Влияние принятых нормативных актов на рынок недвижимости – вред или благо?
За истекший 2013 год правительство ввело множество поправок в текущее жилищное законодательство, кроме того был принят ряд новых законов, которые оказали существенное влияние на рынок недвижимости. Практически все нормативные акты были направлены на улучшение ситуации, однако все они в той или иной степени препятствуют качественному ведению бизнеса.
Так усовершенствование кадастрового учета привело к тому, что теперь после постройки дома девелопер должен направить в кадастровую палату технический план дома и всех его помещений. Только после постановки на учет дольщики получат свидетельство о собственности. Документы в Росреестр отправляются в электронном виде, однако его пропускная способность за день составляет около 40 Мб – это при условии, что план 300-квартирного дома весит как минимум 3 Гб. В результате время согласования затягивается до 15-20 дней. Застройщики уверяют, что процесс значительно затормозился, ведь планы часто возвращаются по причине обнаружения технических ошибок, а это занимает дополнительное время. В то же время требования к самим планам, по словам застройщиков, так и не были сформулированы подобающим образом.
Дольщики, в свою очередь, требуют пени за просрочку, а при задержке на полгода сдачи квартиры стоимостью 3 млн. руб. дольщик вправе рассчитывать на компенсацию до 220 тыс. руб. Такие дела уже поступали к рассмотрению, но решений по ним пока нет.
Генеральный директор кадастрового центра Дмитрий Полунин считает что все дело в неверной трактовке закона чиновниками – нормативный акт действительно был рассчитан на обеспечение полноты объема кадастрового учета, но методы для этого используются крайне неудачные. По закону при постановке на учет жилого многоквартирного дома требуется предоставить план самого дома и всех расположенных в нем помещений одновременно. По своей сути это является обязанностью кадастровой палаты, но это не обязывает кадастрового инженера направлять все планы помещений единовременно. Для многоквартирных домов в законопроекте существует исключение – правило подачи одного заявления в этом случае не действует. Но оно применяется повсеместно, что приводит к существенным задержкам.
Осенью 2013 года в Санкт-Петербурге был введен еще один законопроект, согласно которому все социальные объекты, возводимые застройщиками, они обязаны дарить городским властям. Например, возвести школу или детский сад рядом с жилым комплексом девелопер может только из соображений прибыли, при этом социальная инфраструктура обходится дорого – до 150% от себестоимости жилья. По словам председателя Комитета по строительству Михаила Демиденко, возводя масштабные жилые комплексы, застройщик платит на землю в три раза меньше, чем город на магистральные сети, дороги и другие объекты социальной инфраструктуры. Таким образом, выбора у застройщика не остается – возводишь жилой комплекс, строй и социальные объекты.
В том случае если небольшой дом возводится в квартале со сложившейся инфраструктурой, и новые объекты там строить просто негде, то приветствуются отчисления в специальный благотворительный фонд. Однако застройщкик согласны с таким порядком, ведь все это в конечном итоге отразится на стоимости жилья – она повысится от 5 до 15 %. Дополнительные расходы предусматривает также страхование ответственности застройщиков.
Однако есть и положительные стороны - например, введен новый порядок налоговых вычетов, согласно которому льгота привязывается не к объекту налогообложения, а к налогоплательщику. Теперь в том случае, если жилье было приобретено в долевую собственность, по 2 млн. из налогооблагаемой базы теперь списывает каждый из совладельцев, при условии, что он официально работает и выплачивает НДФЛ в размере 13%. Так, при покупке на двоих теперь можно сэкономить не 260, а 520 тыс. руб. Однако эта льгота является единовременной и распространяется не на всех.
