Изменить разрешенное использование участка теперь можно лишь с согласия государства

Такие изменения в законодательство РФ были введены в конце прошлого года. Теперь для застройки тех участков, на которых ранее строительство запрещалось, изменить разрешенное использование (РИ) можно, лишь обратившись с соответствующим заявлением в органы местной власти, которые принимают решение, подкрепленное правовым актом, и уведомляют об этом областное правительство, которое, в свою очередь, определяет сумму оплаты и сообщает об ее размере собственнику земли.
В том случае, если платеж от собственника не поступит в назначенный срок, решение местных органов власти автоматически теряет свою силу. Если же требуемая сумма поступает, то в сведения госреестров недвижимости вносятся соответствующие изменения и сведения о данном участке. Такой подход кардинально отличается от существовавшего ранее, когда местные власти самостоятельно принимали решение по изменению РИ без внесения каких-либо платежей.
Методика нового расчета пока не установлена. В соответствии с законом планируется установить размер платежа, равный разнице кадастровой стоимости участка с тем РИ, которое существовало ранее и стоимости участка с нынешним РИ. Таким образом, при изменении РИ участка «для сельскохозяйственного производства» на РИ вида «для строительства среднеэтажных жилых домов» кадастровая стоимость участка с новым РИ значительно превысит прежнюю кадастровую стоимость. Новый размер платежа значительно превышает размер земельного налога, поэтому позволить его себе смогут лишь крупные игроки рынка недвижимости, которые планируют реализовывать масштабные проекты. Для остальных остается лишь два выхода – продать земельный участок более успешным участникам рынка по сниженной стоимости или заморозить всякое строительство и оплачивать земельный налог. Для того чтобы рассчитать сумму нового сбора, производится перерасчет кадастровой стоимости. В случае несогласия владельца участка с расчетом кадастровой стоимости процесс согласования РИ может занять до нескольких месяцев.
Издержки не учитываются лишь в трех случаях – если участок находится в частной собственности и его РИ изменено в соответствии с градостроительным планом, выданным местными органами власти до 18 апреля 2013 г. Второй случай подразумевает снижение кадастровой стоимости участка при изменении его РИ. Также от оплаты будут освобождены те собственники, на землях которых планируется возвести значимые областные социально-экономические объекты, занесенные в специальный перечень, утвержденный властями Подмосковья.
В настоящий момент многие строительные объекты Подмосковья могут быть возведены только после изменения РИ. Очевидно, что все затраты по новому сбору будут включены в себестоимость строительства. В результате это может сказаться на повышении цен для покупателей и усложнения ведения бизнеса для девелоперов. Пополнение же регионального бюджета будет вестись полным ходом, однако сбор не носит целевой направленности, поэтому о том, куда будут расходоваться эти средства, сведений нет.
Введение нового сбора вызывает обоснованные споры. Так, например, в тех муниципальных образованиях с утвержденными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) землевладелец сам вправе выбирать РИ для своего участка из перечня предусмотренных в ПЗЗ. Таким образом, сбор может взиматься только на тех территориях, на которые ПЗЗ не распространяются. Как в дальнейшем будет строиться земельная практика пока неизвестно, однако очевидно, что застройщики будут основательнее подходить к процессу землеустройства и кадастрового учета, поскольку размер платежа зависит также и от площади конкретного участка.
По данным Счетной палаты, порядка 78% общей площади участков Подмосковья, входящих в государственный кадастр недвижимости, не имеют текущей кадастровой стоимости, а 97% площади земель Московской области и 78% федеральных земель не имеют точной информации о границах в госкадастре.