Количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья снизилось в 3 раза
По данным специалистов, объем ипотечных кредитов в апреле сократился в 3 раза, относительно апреля прошлого года, и на 17% стал ниже по сравнению с мартом. Несмотря на резко отрицательную статистику сделок, эксперты отмечают возросшую в последнее время активность участников рынка жилищного кредитования и значительный отложенный спрос. Потенциальные покупатели находятся в состоянии «низкого старта» в ожидании снижения ставок. Специалисты предупреждают при этом, что не следует забывать о рисках «игры на ипотечном курсе».
Комментируя глубокое падение ипотечного рынка по итогам за год, эксперты обращают внимание, что обе реперные точки являются крайними для оценки ситуации с ипотекой на вторичном рынке жилья. Аналитики отмечают, что апрель прошлого года был лучшим по объему сделок с использованием ипотеки, эффект ажиотажного спроса в январе-марте. При этом, в апреле текущего года отмечены самые низкие соответствующие показатели.
По словам специалистов, в апреле проходили те сделки, работа по которым была начата в январе-феврале – период ипотечных санкций, высокие ставки. На такие условия соглашалось минимальное количество клиентов, и то по каким-либо серьезным причинам – критическая ситуация, невозможность отложить данное решение. С конца января ЦБ понемногу смягчает кредитную политику, в ответ на что коммерческие банки также начинают снижать ставки на вторичном рынке. Если в январе крупнейшие игроки банковской отрасли выдавали кредиты на условиях от 16-17 % годовых, то в апреле – от 14,5 %, а в рамках маркетинговых акций и партнерских программ базовые ставки могли быть еще снижены - от 0,5 %.
В результате последовательных мер ЦБ, ипотечный рынок стабилизировался, что позволяет его участникам ожидать позитив. Перед майскими праздниками ставка ЦБ сократилась до 12%. Мгновенного отклика не последовало, поскольку в ожидании развития подобных событий, ряд банков заранее снизил проценты. Скорее всего, в ближайшее время крупнейшие банки сделают более привлекательные предложения по ипотеке. Практически исключено, что они снизят проценты пропорционально последнему уменьшению процентной ставки – сразу на 1,5 п. п. Скорее всего, снижение составит 0,5-1 %», - говорят специалисты.
Жесткие меры ЦБ в конце декабря привели к тому, что на рынке остались лишь крупные игроки, а на сегодня отмечается активизация банков, которые не входят в топ-50, что оценивается как примета «оттепели» в сфере жилищного кредитования. При этом, риэлторы отмечают возросший интерес к ипотеке, причем он скорее гипотетический. От решительных действий граждан пока останавливают более высокие ставки (на 3% выше, относительно апреля 2014г.) и ожидание их последующего снижения в краткосрочной перспективе в ответ на дальнейшую либерализацию кредитной политики ЦБ.
Что касается положительной динамики развития ипотеки на вторичном рынке, специалисты допускают такой вариант, но при этом предостерегают от завышенных ожиданий. Сокращение ставок активизирует спрос, однако более низкие ставки не означают смягчение требований банков к заемщикам. Напротив, в настоящее время кредитные организации проводят предельно строгий андеррайтинг клиентов, стремясь минимизировать собственные риски. При этом, одновременно действуют в рамках своих планов по выдаче кредита. Рост спроса на ипотеку в условиях жестких требований к заемщикам и потенциально ограниченного объема жилищного кредитования приведет к увеличению конкуренции среди «ипотечников» и для многих усложнит получение одобрения на кредит.
Кроме того, ожидания доступных кредитов и одновременного сокращения цен на жилье могут не оправдаться. Обозначившаяся было в марте отрицательная коррекция стоимости кв. м на вторичном рынке жилья (-1,6 %) была полностью компенсирована в апреле (+1,6 %). При этом возможный рост цен на жилую недвижимость по итогам года приведет к увеличению расходов по кредиту даже при условии более низкой процентной ставки.
По словам специалистов, основная масса заемщиков ориентирована на покупку высоколиквидного жилья эконом и комфорт-классов, цены на которые снижаются последними и поднимаются первыми. Такие объекты быстрее всего «уходят» с рынка при восстановлении спроса. Слишком длительные колебания в надежде поймать наиболее низкие цены и проценты могут привести к потере действительно удачного момента. По оценкам аналитиков, при сохранении текущей макроэкономической ситуации годовые колебания цен на вторичном рынке жилья будут находиться в пределах 5-10 %. Это тот диапазон, при котором разумным критерием для покупателя является актуальность решения вопроса, а не гипотетическая выгода.
