Рост себестоимости квадрата жилья вызван повышением ставок по кредитам для застройщиков

Стоимость строительных материалов увеличилась не намного, основная причина повышения себестоимости квадрата жилья – повышение ставок по кредитам для застройщиков, говорит Владимир Кошелев (член президиума генерального совета «Деловой России», председатель совета директоров «Корпорации Кошелев»).
Напомним, что в феврале текущего года аналитики прогнозировали значительное падение спроса, и соответственно сокращение цен на новостройки. Даже говорили о возможном обвале рынка на 40-50%. Однако, вопреки всему, спрос, цены и объём жилищного строительства продолжают расти. По данным Михаила Меня (глава Минстроя), физический объём жилищного строительства в 1 квартале этого года повысился на 32,8% относительно аналогичного периода прошлого года. Частично, это обусловлено и программой госсубсидирования ипотеки, в то время как на вторичном рынке, на который не распространяется данная поддержка, цены продолжают падать.
За 1 полугодие 2015 года цены в новостройках столицы увеличились на 4,7%, Самаре и Калуге – на 3,9 и 3,7% соответственно. Большинство не радужных прогнозов осуществлялось на основании наблюдения за столичным рынком недвижимости, цены на котором не зависят напрямую от себестоимости строительства, а формируются конъюнктурой рынка, локацией и транспортной доступностью. В Москве зависимость между стоимостью материалов, работ и квадратного метра весьма опосредована, в то время как в регионах – прямая.
Валютные колебания слабо повлияли на стоимость стройматериалов, значительно подорожал лишь металл, в результате чего по состоянию на начало года себестоимость квадрата повысилась на 5-7%, что естественно даже при спокойной ситуации на валютном рынке. Составляющих, из чего складывается себестоимость, очень много, и универсального ответа по ценообразованию нет, к примеру, один застройщик строит на собственные средства, другой имеет кредитные линии.
В себестоимость квадрата, в первую очередь, входят затраты на приобретение земельного участка, проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, подведение и подключение коммуникаций, налоги. Если застройщик использует заёмные средства, то цена квадрата также будет включать в себя и расходы на кредитование.
По словам эксперта, согласно опыту прошлого года, пропорции выглядели следующим образом: покупка участка под застройку – 10%, проектно-изыскательные работы – 1%, строительно-монтажные – 50%, инженерные сети – 21%, благоустройство – 5%, стройтехника – 5%, содержание застройщика – 8%. Ключевые параметры в ценообразовании таким образом – строительно-монтажные работы и коммуникации (70%). Удорожание любой из этих составляющих в наибольшей степени влияет на окончательную стоимость.
В текущем году, многое зависит от использования в работах западных стройматериалов и оборудования. В общей сложности, по рынку зафиксировано повышение затрат на строительно-монтажные работы и инженерные сети, однако, это не вызвало резкого скачка цен. Но, при наличии у застройщика банковской задолженности, в связи с ростом ставок по кредитам, себестоимость квадрата жилья повышается на 10-12%.