Бизнес и немного личного: премиальные апартаменты вокруг деловых районов Москвы

25.08.2015

Несмотря на то, что сегодня на первичном рынке, на первый взгляд, предлагается достаточно много объектов с апартаментами немассового сегмента – порядка 40, парадокс состоит в том, что для конкретного покупателя с определенными входными параметрами выбор невелик. Предположим, потенциальный покупатель – менеджер высшего звена крупной российской или международной компании, имеет бюджет приблизительно в 0,5 млн. долл., или 30-35 млн. руб., и рассматривает покупку апартаментов в комплексе, удобно расположенном недалеко от места его работы, а также инфраструктурных объектов. Таким образом, его выбор падает на апартаментные комплексы, расположенные в зоне крупнейших транспортных узлов, вокруг которых сформировались деловые районы Москвы: ст. м. «Павелецкая», «Белорусская» и «Киевская». В остальных деловых районах на первичном рынке апартаментов премиум-класса, а именно этот сегмент интересует рассматриваемого покупателя апартаментов, в активных продажах находится всего лишь 8 объектов.
01.JPG


Все рассматриваемые деловые районы включают в себя вокзалы, причем каждый из них связан сообщением с одним из аэропортов: Белорусский – с «Шереметьево», Павелецкий – с «Домодедово», Киевский – с «Внуково». Это также одна из причин, по которой территории вокруг этих трех вокзалов развиваются в направлении «деловой» коммерческой недвижимости, в частности, офисной и гостиничной.

Аналитики консалтинговой компании Welhome рассмотрели более подробно каждый деловой район столицы и предложение апартаментов в нем. 

В Павелецком деловом районе сосредоточено порядка 700 тыс. кв. м офисной недвижимости. Здесь расположены такие качественные бизнес-центры, как «Аврора Бизнес-Парк», «Аквамарин», «Вивальди Плаза», Lighthouse и многие другие. Арендаторами являются крупные международные компании: Ernst&Young, Siemens, JLL, Knight Frank, KIA Motors Rus, Continental Tyres и другие. Кроме того, в этом деловом кластере сосредоточены и отели международных цепочек, специализирующиеся, в том числе, на деловом туризме: Swissotel Krasnye Holmy, «Mercure Москва Павелецкая», Balchug Kempinski, апарт-отель «Adagio Москва Павелецкая», «Ibis Москва Центр Бахрушина», «Courtyard Marriott Москва Павелецкая». Предложение апартаментов премиум-класса на первичном рынке здесь представлено такими объектами, как I’mBalchug Residence, Balchug Viewpoint, Wine House. Однако выбрать потенциальный покупатель может только из первых трех объектов, так как в комплексе Wine House на первичном рынке осталось в продаже менее 15 лотов, ввод в эксплуатацию заявлен до конца 2015 года. На текущий момент апартамент минимальной стоимостью можно приобрести в комплексе I’m – от 10,3 млн. руб. за апартамент площадью 37,1 кв. м. В Balchug Viewpoint минимальный бюджет покупки составляет 23,8 млн. руб. за апартамент площадью 56,6 кв. м, в Balchug Residence – 24,2 млн. руб. за апартамент площадью 58,1 кв. м.

Белорусский деловой район включает в себя такие качественные бизнес-центры, как «Белая Площадь», «Лесная Плаза», «Дукат Плейс» и другие, расположенные в районе Тверских улиц и далее по Ленинградскому проспекту, а также множество отелей, среди которых «Intercontinental Москва Тверская», «Holiday Inn Москва Лесная», «Marriott Москва Гранд», «Пекин». Предложение апартаментов премиум-класса на первичном рынке здесь представлено комплексами Art Residence, «Сады Пекина», а также объектом «Резиденция Монэ», который фактически расположен между Белорусским и Киевским деловыми районами. В комплексе «Резиденция Монэ» минимальный бюджет покупки равен 31,1 млн. руб. за апартамент площадью 89 кв. м на нижних этажах, в то время как минимальная площадь апартамента в продаже 65,1 кв. м, но на верхних этажах, в связи с чем его стоимость выше большего по площади апартамента. В комплексе «Сады Пекина» предлагается широкий выбор апартаментов различных площадей, минимальный бюджет составляет порядка 25 млн. руб. за апартамент площадью 51 кв. м. Интересным проектом является Art Residence, где в рамках одного комплекса предлагаются апартаменты как лофт-формата, так и современные в новых корпусах. Бюджет покупки в комплексе начинается от 11 млн. руб. за апартамент в корпусе Design площадью 40,2 кв. м.

Киевский деловой район включает в себя не только бизнес-центры с коммерческими компаниями-арендаторами, но и государственные структуры: Правительство Москвы, Правительство РФ. На первичном рынке апартаменты здесь предлагаются в двух объектах: Atlantic Apartments на Можайском Валу ул., 8, а также в МФК «Новый Арбат, 32». В Atlantic Apartments минимальная стоимость лота составляет 17,2 млн. руб. за апартамент площадью 45 кв. м. МФК «Новый Арбат, 32» включает в себя также гостиницу «Marriott Новый Арбат», а также «Российский Научный Центр Медицинской Реабилитации и Курортологии». Апартаменты здесь предлагаются к продаже с отделкой и сервисными услугами от Marriott International. Минимальный бюджет покупки составляет $838 тыс. (цены в комплексе номинированы в долларах) за апартамент площадью 79 кв. м, выходящий окнами в атриум. За $1,5 млн. можно приобрести апартамент аналогичной площади, но с двумя окнами, выходящими, например, на гостиницу «Украина». Есть также возможность приобрести апартаменты и без отделки.

