Бизнес и немного личного: премиальные апартаменты вокруг деловых районов Москвы
25.08.2015
Несмотря на то, что сегодня на первичном рынке, на первый взгляд, предлагается достаточно много объектов с апартаментами немассового сегмента – порядка 40, парадокс состоит в том, что для конкретного покупателя с определенными входными параметрами выбор невелик. Предположим, потенциальный покупатель – менеджер высшего звена крупной российской или международной компании, имеет бюджет приблизительно в 0,5 млн. долл., или 30-35 млн. руб., и рассматривает покупку апартаментов в комплексе, удобно расположенном недалеко от места его работы, а также инфраструктурных объектов. Таким образом, его выбор падает на апартаментные комплексы, расположенные в зоне крупнейших транспортных узлов, вокруг которых сформировались деловые районы Москвы: ст. м. «Павелецкая», «Белорусская» и «Киевская». В остальных деловых районах на первичном рынке апартаментов премиум-класса, а именно этот сегмент интересует рассматриваемого покупателя апартаментов, в активных продажах находится всего лишь 8 объектов.
Все рассматриваемые деловые районы включают в себя вокзалы, причем каждый из них связан сообщением с одним из аэропортов: Белорусский – с «Шереметьево», Павелецкий – с «Домодедово», Киевский – с «Внуково». Это также одна из причин, по которой территории вокруг этих трех вокзалов развиваются в направлении «деловой» коммерческой недвижимости, в частности, офисной и гостиничной.
Аналитики консалтинговой компании Welhome рассмотрели более подробно каждый деловой район столицы и предложение апартаментов в нем.
В Павелецком деловом районе сосредоточено порядка 700 тыс. кв. м офисной недвижимости. Здесь расположены такие качественные бизнес-центры, как «Аврора Бизнес-Парк», «Аквамарин», «Вивальди Плаза», Lighthouse и многие другие. Арендаторами являются крупные международные компании: Ernst&Young, Siemens, JLL, Knight Frank, KIA Motors Rus, Continental Tyres и другие. Кроме того, в этом деловом кластере сосредоточены и отели международных цепочек, специализирующиеся, в том числе, на деловом туризме: Swissotel Krasnye Holmy, «Mercure Москва Павелецкая», Balchug Kempinski, апарт-отель «Adagio Москва Павелецкая», «Ibis Москва Центр Бахрушина», «Courtyard Marriott Москва Павелецкая». Предложение апартаментов премиум-класса на первичном рынке здесь представлено такими объектами, как I’m, Balchug Residence, Balchug Viewpoint, Wine House. Однако выбрать потенциальный покупатель может только из первых трех объектов, так как в комплексе Wine House на первичном рынке осталось в продаже менее 15 лотов, ввод в эксплуатацию заявлен до конца 2015 года. На текущий момент апартамент минимальной стоимостью можно приобрести в комплексе I’m – от 10,3 млн. руб. за апартамент площадью 37,1 кв. м. В Balchug Viewpoint минимальный бюджет покупки составляет 23,8 млн. руб. за апартамент площадью 56,6 кв. м, в Balchug Residence – 24,2 млн. руб. за апартамент площадью 58,1 кв. м.
Белорусский деловой район включает в себя такие качественные бизнес-центры, как «Белая Площадь», «Лесная Плаза», «Дукат Плейс» и другие, расположенные в районе Тверских улиц и далее по Ленинградскому проспекту, а также множество отелей, среди которых «Intercontinental Москва Тверская», «Holiday Inn Москва Лесная», «Marriott Москва Гранд», «Пекин». Предложение апартаментов премиум-класса на первичном рынке здесь представлено комплексами Art Residence, «Сады Пекина», а также объектом «Резиденция Монэ», который фактически расположен между Белорусским и Киевским деловыми районами. В комплексе «Резиденция Монэ» минимальный бюджет покупки равен 31,1 млн. руб. за апартамент площадью 89 кв. м на нижних этажах, в то время как минимальная площадь апартамента в продаже 65,1 кв. м, но на верхних этажах, в связи с чем его стоимость выше большего по площади апартамента. В комплексе «Сады Пекина» предлагается широкий выбор апартаментов различных площадей, минимальный бюджет составляет порядка 25 млн. руб. за апартамент площадью 51 кв. м. Интересным проектом является Art Residence, где в рамках одного комплекса предлагаются апартаменты как лофт-формата, так и современные в новых корпусах. Бюджет покупки в комплексе начинается от 11 млн. руб. за апартамент в корпусе Design площадью 40,2 кв. м.
