Отказ от долевого строительства может привести к серым схемам, росту цен и появлению новых хрущёвок

В минувшую пятницу первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов выказал поддержку предложения губернатора МО Андрея Воробьёва по разработке изменений в 214-ФЗ, которые, как ожидается, будут приняты в осеннюю сессию. Запланирован полный уход от долевого строительства и переход к взаимодействию девелопера и покупателя посредством банковской конструкции.

Глава Минстроя Михаил Мень ранее отмечал, что такие варианты рассматривались правительством ещё в марте 2014 г. К 2020 г. планируется полностью избавиться от существующего института ДДУ. Риски по невыполнению обязательств застройщиками лягут на банки, а не на застройщиков.

На сегодняшний день цена квартиры на стадии котлована меньше, чем у аналогичной квартиры в достроенном доме, на 20-30%. Квартира в новостройке – почти что единственная возможность для многих граждан нашей страны купить качественное жильё, пусть и с привлечением банковских займов. Не является тайной тот факт, что 50-70% сделок на рынке первичного жилья осуществляются посредством ипотеки, то есть, у банков уже есть хорошее представление о способах работы девелоперов и адекватная оценка возможных рисков.

В России традиционно всё оплачивает конечный покупатель – на его плечах лежат выплаты НДС и остальных издержек продавца. Новая законодательная инициатива, без сомнения, не будет исключением из правил – на покупателя ляжет и стоимость кредитов застройщика, которая может достигать 15-20%.
Наряду с данным фактором срок окупаемости объектов для девелоперов может увеличиться приблизительно вдвое, поэтому строительство придётся осуществлять быстро, вводить в эксплуатацию – ещё быстрее, а для более активного спроса на фоне удорожания стройки и роста цен придётся массово выводить в продажу малогабаритки по 25 кв. м.

Такие квартиры-студии, которые строятся с расчётом на покупателей, обладающих скромным бюджетом, уже успешно продают некоторые крупные домостроительные комбинаты, но пока что никто из застройщиков не рассматривал всерьёз этот формат как будущее российского градостроительства. Возможно, эту позицию придётся пересмотреть в будущем году.

Путёвку в жизнь могут получить, на фоне общих сборов за капитальный ремонт и отказов от ДДУ, и арендные (доходные) дома, которые власти безуспешно пытаются внедрить в рынок вот уже несколько лет. Их строительство раньше было экономически невыгодно для девелоперов, но теперь ситуация может измениться.

В складывающихся обстоятельствах выходом для обширной категории граждан может быть только индивидуальное жилищное строительство.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе напомнил, что в 2005 г. российский рынок откликнулся на недоработанный 214-ФЗ огромным количеством серых схем, в том числе, векселями, расписками, бронированием, предварительными продажами и т.д. Сегодня нет никаких гарантий, что этот сценарий не повторится вновь.