Итоги полугодия на рынке апартаментов
Итоги полугодия на рынке апартаментов показывают: невзирая на выход большого числа новых объектов, объём предложения сократился на 15,8%. Средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла только на 1,9%, составив 291 200 руб.
В первом полугодии на рынке апартаментов появилось 14 новых объектов, это даже больше, чем в аналогичный период в 2014 г. С января по март открылись продажи в следующих объектах:
• Kleinhouse (бизнес-класс);
• Soyuz Apartments (бизнес-класс);
• Metropolis Loft (элитный класс);
• «Дом на ВДНХ» (комфорт-класс);
• клубный дом на Менжинского (комфорт-класс);
• клубный дом на Пришвина (комфорт-класс).
Во втором квартале на рынок было выведено еще восемь комплексов:
• «Клубный дом на Сретенке» (элитный класс);
• «Двинцев, 14» (бизнес-класс);
• CleverLand (комфорт-класс);
• Clasico (элитный класс);
• «Березовая Аллея» (комфорт-класс);
• «Парк Легенд» (комфорт-класс);
• «ТехноПарк» (комфорт-класс);
• Depre Loft (элитный класс).
В первом полугодии также было объявлено о старте продаж апартаментов в МФК «Евразия», «Орехово», а также в проекте Central Park, но практически сразу реализация этих комплексов была приостановлена по различным причинам. Кроме того, закрылись продажи в МФК «Старт-Формат» и «Искра-Парк», которые могут повторить судьбу проекта «лица» и получить статус многоквартирных домов. Одновременно во втором квартале была возобновлена реализация апартаментов в «Сердце Столицы».
Произошедшая рокировка, по данным аналитиков «Метриум Групп», вызвала уменьшение объёма предложения на рынке апартаментов в конце второго квартала на 15,8% относительно декабря 2014 г., составив около 8 000 единиц, что соответствует уровню прошлого отчётного периода (март 2015 г.). Количество проектов при этом выросло до 88 (в четвёртом квартале 2014 г. шла реализация 75 комплексов, в первом квартале 2015 г. – 80).
Проекты 2015 г. сосредоточились в трёх округах: шесть комплексов – в ЦАО, ещё шесть – в СВАО, два – в ЮАО. ЦАО всегда был лидером по числу реализуемых комплексов с апартаментами – здесь идёт реализация почти половины всех объектов. СВАО раньше уступал большинству округов по этому показателю, но по итогам полугодия вышел на вторую строчку в списке лидеров (13,6%).
Доля СВАО по количеству реализуемых апартаментов выросла на 12,4 п.п. за шесть месяцев (до 15,3%), что дало округу возможность встать на третье место после традиционных САО (39,8%) и ЦАО (29,4%).
Самый существенный рост средней стоимости был отмечен в ЮАО, где из-за снятия с продажи апартаментов в комплексе «Старт-Формат» квадратный метр стал дешевле в среднем на 21,8%. Максимальное падение зафиксировано в ЦАО (14,3%) – локации, где сосредоточились самые дорогие проекты, оказавшиеся в наибольшей степени подверженными влиянию изменившихся условий.
1. CleverLand (1,98 млн руб. за 16,03 кв. м);
2. «Березовая Аллея» (2,49 млн руб. за 25,4 кв. м);
3. Soyuz Apartments (3,09 млн руб. за 17,18 кв. м);
4. «Савеловский Сити» (3,91 млн руб. за 28,78 кв. м);
5. Kleinhouse (3,999 млн руб. за 17,15 кв. м).
Тенденции
Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова отметила, что первое полугодие оказалось противоречивым для рынка апартаментов. Высокая динамика появления и анонсирования новых проектов, ставшая главной тенденцией последних трёх лет, сопровождалась новостями о переводе некоторых объектов в жилые комплексы. Обсуждения дальнейшей судьбы формата, которые растянулись на весь 2014 год и начало 2015-го, преобразовались к концу полугодия в законопроект. В концепции федерального закона, которая была разработана Фондом «Институт экономики города», предлагается ввести в законодательство понятие «апартаментов», которыми станут, согласно проекту, жилые помещения в домах смешанного использования (ДСИ). ДСИ, по замыслу законодателей, представляют собой совокупность всех жилых и нежилых помещений в многофункциональном здании (МФЗ). МФЗ, в свою очередь, является зданием в общественно-деловой зоне. Таким образом, в законодательстве будут зафиксированы три новых типа недвижимости, а апартаменты, невзирая на то, что они будут находиться не в жилой, а в общественно-деловой застройке, получат статус жилья.
Принципиальные различия между апартаментами и квартирами, имеющиеся сегодня, при этом сохранятся. Они касаются коммунальных платежей, обеспеченности социальной инфраструктурой, режима налогообложения. Таким образом, основным достижением законопроекта в случае его принятия будет возможность регистрации в апартаментах, но не больше того.
Прогноз
Анна Соколова резюмирует, что появления права прописки в апартаментах, безусловно, может стать причиной повышения рыночных цен, но в меньшем масштабе, чем это было бы возможно при полном приравнивании их к квартирам. Официальное появление понятия «апартаментов» послужит стимулятором для дальнейшего развития этого формата в городе. Принятие нового законопроекта и реализация планов по реновации промзон в Москве вызовут увеличение доли апартаментов на рынке жилья.
На текущую конъюнктуру рынка повлияет также помощь властей в переводе существующих апартаментов в квартиры. Предположительно, в течение какого-то переходного периода проекты, которые отвечают основным требованиям к жилым помещениям, в особом порядке получат статус жилья. Процесс преобразования апартаментов в квартиры начался в 2014 г., на рынке уже есть успешные примеры перевода.
