Битва титанов: первичный и вторичный рынки загородного сегмента
Подводя итоги первого полугодия 2015 года, эксперты Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY рассмотрели динамику продаж по четырём ценовым сегментам, в которых активно работает компания. Такой подход особенно актуален, с учетом того, что реализованный спрос на загородную недвижимость разной ценовой категории неоднороден, и в различных покупательских группах тренды могут быть прямо противоположными.
Первое полугодие 2015 года в сегменте недвижимости стоимостью от 15 до 40 млн руб. ознаменовалось падением реализованного спроса. Количество заключенных сделок снизилось на 16% относительно того объема, что был зафиксирован в первом полугодии прошлого года. Структура этого спроса изменилась – произошло очевидное смещение на вторичный рынок. На первичном рынке продажи упали на 29%, в то время как на вторичном выросли на 32%. Основной спрос зафиксирован по лидирующим направлениям: доля Рублёво-Успенского, Новорижского и Ильинского шоссе составила 65%. На Новую Москву (Калужское и Киевское шоссе) пришлось 12% сделок от общего объема по всем трассам.
Очевидно, что в этом сегменте усилилось стремление покупателей обезопасить себя от негатива, который может возникнуть в плохо прогнозируемом будущем. Одно из немногих средств обезопасить себя - совершить покупку в наиболее стабильном сегменте. Так, опасения покупателей вызывают недостроенные проекты, даже те, где предлагаются готовые дома. То есть существенным плюсом становится степень заселенности поселка и функционирующая инфраструктура, как внутри поселковая, так и внешняя, расположенная поблизости.
В сегменте загородной недвижимости стоимостью от 40 до 100 млн руб. эксперты отмечают положительную динамику. За первое полугодие 2015 года здесь зафиксирован рост продаж на 46% относительно аналогичного периода прошлого года. При этом мы видим обратную тенденцию той, что сложилась в сегменте более доступного жилья. В этом ценовом диапазоне покупатель проголосовал за первичный рынок – количество сделок возросло на 67%, а на вторичном рынке лишь на 14%. Объясняется такая динамика резко возросшим спросом в конце 2014 года, который был реализован в первом квартале. В основном продажи проходили в таких поселках как Millennium Park, Monteville, «Успенка 21» - то есть в тех проектах, где девелоперы вовремя среагировали на скачки валютных курсов и зафиксировали цену в рублях. Активно шли продажи в проекте «Пестово», - к вышеуказанным факторам можно отнести окончание реконструкции Дмитровского шоссе, что привлекло внимание покупателей к направлению. Основной объем сделок в этом ценовом диапазоне пришелся на тройку лидеров: Рублёво-Успенское, Новорижское и Ильинское шоссе – 75,5% сделок от общего объема по всем направлениям. Доля Новой Москвы осталась неизменной, но в общем тренде объем сделок вырос на треть по сравнению с первым полугодием 2014 года. Структура спроса в этой локации не изменилась: и первичный, и вторичный рынки пользовались у покупателей одинаковым спросом.
Падение спроса в первом полугодии 2015 года относительно первого полугодия прошлого года в сегменте элитной недвижимости по цене от 100 до 200 млн руб. составило 7,5%. Традиционно концентрацию спроса специалисты зафиксировали по трем лидирующим трассам, о которых говорилось выше – в совокупности по ним заключено 63% сделок от общего объема. Падение спроса произошло в рамках первичного рынка. Спрос на вторичное жилье остался на уровне первого полугодия прошлого года, а в Новой Москве вырос. Здесь на вторичном рынке сделок заключено в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, мы видим, что чем выше ценовой сегмент, тем заметнее ориентация покупателей на объекты вторичного рынка.
Снижение спроса прослеживается в самом дорогом сегменте элитной недвижимости в ценовом диапазоне от 200 млн руб. – здесь количество сделок сократилось почти на 18% относительно первой половины прошлого года. Традиционно львиная доля - 64% сделок от общего объема по всем направлениям, пришлась на Рублёво-Успенское, Новорижское и Ильинское шоссе, но в первом полугодии 2014 года этот процент был значительно выше - 97,5%. Уменьшение доли лидеров произошло за счет смещения спроса на территорию Новой Москвы.
В целом, если на объекты первичного рынка спрос упал на 7%, то на объекты вторичного рынка самой дорогостоящей недвижимости снижение произошло на 24%, причем речь идет о снижении количества сделок по объектам, расположенным на Новой Риге, - динамика продаж по Рублевке осталась неизменной.
Как мы видим, аудитория покупателей элитной недвижимости рассматривает объекты от застройщика. Это объясняется особенностями первичного рынка в разных ценовых группах. Строящийся первичный рынок бизнес-класса не так привлекателен и надежен как готовый первичный рынок, предлагающейся элите. В самом дорогом сегменте проекты отличаются максимальной степенью готовности, а значит, риски долгостроя сведены к нулю. Кроме того, складывающиеся экономические условия создают благоприятную почву для игры на курсах валют и позволяют выгодно приобрести уникальные объекты, разместив свои сбережения в надежных активах на территории России.