Что касается сроков реализации таких комплексов на первичном рынке, то средний темп продаж по ним составляет 8% в квартал от общего объема лотов в продаже. Средняя площадь лота по всем рассматриваемым комплексам составляет 102,6 кв. м. Минимальная средняя площадь апартамента – 55 кв. м, в комплексе I’m, максимальная – в Balchug Residence, составляет 123 кв. м. Интересно отметить следующую тенденцию: чем ближе к текущему моменту начаты продажи в апартаментном комплексе, тем меньше средние площади лотов. То есть девелоперы стараются проектировать такие площади лотов, которые бы отвечали спросу в текущих экономических условиях.
02.JPG
Особенностью рассматриваемого формата апартаментов и отличием от более «ранних» проектов, появившихся на рынке 3-5 лет назад, является ориентация не только и не столько на покупателей-одиночек, приобретающих апартамент только для собственного проживания, а переориентация на более широкий круг. Практически все объекты имеют собственную территорию, а также планируют в своем составе инфраструктуру, что означает ориентацию не только на «деловую» аудиторию покупателей, но также и на семейное проживание, в том числе с детьми. Например, комплекс I’m будет включать в себя просторную внутреннюю территорию с детскими площадками, кафе и авторским ландшафтным дизайном от голландского архитектора. Еще одна тенденция, которая может быть выделена в отдельную интересную тему, – привлечение к участию в проектах известных архитекторов и архитектурных бюро. По данным наших экспертов, работающих с покупателями высокобюджетной недвижимости, архитектурный стиль объекта стоит далеко не на первом месте в факторах принятия решения о покупке.

Однако девелоперам уникальная архитектура помогает объекта использовать продвигать и рекламировать объект, позиционировать его определенным образом на рынке:
• Balchug Viewpoint – архитектурное бюро «БРТ РУС» под руководством Ю.П. Журавлева, Россия - Германия;
• Balchug Residence – Хади Тегерани (Hadi Teherani), Германия;
• «Резиденция Монэ» – Aukett Swanke, международная, штаб-квартира в Великобритании;
• Atlantic Apartments – Speech Чобан & Кузнецов, Россия;
• I’m – David Walker Architects, Великобритания;
• «Сады Пекина» – «Архитектурная мастерская Колосницина», Россия; дизайн интерьеров – Benhamou Designs, международная, офисы в Сиднее, Лондоне, Дубае.

Как раз архитектура, инфраструктура и прочие субъективные факторы после стоимости и составляет то «личное», что влияет на выбор покупателя того или иного объекта для покупки. Апартаментные комплексы в деловых районах столицы – это уже не только лофты для «одиночек» из творческой среды, не только жилье «для пиджака», но и комфортная среда для проживания всей семьей в гуще столичной жизни.


Материалы по теме


Вернуться к спискуМосква выставила на продажу санаторий «Ореховая роща» в НальчикеКурс валют и рынок недвижимости: ждать ли второго взрыва продаж?!
Спецпредложения
Дом 12,2 млн.p
Дом 12,2  млн.p
Московская обл, Дмитров г, Молодежный мкр, 114Б
8.14 соток / 127 м2
Оставить заявку
Участок 380 000 p
Участок 380 000 p
Московская обл, Наро-Фоминск г, Тютчево д
10 соток
Оставить заявку
Участок 1,0 млн.p
Участок 1,0  млн.p
Московская обл, Орехово-Зуево г, Тополиный Верейское с/п п, Сажени тер. СНТ
24 соток
Оставить заявку
1-комн. квартира 11,5 млн.p
1-комн. квартира 11,5  млн.p
Москва г, Кременчугская ул, 6к1
30.9 / 19 / 6 м2 5 этаж из 5
Оставить заявку
Апартаменты 9,8 млн.p
Апартаменты 9,8  млн.p
Москва г, Рождественская ул, 27к2
37.2 / 18.8 / 7.3 м2 8 этаж из 17
Оставить заявку
3-комн. квартира 14,5 млн.p
3-комн. квартира 14,5  млн.p
Москва г, Чертановская ул, 64к1
59 / 37.5 / 6.6 м2 7 этаж из 9
Оставить заявку
1-комн. квартира 12,3 млн.p
1-комн. квартира 12,3  млн.p
Москва г, Бартеневская ул, 16
38.4 / 14.8 / 11.3 м2 20 этаж из 23
Оставить заявку
Студия в новостройке 9,4 млн.p
Студия в новостройке 9,4  млн.p
Москва г, Марушкинское п, 32 кв-л, 14
38.7 / 20.6 м2 8 этаж из 9
Оставить заявку
Дом 29,0 млн.p
Дом 29,0  млн.p
Москва г, Екатерининский Привал п Десеновское ул, владение2к2Б
24 соток / 475.9 м2
Оставить заявку
Дом 27,0 млн.p
Дом 27,0  млн.p
Москва г, Краснопахорское п, Красная Пахра с, Ленина ул, 31
11 соток / 216.2 м2
Оставить заявку
Дом 23,7 млн.p
Дом 23,7  млн.p
Москва г, Щибровская ул, 1
8 соток / 106 м2
Оставить заявку
Участок 13,5 млн.p
Участок 13,5  млн.p
Москва г, Михайлово-Ярцевское п, Лужки д, Лужки снт
12 соток
Оставить заявку
Участок 390,0 млн.p
Участок 390,0  млн.p
Москва г, Десеновское п, Тупиково д, 1с2
330 соток
Оставить заявку
Участок 3,6 млн.p
Участок 3,6  млн.p
Москва г, Михайлово-Ярцевское п, Ярцево д
6 соток
Оставить заявку