в цене около 37%, из них почти 17% с начала августа. Поведение участников рынка жилья в указанные периоды значительно отличается.
Конец 2014 г. был периодом ажиотажного спроса, в том числе, на недвижимость. По статистике компании, покупательская активность в ноябре-декабре выросла на 35% в сравнении с показателями начала осени. Около 20% возросшего спроса сформировали так называемые долгосрочные инвесторы: люди без актуальных проблем с жильём, конвертировавшие свои накопления в квадратные метры с одной елью – спасти деньги от обесценивания. Сергей Шлома рассказал о том, что в декабре на рынок пришло много покупателей с рублёвыми сбережениями, достаточными для покупки жилплощади. Покупка иностранной валюты к тому моменту утратила смысл – курс стал слишком высоким. Сохранение накоплений в рублях оборачивалось существенными ежедневными потерями, и люди воспользовались проверенным средством – вложили свои деньги в недвижимость. В итоге возник ажиотаж: вместо того, чтобы готовиться к Новому году, граждане вставали в очередь за квартирами.
Сейчас, при динамике ослабления рубля, сопоставимой с прошлогодней, специалисты подчеркнули отсутствие ажиотажа и паники в жилищной сфере. Причинами спокойствия служат изменение структуры спроса и психологических установок участников рынка.
Исчерпанной на сегодня оказалась категория потребителей с рублёвыми сбережениями, достаточными для покупки недвижимости. Сегодня люди, имеющие накопления в таком объёме, держат их в иностранной валюте, и в краткосрочной перспективе их часть действительно может выйти на жилищный рынок, увеличив число продаж. Но, как подчёркивают эксперты, это будут не инвесторы, а граждане с реальными жилищными вопросами, сейчас выжидающие наиболее благоприятный момент для приобретения квартиры на максимально выгодных условиях.
Как подсчитали в ИНКОМ-Недвижимость, человек, в мае располагавший рублёвыми сбережениями, достаточными для покупки однокомнатной квартиры, но переведший их в доллары, сегодня, выйдя в рубли, имеет шанс приобрести двухкомнатную жилплощадь. Только на разнице курсов покупатели получили возможность, оставаясь в рамках планируемого бюджета, подобрать объект прежде недоступного уровня: лучшей локации, большей площади, более высокого статуса и т.д.
Отсутствие ажиотажа на рынке также объясняется изменениями в психологии покупателей: оправившись от шока из-за девальвации рубля в конце 2014 г., люди адаптировались к ситуации неопределённости, в том чисел и к колебаниям курса валют. Как следствие, нынешний обвал рубля уже не вызывает такой паники и не побуждает к немедленным действиям.
Как резюмирует Сергей Шлома, значение курса около 65 рублей за доллар, по текущим оценкам, является приемлемым для тех, кто сейчас ожидает момента для выхода из долларов с целью решения жилищного вопроса. Он уже даёт возможность получить большое количество недоступных ранее бонусов и исключает риски, связанные с резкими колебаниями валют. Девальвационный скачок в августе, предположительно, может увеличить число продаж на вторичном рынке жилья на 10-15%, но не приведёт ни к сильному оживлению, ни к росту цен.
