Дом бизнес-класса под ключ за 20 млн. руб.: миф или реальность?!
Востребованность готового предложения на рынке загородной недвижимости возрастала на протяжении нескольких лет и усилилась в первой половине этого года. Самый желанный продукт для покупателя – это дом под ключ, однако снижение цен в отдельно взятых сегментах рынка приводит к заблуждению, что и на такое предложение цена будет падать. По крайне мере, в компанию стали обращаются желающие приобрести качественный дом бизнес-класса полностью готовый для проживания за 20 млн руб. Прибегнув к нехитрой арифметике, специалисты Департамента Загородной Недвижимости PENNY LANE REALTY доказывают, что качественный загородный дом под ключ не может стоить дешевле 35 млн руб.
Стремление покупателей сократить риски при покупке недвижимости в кризисный период очевидно. Выбор в пользу готового жилья гарантированно избавит от долгостроя, но есть и другие преимущества. Дом под ключ можно тут же оформить в собственность, заселиться, и он не требует дополнительных затрат. Однако, доля такого предложения на первичном рынке ничтожно мала относительно количества готовых домов под отделку – всего 5%. Если же оценивать емкость этого сегмента на вторичном рынке, то картина выйдет оптимистичнее: дома под ключ составляют 65%.
Итак, есть две составляющие ценообразования загородной недвижимости: стоимость земли в проекте и стоимость расположенного на ней строения. Вопреки расхожему мнению, что стоимость участка определяется удаленностью от МКАД и престижностью шоссе, ключевую роль играет уникальность места и, как следствие, окружение. Яркий пример – Рублёво-Успенское шоссе, где исторически строились проекты определенного уровня, ориентированные на элитную аудиторию. «Сочетание «дешевая Рублёвка» в принципе невозможно и не зависит от удаленности. Цены на дома на Николиной горе и в «Николино» яркий тому пример», - комментирует Сергей Колосницын (директор компании).
Разумеется, что на расстоянии 70 км от МКАД недвижимости бизнес-класса быть не может, при этом особенно привлекательные земли, расположенные до 35 км застраивались коттеджными поселками примерно одного уровня – именно таким образом формировалась престижность направлений.
На протяжении десятилетий цена земли модифицировалась. Некоторые еще помнят времена, когда большие территории Подмосковья выкупались у колхозов буквально за копейки. Потом были кризисные периоды, когда уже размежеванные участки земли в девелоперских проектах на Новой Риге продавались по цене от 8 тыс. долларов за сотку, а уже через полгода-год вырастали в стоимости до 15 тыс. долларов за сотку на фоне высокого спроса. К настоящему моменту цена сложилась. В элитных поселках она достигает 100 тыс. долларов за сотку (5,5 млн руб.), а на Рублевке и выше, и соответственно не может предлагаться менее чем за 850 тыс. руб. за сотку в качественных проектах. Еще одним критерием, влияющим на стоимость земли, является безопасность. В охраняемом поселке цена будет выше, а участок, расположенный в населенных пунктах, может стоить дешевле. Например, можно найти доступное предложение в Веледниково, Обушково, Тимошкино на Новой Риге или Бузаево, Молоденово, Иславское на Рублево-Успенском шоссе. Для того, чтобы построить комфортный дом, минимальная площадь земли не должна быть менее 8 соток. Соответственно, только участок, являющейся одной из составляющей продукта, о котором мы говорим, обойдется минимум в 6,8 млн руб.
Стоимость строительства одного квадратного метра дома из блоков порядка 50 тыс. за кв. м с учетом материалов и работ. Кирпичное строительство дороже – от 75 тыс. руб. за кв. м., но если оно оптовое, то есть осуществляется застройщиком, тоже выйдет около 50 тыс. за кв. м. Есть компании, которые предлагают построить дом и за 37 тыс. руб. за кв. м, но такой демпинг должен насторожить заказчика. Кроме того, исключением может стать доступное по цене каркасное строительство, хотя о нем бы не хотелось говорить в контексте бизнес-класса.
Минимальная площадь комфортного загородного дома – это 300 кв. м. Таким образом, цена готового коттеджа под отделку выйдет не менее 22,5 млн. руб.
Самая интересная составляющая стоимости дома под ключ бизнес-класса – это цена отделки, которая будет стоить минимум 50 тыс. руб. за кв. м. Причем эта цена не подразумевает самых дорогих материалов или оригинального дизайна, такой ремонт отвечает приемлемому уровню комфорта проживания в современном загородном доме. Соответственно, минимальная стоимость качественного загородного дома под ключ не может быть менее 35 млн руб., и это адекватная рыночная цена на сегодня.
Минимальная смета дома под ключ:
Земля под дом: от 6,8 млн руб.
Строительство «коробки»: от 15 млн руб.
Отделка: от 15 млн руб.
Итого: минимум 35 млн руб.
К получившейся сумме мы не можем не прибавить прибыль того же инвестора, который выкупил дом на ранней стадии строительства и вложился в отделку с целью перепродажи и заработка. Часто рынку противоречит расчет стоимости дома того продавца, который строил его для себя. Объективно повлиять на увеличение цены может такой фактор: владелец вложил существенную сумму в ремонт, обустройство и обстановку дома. Тот факт, что дом вышел слишком индивидуализированным (что снижает ликвидность недвижимости), не влияет на его решение снизить цену. Несмотря на то, что дом переоценен, продавец рассчитывает вернуть вложения. Конечно, на организованном первичном рынке ценообразование было бы более прозрачным и контролируемым, но продавец готового жилья под ключ чаще всего физическое лицо. «Изменение цены на дом под ключ в сторону уменьшения может говорить о том, что продавец крайне заинтересован в продаже и ему настолько нужно «выйти в деньги», что он готов отказаться от прибыли, - резюмирует Колосницын. – При этом не стоит рассчитывать, что цена будет ниже себестоимости объекта».
