На рынке аренды продолжают экономить: 10% квартир сдаются «под ремонт»
10% жилья в настоящее время, по экспертным данным, сдаётся «под ремонт», то есть с тем условием, чтобы наниматель выполнил в нём ремонтные работы. Свыше 30% этих площадей – новостройки, и тренд демонстрирует устойчивый рост.
Такие предложения (обязательство для нанимателя сделать своими силами ремонт в съёмной квартире) характерны для жилья класса «эконом». Согласно исследованию специалистов из Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, сдача «под ремонт» имеет наибольшее распространение на вторичном рынке – до 70% объектов. Но новостройки демонстрируют устойчивый рост такого предложения: с 20% до 30% за последние 3 года. Причина – интенсивная застройка окраин столицы и Новой Москвы.
Внутри данных групп имеются свои особенности – вторичное жильё делится на две категории: пригодное для проживания, где нужен лишь косметический ремонт, который может осуществить сам наниматель, и «неликвидные» квартиры (например, после затопления, с разрушенными полами, с голыми стенами, с проблемной электропроводкой). В последнем случае ремонт может быть осуществлён лишь силами наёмных специалистов. Соответственно, с арендатором заключается договор о найме сроком не менее года с условием фактического погашения части аренды за счёт стоимости работ. Договор часто предполагает пролонгацию на тех же условиях. Надо отметить, что даже сильные повреждения квартиры не всегда отправляют её в число объектов для сдачи «под ремонт». Хозяева порой обозначают их как обычное жильё, но могут дать нанимателю значительную скидку, от 10 до 40%, в зависимости от «масштабов бедствия».
В сегменте новостроек покупателям предлагаются квартиры без отделки или с ремонтом от застройщика. Разница в стоимости – около 15%. Стоимость самостоятельно производимого ремонта с приобретением отделочных материалов и платой рабочим, по некоторым оценкам, обходится вдвое-вторе дороже доплаты за квартиру с отделкой. Поэтому часть владельцев квартир без отделки охотно сдаёт их в аренду, чтобы наниматель произвёл качественный ремонт и. если позволяет стоимость работ, выплачивал хозяевам некоторую арендную плату. После завершения ремонта договор с нанимателем (если квартира куплена в инвестиционных целях) может быть перезаключен на новых, стандартных условиях.
Как на первичном, так и на вторичном рынке обычный размер скидки при сдаче «под ремонт» - 10-20%. Средняя ставка по аренде 1-комнатной квартиры в хорошем состоянии – 30 тыс. руб. в месяц. Дисконт в 20% за аналогичный объект «под ремонт» даёт снижение до 24 тыс. руб. Таким образом, годовая экономия составляет 72 тыс. руб.
Плата за оговоренный срок может и не взиматься, если нужен масштабный ремонт. Наймодатель часто рассчитывает финансовые затраты на отделочные материалы и цену работы, после чего либо понижается общая цена, либо предоставляется возможность бесплатного проживания на определённое время (обычно до 3-х месяцев). Срок ремонта, как правило, определяется самим состоянием жилой площади. Можно заключить договор по найму без арендной платы – ровно на срок проведения ремонта. Такой вариант актуален для групп иногородних рабочих строительных специальностей, которые приезжают в Мсокву на заработки: они готовы мириться со сложными бытовыми условиями и дополнительными объёмами работ по ремонту в пользу экономии на ставке найма.
По статистике, подобная схема весьма распространена: её дола составляет около 20% от всех квартир «под ремонт» на арендном рынке. В целом, возможность минимизации расходов как основная мотивация для найма подобного рода в сложных экономических условиях становится трендом.
Необходимо отметить организационную сложность таких сделок. Нужно грамотно составить как сам договор найма, так и дополнительное соглашение к нему. В этом документе должны быть данные о стоимости ремонта, объёме и сроках выполнения работ.
Есть два типовых варианта деления затрат при сдаче «под ремонт».
1) Наниматель делает ремонт «под ключ», самостоятельно покупая стройматериалы и производя работы. Такая схема удобна, но важно сразу найти взаимопонимание относительно стоимости и качества стройматериалов.
2) Ремонт осуществляет наниматель, а строительные материалы закупает собственник. Это самый распространённый вариант, он даёт сторонам возможность более чётко контролировать расходы.
Заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова отмечает, что наймодателю важно, чтобы затраты на ремонт были минимальными, не превышая цены двух-трёх месяцев аренды жилья. Даже скромный косметический ремонт при этом прибавляет к арендной ставке квартиры эконом-класса 5-10%.
