Рынок новостроек бизнес-класса Москвы в 1 полугодии

21.07.2015

Первое полугодие на рынке апартаментов бизнес-класса завершилось ростом объёма предложения в сегменте на 17%. Средневзвешенная стоимость квадратного метра по итогам полугодия сократилась на 0,7% - до 242 060 руб.

В первом полугодии 2015 г. на рынок жилой недвижимости бизнес-класса вышло только два новых проекта: ЖК «Дом на Рогожском Валу» (АО «Лидер-Инвест») и ЖК «Невский» (ГК «Крост»). В обоих жилых комплексах в продажу поступило по два корпуса с проектной мощностью 120 и 484 квартиры соответственно. Объём предложения в сегменте вырос за 6 месяцев на 17% (более 1 400 квартир). Это сопоставимо с динамикой, наблюдавшейся в аналогичный период в активном для бизнес-класса прошлом году.

Значительный прирост числа реализуемых квартир обусловлен выходом новых корпусов в уже реализуемых комплексах:

• «Сердце Столицы» (корп. №4);
• «Хорошёвский» (корп. №1,3,4,5,6,7);
• «Лефорт» (корп. №2);
• V-House (корп. №2);
• «Крылатский» (корп. №2);
• «ФилиЧета-2» (корп. №5).

В течение полугодия были возобновлены продажи в жилом комплексе «Академ-Палас» и «Новоясеневский». Предложение сегмента также пополнилось бывшими апартаментами в арх-проекте «Лица», переведёнными в квартиры.

Как показывают данные аналитиков «Метриум Групп», к окончанию второго квартала первичный рынок жилья бизнес-класса включал в себя 64 проекта с суммарным числом квартир в продаже, составляющим примерно 9 800 ед-ц в 132 корпусах.Самый большой объём нового предложения пришёлся на Северный, Северо-Западный и Западный округа. СЗАО и ЗАО в результате сместились в структуре предложения на 1 и 2 места (20,6% и 18,1% соответственно). На третью строчку опустился ЮЗАО с 13,9%. Северный округ занял 4 место, его доля на рынке выросла с 1,8% до 11,4%.

Доли одно- и трёхкомнатных квартир на рынке жилья бизнес-класса за полугодие выросли (на 1,4 п.п. и 0,8 п.п. соответственно). Двух- и многокомнатных квартир стало, напротив, меньше (на 1,6 п.п. и 0,6 п.п. соответственно). Тем не менее, преобладание двух- и трёхкомнатных квартир, традиционное для сегмента, сохранилось. К концу второго квартала на них приходилось 33,4% и 35% предложения соответственно.

Аналитики «Метриум Групп» подсчитали, что средневзвешенная стоимость квадратного метра по итогам полугодия уменьшилась на 0,7%, составив 242 060 руб. Относительно первого квартала падение составило 4,1%, причиной чему стал выход большого объёма нового предложения с более доступным ценовым уровнем. В частности, большую роль сыграло начало продаж около 800 квартир в ЖК «Хорошёвский» со средней стоимостью 179 500 руб. на кв. м. В результате квадратный метр в СЗАО стал стоить в среднем на 19,5% ниже, нежели в предыдущем квартале. В целом за полугодие самая большая динамик цен за квадратный метр отмечена в ВАО (+34,7%), САО (+30,5%) и ЮВАО (+24%).

Минимальная стоимость квартир в бизнес-сегменте составила в конце 1 полугодия 2015 г. 6,321 млн. руб. Столько стоит квартира площадью 29,4 кв. м в жилом комплексе «Невский». На 20 тыс. дороже (6,341 млн. руб.) стоила наиболее доступная квартира в ЖК «Хорошёвский», площадь которой составила 37,3 кв. м. За 6,825 млн. руб. можно было купить квартиру в 45,5 кв. м на 1-м этаже ЖК «1147».

Тенденции

Директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова отмечает, что, невзирая на изменения во внешних условиях, рынок новостроек бизнес-класса пока что демонстрирует относительную стабильность в отличие от кризиса шестилетней давности, наиболее сильно ударившего по сегменту. Предложение интенсивно наращивается благодаря выходу корпусов в уже реализуемых комплексах. Торможение динамики выхода новых проектов связано с большой девелоперской активностью в конце 2014 г. – во время беспрецедентного рыночного ажиотажа значительная доля застройщиков предпочла вывести ожидаемые премьеры раньше установленных сроков.

Отмечается и положительная динамика цен: в первом квартале многие продавцы занимали выжидательную позицию, во втором же бюджеты в большинстве проектов были повышены. Снижение среднего уровня стоимости в сегменте произошло по причине выхода нового объёма предложения с более низкими ценами. Кроме того, в отдельных проектах скидки были увеличены до 10-15%. Но количество таких комплексов составляет меньшинство, дисконт на рынке по преимуществу не превышает обычные 2-3%.

Прогноз

Анна Соколова резюмирует, что второе полугодие может стать для рынка жилой недвижимости бизнес-класса более тяжёлым, так как есть все предпосылки для дальнейшего снижения активности покупателей. Поддержка ипотеки государством в большей степени актуальна для сегмента массового спроса, тогда как бизнес-классу придётся позаботиться о себе самостоятельно. В таких условиях востребованностью будут пользоваться только наиболее интересные с точки зрения баланса цена/качество объекты. Высокая конкуренция подтолкнёт застройщиков к применению инструментов стимуляции спроса – прежде всего, к расширению программ акций и скидок. Кроме элитного сегмента, именно в бизнес-классе можно будет найти самый крупный дисконт на квартиры.