Г.В. Елянюшкин: поэтапный переход к новой схеме продажи квартир к 2020 году
На рынке жилья назрела реформа, которая призвана создать более прочную систему страхования граждан при покупке нового жилья. С инициативой выступили власти Московской области, которые с 2012 года уже привлекли более 30 млрд рублей на решение проблем обманутых дольщиков. При нынешней схеме реализации жилья по ДДУ покупатели не достаточно застрахованы от внезапной остановки строительства и банкротства застройщика. Зампред подмосковного Правительства Герман Елянюшкин прокомментировал инициативу региональных властей.
В спорах рождается истина
Никакой резкой отмены ДДУ не будет. Обсуждаются различные схемы. И это не просто единоличное решение Правительства Московской области о том, что необходимо менять правила игры на рынке. К этому есть предпосылки. Первым вариантом может быть переход на банковскую гарантию, вторым - продажа квартир с участием крупных банковских структур и третьим – переход от долевого строительства к продаже готового жилья. Это не значит, что нужно сидеть и ждать, пока застройщик получит разрешение на ввод и после этого бежать покупать готовое. Здесь тоже возможны и предварительные договора. Однако не нужно путать их с нынешними преддоговорами, которые используются при серых схемах. Новый механизм серьезно изменит систему продаж квартир. И.И. Шувалов дал распоряжение при Министерстве строительства РФ создать рабочую группу, где полностью проработать всю цепочку взаимодействия, начиная от момента получения разрешения на строительства и заканчивая уже оформлением права собственности на квартиру. Ожидается, что изменения коснутся различных нормативных актов, не только в ФЗ №214. Мы должны защитить граждан от покупок «котов в мешке», а сейчас ФЗ № 214 дает «поле для маневра» недобросовестных застройщиков. И получается настоящая русская рулетка: у застройщика под вопросом «построю - не построю», а у дольщика – «получу квартиру – не получу». Рынок жилья должен перейти к нормальной схеме продажи гарантированного продукта.
Все риски на себя возьмет банк
Один из вариантов предполагает использование специализированных счетов в банке, куда покупатель, резервируя за собой строящуюся квартиру заранее, сможет перечислять средства. Ранее покупатель брал кредит, а сумма на покупку в полном объеме поступала застройщику под обещания возвести тот или иной жилой комплекс. Сейчас просто обещаний будет не достаточно. По сути, в настоящее время граждане беспроцентно кредитуют застройщиков, а гарантий у них нет никаких. Еще и кредит обслуживают покупатели под достаточно высокий процент, даже с учетом субсидирования ипотеки. По обсуждаемой схеме деньги покупателя будут зачисляться на специализированный счет, а банки перечислять их застройщику поэтапно. Застройщик может также самостоятельно привлекать деньги банка, но это должна быть более низкая ставка. Да, беспроцентных денег дольщиков как раньше в том же объеме больше не будет, но должны появиться более дешевые кредитные. Как раз этот механизм Губернатор Московской области А.Ю. Воробьёв и предложил проработать с банками, которые имеют большой опыт финансирования жилищного строительства, например Сбербанк и ВТБ. У них есть специализированные департаменты, которые сопровождают строительные проекты. Банк будет являться своего рода гарантом для покупателей, контролировать договорные обязательства, проверять ход строительства, анализировать финансовую отчетность застройщика и целевое использование средств. В случае, если произойдет срыв сроков ввода и возникнет объект недостроя, банк будет самостоятельно принимать меры в сложившейся ситуации, и при необходимости переводить вопрос в судебное поле. Также кредитная организация сможет осуществить, например, дофинансирование объекта из собственных средств.
Споры о цене: скачка не ожидается
Чем выше ликвидность объекта, чем больше будет покупателей, которые придут на начальном этапе, тем ниже должна быть стоимость. Таким образом, застройщик оставит себестоимость объекта в том же коридоре, за счет доступа к более дешевой кредитной линии.
В настоящее время цена достигла своего равновесного положения: продавцы не смогут продавать дешевле, а покупатели – платить больше. Задача в рамках нового механизма не допустить роста.
Сейчас в Московской области осуществляется строительство около 2200 многоквартирных домов, работают порядка 605 застройщиков, из которых 591 компания привлекает средства граждан на основании заключенных более 155 тыс. договоров долевого участия на сумму более 840 млрд. рублей.
Выживут сильнейшие
У большинства застройщиков нет оборотных средств. Это беда не столько застройщиков, сколько строительной отрасли в целом. И квартиры продаются на этапе котлована только с одной целью – привлечь деньги на строительство, а не в силу эффективности продаж или еще чего-то. В Московской области сейчас доля квадратных метров, возводимых небольшими компаниями, порядка 20%. К ним мы относим те компании, которые строят до 30 тыс. кв. м. Многие восприняли изменения законодательства, как попытку ограничить мелкий и средний бизнес. Но что мы имеем сейчас: та или иная компания берется впервые за строительство, получает права на земельный участок. И таких компаний без опыта строительства, но желающих себя попробовать предостаточно. Только они не владеют ни опытом, ни материальными, ни техническими ресурсами. И вот после получения разрешения на строительство, начинается продажа будущих квартир, которые теоретически должны появиться через несколько лет. Кто-то продает, достраивает и получает прибыль. Но очень часто к середине строительства деньги заканчиваются, квартиры перестают продаваться, начинается срыв сроков, смена подрядчиков и субподрядчиков. И мы получаем проблемный объект. По опыту Московской области, порядка 20% строек вводится со срывом сроков. Получается некий «тренинг» за миллиарды рублей. Эти компании в силу экономических причин, в силу законов рынка должны уйти. Это одна из российских особенностей, когда, ничего не имея, люди начинают миллиардный бизнес, а в зависимость к ним попадают сотни человек.
Все «за» и «против»
Власти Московской области в рабочем порядке предварительно обсуждали новый механизм и с застройщиками, и с банками.
Застройщиков можно разделить на 3 группы. Первая группа – это самые стабильные застройщики, которые либо имеет свои финансовые ресурсы, либо так или иначе аффилированы с банками, у них достаточно финансовых средств, чтобы, в том числе, реализовывать готовое жилье. С данной категорией проблем не возникает.
Вторая и самая большая группа – компании устойчивые, работающие по ФЗ№214, но средств на полный строительный цикл не имеющие. Для начала строительства у них есть 20-30% собственных средств, а остальное – заемные деньги банков и дольщиков. У них возникают проблемы в случае удорожания кредитов или снижения спроса на квартиры. Но повторюсь, это стабильные застройщики, просто сама экономическая модель ДДУ на сегодняшний день такова, что она вызывает у нас опасение. Представители этой группы считают, что, если и переходить, на новый механизм, то делать это взвешенно, оценив риски. В то же время они признают, что если мы учтем все нюансы по новому законодательству, то это обеспечит безопасность сделок дольщиков, а также самих строительных компаний. Потому что, начиная проект, застройщик будет иметь гарантированное финансирование за счет средств покупателей через специализированные счета и средства кредитных организаций.
Третья категория – это те, кто пришел попытать счастья на строительном рынке, компании, которые собственных средств не имеют, но у них есть земельный участок и надеются получить разрешение на строительство, чтобы начать азартно реализовывать квартиры. Вот эта категория категорически против нововведений, считается, что это поставит под угрозу их бизнес. На самом деле никакой это не бизнес, а чистой воды афера.
