Ипотечная оттепель
До 1 июля 2024 года, когда была отменена большая часть льготных ипотечных программ, около 90% квартир в российских новостройках покупалось в кредит. Сегодня ему на смену приходит рассрочка: таким образом уже приобретается, в зависимости от региона и застройщика, 40-50% первичного жилья. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов рассказывает о последствиях, к которым может привести данная тенденция, и какие меры помогут их избежать.
- В нынешних условиях рассрочка является вполне рабочим инструментом для приобретения жилья. Но при этом не стоит забывать о некоторых нюансах. Начать стоит с того, что она гораздо «короче» ипотечного кредита, который выдается на десятилетия. Для тех, кто покупает квартиры на стадии строительства, время рассрочки зачастую не превышает двух-трех лет, а в некоторых случаях оно даже меньше года. Таким образом, клиент берет на себя гораздо большую финансовую нагрузку и не всегда может адекватно оценить свою способность с ней справиться. Если при ипотеке его полноценно проверяет банк, проводя андеррайтинг, то при рассрочке от застройщика такая процедура не предусмотрена.
К тому же многие из тех, кто приобретает жилье по данной схеме, рассчитывают, что в ближайшие год-два ключевая ставка ЦБ значительно уменьшится, и они сумеют «переключиться» на подешевевшую вслед за этим ипотеку, - рассказывает Рустам Азизов. – Но, на самом деле, нет никаких гарантий, что Центробанк действительно снизит ставку в обозримом будущем – а значит, такие клиенты окажутся в довольно сложной ситуации. Если они не смогут расплатиться с застройщиками, то не получат своих квартир - да еще и, скорее всего, заплатят неустойки. Конечно, им вернут оставшуюся сумму, но, с учетом инфляции, их деньги могут заметно «подешеветь». А квартиры в среднем по рынку могут к тому времени заметно подорожать. В частности, из-за того, что девелоперы сейчас существенно сократили количество новых проектов, а текущие стройки к тому времени будут уже на высокой стадии.
Азизов уверен, что несостоявшиеся сделки не только могут вызвать социальную напряженность, но и ударить по некоторым застройщикам. Если у таких крупных игроков рынка, как ГК «А101», запас прочности довольно велик и нет особых причин для беспокойства, то у мелких и средних девелоперов могут возникнуть определенные сложности. Это, в свою очередь, чревато снижением темпов строительства и ввода жилья.
По мнению эксперта, исправить сложившееся положение дел может «ипотечная оттепель», которая вернет рынку прежний баланс. Одной из ее составляющих он видит отсрочку введения ипотечного стандарта, разработанного год назад - и в совершенно иных условиях.
- Во-первых, тогда действовали три большие льготные программы с государственным субсидированием – на сегодняшний же день работает лишь одна из них - семейная ипотека. Во-вторых, проблема ипотечного стандарта при высокой ключевой ставке в том, что он регулирует все виды кредитов на недвижимость: и льготные, и рыночные. Без него те, кто берут займы у банков на общих условиях, смогли бы воспользоваться субсидией от застройщика, что существенно облегчило бы им жизнь. Кроме того, этот стандарт препятствует появлению новых программ и ограничивает ряд действующих, что замедлит развитие рынка ипотечного кредитования, - полагает Рустам Азизов.
Он также считает, что эта «оттепель» могла бы включать в себя и возврат льготной ипотеки, пусть и по более высоким ставкам – 10-12%. Или хотя бы применяться для некоторых категорий населения. Например, для молодежи, бюджетников, участников СВО и работников военно-промышленного комплекса – тем более что 2025-й объявлен Годом защитника Отечества. Данные меры поддержки могли бы способствовать не только решению квартирного вопроса отдельных людей, но и благотворно сказаться на исправлении демографической ситуации в стране. Льготная ипотека для молодых специалистов позволила бы им раньше приобретать собственное жилье, вступать в брак и обзаводиться детьми. Эта программа весьма органично вписалась бы и в основные цели национальных проектов «Молодежь России», «Кадры России» и «Семья».
- Ведь еще одна опасность нынешней ситуации состоит в том, что многие уже отложили покупку квартиры до лучших времен. И если ЦБ снизит ключевую ставку, спрос резко увеличится. А учитывая сокращение вывода на рынок новых проектов в 2026 году, цены сильно вырастут. И в этом случае возможностей приобрести жилье по выгодной стоимости уже не будет, - прогнозирует Азизов.