Киевский деловой район включает в себя не только бизнес-центры с коммерческими компаниями-арендаторами, но и государственные структуры: Правительство Москвы, Правительство РФ. На первичном рынке апартаменты здесь предлагаются в двух объектах: Atlantic Apartments на Можайском Валу ул., 8, а также в МФК «Новый Арбат, 32». В Atlantic Apartments минимальная стоимость лота составляет 17,2 млн. руб. за апартамент площадью 45 кв. м. МФК «Новый Арбат, 32» включает в себя также гостиницу «Marriott Новый Арбат», а также «Российский Научный Центр Медицинской Реабилитации и Курортологии». Апартаменты здесь предлагаются к продаже с отделкой и сервисными услугами от Marriott International. Минимальный бюджет покупки составляет $838 тыс. (цены в комплексе номинированы в долларах) за апартамент площадью 79 кв. м, выходящий окнами в атриум. За $1,5 млн. можно приобрести апартамент аналогичной площади, но с двумя окнами, выходящими, например, на гостиницу «Украина». Есть также возможность приобрести апартаменты и без отделки.
Что касается сроков реализации таких комплексов на первичном рынке, то средний темп продаж по ним составляет 8% в квартал от общего объема лотов в продаже. Средняя площадь лота по всем рассматриваемым комплексам составляет 102,6 кв. м. Минимальная средняя площадь апартамента – 55 кв. м, в комплексе I’m, максимальная – в Balchug Residence, составляет 123 кв. м. Интересно отметить следующую тенденцию: чем ближе к текущему моменту начаты продажи в апартаментном комплексе, тем меньше средние площади лотов. То есть девелоперы стараются проектировать такие площади лотов, которые бы отвечали спросу в текущих экономических условиях.
Особенностью рассматриваемого формата апартаментов и отличием от более «ранних» проектов, появившихся на рынке 3-5 лет назад, является ориентация не только и не столько на покупателей-одиночек, приобретающих апартамент только для собственного проживания, а переориентация на более широкий круг. Практически все объекты имеют собственную территорию, а также планируют в своем составе инфраструктуру, что означает ориентацию не только на «деловую» аудиторию покупателей, но также и на семейное проживание, в том числе с детьми. Например, комплекс I’m будет включать в себя просторную внутреннюю территорию с детскими площадками, кафе и авторским ландшафтным дизайном от голландского архитектора. Еще одна тенденция, которая может быть выделена в отдельную интересную тему, – привлечение к участию в проектах известных архитекторов и архитектурных бюро. По данным наших экспертов, работающих с покупателями высокобюджетной недвижимости, архитектурный стиль объекта стоит далеко не на первом месте в факторах принятия решения о покупке.
Однако девелоперам уникальная архитектура помогает объекта использовать продвигать и рекламировать объект, позиционировать его определенным образом на рынке:
• Balchug Viewpoint – архитектурное бюро «БРТ РУС» под руководством Ю.П. Журавлева, Россия - Германия;
• Balchug Residence – Хади Тегерани (Hadi Teherani), Германия;
• «Резиденция Монэ» – Aukett Swanke, международная, штаб-квартира в Великобритании;
• Atlantic Apartments – Speech Чобан & Кузнецов, Россия;
• I’m – David Walker Architects, Великобритания;
• «Сады Пекина» – «Архитектурная мастерская Колосницина», Россия; дизайн интерьеров – Benhamou Designs, международная, офисы в Сиднее, Лондоне, Дубае.
Как раз архитектура, инфраструктура и прочие субъективные факторы после стоимости и составляет то «личное», что влияет на выбор покупателя того или иного объекта для покупки. Апартаментные комплексы в деловых районах столицы – это уже не только лофты для «одиночек» из творческой среды, не только жилье «для пиджака», но и комфортная среда для проживания всей семьей в гуще столичной жизни.
