80 % продаж на вторичном рынке жилья в июле прошли с дисконтом: специалисты считают, это «дно»
По итогам июля на московском рынке вторичного жилья можно сделать вывод о том, что минувший месяц мог стать «дном» в данном сегменте недвижимости. На фоне максимального размера исторических показателей продаж с дисконтом, роста объёма предложения и падения средней цены выявляется укрепление тенденции к увеличению потенциального спроса.
Как отмечает Департамент вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», активность граждан, проявляющих интерес к выставленным на продажу объектам, упала в минувшем июле на 30% по отношению к тому же периоду за прошлый год, что даёт возможность судить о масштабах уменьшения покупательского спроса на вторичном рынке недвижимости вследствие экономического кризиса без поправок на сезонность. Верна при этом и обратная динамика: в сравнении с июнем 2015 г. потенциальный спрос в июле поднялся на 17,9%, укрепив тенденцию по ежемесячному приросту интереса со стороны возможных покупателей, отмеченную в первый месяц лета после затяжного и провального падения, отмечавшегося на рынке по данному показателю.
80% реализованных за июль объектов при этом продавались с дисконтом – это максимальная доля продаж с участием скидки, зафиксированная за историю десятилетних наблюдений. Средний размер дисконта составляет 9,3% - это по максимуму близко к ожиданиям покупателей, которые колеблются в рамках 10-15% от среднерыночной стоимости. Скидка может быть и выше (до 20-25%) при необходимости срочной продажи объекта или его неудовлетворительных потребительских характеристик, таких, как сложное обременение, неустранимые недостатки жилой площади и т.д. 11% продаж в июле состоялись по стоимости предложения, 9% - выше стоимости, заявленной собственником.
По итогам июля объём предложения на вторичном рынке составил 44 599 объектов, это больше июльских показателей на 14%. Можно сделать предположение, что участники рынка, которые ранее отложили продажи из-за неудовлетворительной рыночной конъюнктуры, возвратились к начальным планам в ожидании возможного оживления спроса с началом делового сезона.
Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, прокомментировал ситуацию, сказав, что в этом году компания не ожидает резкого всплеска покупательской активности под влиянием традиционного сезонного фактора. Фундаментальные причины резкого падения на рынке количества покупателей остаются: низкий уровень платёжеспособности населения и отсутствие уверенности в стабильности материального положения, что не позволяет, в свою очередь, восстановить рынок ипотеки, невзирая на то, что банки последовательно снижают кредитные ставки. При этом постепенно копится отложенный спрос, ведь нужда граждан в решении вопросов с жильём остаётся актуальной, а «запас прочности», созданный ажиотажными продажами за прошлый год, существенно исчерпан. Также Михаил Куликов отметил, что увеличилось количество звонков по выставленным на реализацию объектам. Потенциальные покупатели систематически мониторят ситуацию, стремясь поймать самые выгодные для них условия продаж. Подобная психологическая готовность к активным действиям со стороны участников рынка позволяет сказать, что в ближайшие месяцы возможно определённое оживление на рынке, которое, тем не менее, будет сдерживаться общими негативными последствиями кризиса в экономике.
Вместе с увеличением объёма жилья, выставленного на реализацию, в июле упали средние цены предложения: до 193,7 тыс. руб. за квадратный метр – это на 1,3% меньше, чем в июне, и на 0,7% ниже, чем в начале этого года. Изменение цен соответственно формату жилья можно увидеть в таблицах ниже:
По итогам прошедшего месяца средняя цена предложения, выраженная в долларах, составила 3 395 долл. за кв. м, снизившись в июле на 5,8% на фоне ослабления российской валюты.
Михаил Куликов отмечает, что тренд на ослабление рубля, усилившийся в последнее время, также является аргументом в пользу возможного роста спроса на жилищном рынке за счёт тех покупателей, которые в своё время зафиксировали имеющиеся у них финансовые активы в валюте и сейчас ожидают момента, чтобы вернуться в рубль на минимальных значениях курса для решения актуальных жилищных вопросов.
Самой дешёвой квартирой на вторичном рынке в пределах МКАД на сегодня является малогабаритная «однушка» со свежим ремонтом на первом этаже дома высотой 17 этажей, расположенного на ул. Новокосинской (станция метро «Новокосино»). Общая площадь помещения составляет 13 кв. м, жилая – 10 кв. м, площадь кухни – 2 кв. м. Стоимость предложения – 3,4 млн. руб.
Самое дорогое предложение июля – пятиуровневый пентхаус в ЖК «Венский дом», расположенном по адресу: 1-й Неопалимовский переулок, ст. м. «Кропоткинская». Общая площадь помещения составляет 1 847 кв. м, жилая площадь – 1 490 кв. м. Это один из самых крупных московских пентхаусов. В нём предусмотрены полноразмерный плавательный бассейн с панорамными видами на центр Москвы, чемоданная, комната-шубохранилище, комната для хранения продуктов питания. На крыше находится смотровая площадка с возможностью её переоборудования под площадку для вертолётов среднего класса. Площади для жителей пентхауса и персонала разделены так, что пересечение почти исключено: входы организованы на разных уровнях с отдельным доступом из лифта. Ориентировочная стоимость предложения в рублях – 1,8 млрд. руб.
