Таунхаусы на вес золота: 221 млн руб. за таун на Рублевке
Хроника развития таунхаусов в России складывалась с поправкой на требования времени, диктовавшие этому типу жилья то один, то другой статус. Можно ли таунхаус как таковой считать элитным объектом недвижимости, по каким критериям проводить оценку, какие проекты можно привести в пример?
Таунхаусы пришли в Россию из Европы и США. Встречается расхожее мнение, что слово town обозначает принадлежность таунхауса к городскому формату, но за рубежом данный термин осмысливается как обозначение пригорода. Деловая часть города в США называется такими терминами, как city, inner city. Изредка, когда town употребляется в контексте города, то применяется в сочетании со словом big. Это даёт возможность избежать ассоциаций с малоэтажной жилой окраиной крупных городов. В переложении на ментальность россиян таунхаус и впрямь больше подходит для загородной застройки, хотя среди первых проектов на продажу часть появилась в Москве.
Для иностранцев таунхаусы относятся к привычным и наиболее привлекательным типам жилья. Самые первые проекты таунхаусов в России по этой причине были арендными, ориентированными на экспатов: это «Росинка» и «Покровские холмы». Две английские школы и по сей день предстают главным аргументом в пользу найма домов в данных проектах. На рынке продаж первым стал проект «Подушкино-таун», который вышел в начале 200-х гг. перспективность была подтверждена опытом реализации, и в дальнейшем формат таунхаусов получил развитие за пределами городской черты в Подмосковье. Из интересных посёлков, которые построены уже достаточно давно, можно отметить «Лапино», «Ново-Архангельское», «Новахово», «Петровский».
В истории развития таунхаусов есть и «тёмные пятна» - те эпизоды, когда появление подобного жилья в элитных проектах обуславливалось прагматичностью девелоперов. Лучшие участки земли застраивались особняками, высаживалось живое ограждение из кустарника и деревьев, а часть периметра посёлка застраивалась таунхаусами, которые становились, по сути, отбойниками, формируя защитный звукоизоляционный барьер. Только в качестве «побочного эффекта» они дополняли ассортиментный ряд, являясь недорогим предложением в рамках престижного проекта.
Посёлки, целиком застроенные таунхаусами, имеют иную историю. Здесь можно повести речь о классификации и выделить проекты премиум-класса. Сергей Колосницын, Директор Департамента Загородной Недвижимости PENNY LANE REALTY, отмечает, что главным критерием оценки посёлка является его расположение, точнее, уникальность места постройки. В меньшей степени играют роль площадь и цена. Благодаря их расположению только московские таунхаусы можно отнести к элитным, причём оценивать их нужно в рамках рынка элитных квартир. Это, например, «Сетунь» на Мосфильмовской улице, «Сосновка» в Крылатском, Silver Place в Серебряном бору. Проекты премиум-класса с таунхаусами, по мнению Сергея Колосницына – посёлки «Довиль», «Флоранс», «Новахово», «Николино», «Резиденции Рублёво». Это уже легендарные проекты, стоимость которых оправдывается достойным уровнем предложения. Не случайно самый дорогой среди лотов ,выставленных на продажу по базе PENNY LANE REALTY, находится как раз в посёлке «Флоранс» на 5-м км Рублёво-Успенского шоссе. Это таунхаус площадью 310 кв. м, «под ключ», на участке площадью 4 сотки с парковым ландшафтом. Его цена – 221 млн. руб. (4 млн. долларов).
Некоторые посёлки таунхаусов появились на рынке в недорогом сегменте, но теперь цена предложения на вторичке указывает на изменившийся статус. Так, в начале 2000-х гг. в одном из первых больших посёлков, «Дубровке», можно было приобрести таунхаус за 200 тыс. долларов. Уже в 2006-2007 гг. их стоимость возросла втрое. Ликвидность формата объясняется легко: до 2008 г. на загородном рынке имелся спрос на любое жильё, а таунхаусов было в принципе мало.
После первого кризиса дорогие таунхаусы стали неактуальными. Строительство загородного жилья эконом-класса стало для застройщиков более рентабельным бизнесом. В данном сегменте таунхаусы получили «второе дыхание» и вновь поднялись на пик спроса. Застройщики быстро приспособились к новым условиям в экономике и социуме, переформатировав свои проекты на массовый спрос. Площади, а значит, и цены уменьшились, проекты стали прибыльными, их оборот ускорился.
Первичный рынок таунхаусов наращивается за счёт новых проектов – их число составляет около 25% от совокупного объёма загородного жилья. Речь идёт, в основном, о посёлках эконом-класса (до 10 млн. руб.) и комфорт-класса (до 20 млн. руб.). Корректируется она такими параметрами, как метраж и расстояние до МКАД. Большинство посёлков на первичном и вторичном рынке жилья – класса эконом, их более 70%. Причём 90% спроса относится к первичному жилью в строящихся проектах.
Сергей Колосницын говорит, что бизнес-класс в сегменте посёлков таунхаусов определяется, по меркам компании, планкой 20-40 млн. руб. В качестве примера он приводит проекты «Барвиха Хиллс», «Барвиха Клаб», «Ильинка», «Парк Авеню». Всё, что дороже, относится к премиуму. Важная особенность этого сегмента – принадлежность проектов к вторичному рынку жилья. Предложения первичного рынка есть лишь в «Трувиле» или «Довиле». В целом, количество проектов, где таунхаусы предлагаются по стоимости от 40 млн. руб., составляют не более 3-4% рынка.
