Реализовать свои квартиры смогут не более 20 % продавцов на вторичном рынке жилья
По оценкам специалистов рынка недвижимости, только каждый пятый продавец на сегодняшнем вторичном рынке жилья сможет оперативно реализовать свою жилплощадь. В условиях продолжающегося сокращения спроса главным конкурентным преимуществом объекта является цена. Чтобы гарантированно найти покупателя в сравнительно короткие сроки необходимо, чтобы она была ниже среднерыночных показателей не менее чем на 10 %.
Как отмечают специалисты, оперативно реализовать квартиру в условиях стабильного рынка можно, снизив ее цену на 5 % от средней стоимости предложения. Сегодня для быстрого выхода на сделку дисконт должен быть не менее 10 %. «Данный показатель позволяет продать объект в течение месяца. Скидка 15-20 % даст возможность найти покупателя в считанные дни. В большинстве остальных случаев продавцу, решительно настроенному не отступать от ценника, рассчитанного по «средней температуре» рынка, будет крайне проблематично реализовать свою жилплощадь в ближайшей перспективе», - отмечает директор Департамента вторичного рынка Сергей Шлома.
По его оценкам, при текущей рыночной конъюнктуре не более 15-20 % нынешних продавцов на вторичном рынке жилья имеют в этом году хорошие шансы реализовать недвижимость. Это только те люди, которые готовы предоставить покупателям скидки от 10 % и выше.
В частности, при средней стоимости однокомнатной квартиры в Москве 7,3 млн рублей и сохранении нынешнего уровня инфляции (16,9 %) чистая инфляционная потеря продавца, не сумевшего реализовать свою недвижимость в течение года, составит 1,2 млн рублей. Этот показатель не учитывает вероятную коррекцию рублевых цен, которая может быть отрицательной при укреплении российской валюты. Дисконт в размере 10 % уменьшает прибыль продавца на 730 тыс. рублей, при этом снимает с него инфляционные риски и позволяет в случае необходимости оперативно решить актуальный жилищный вопрос.
Особенностью вторичного рынка жилья является преимущественно альтернативный характер операций на нем. В любых экономических обстоятельствах и вне зависимости от рыночной конъюнктуры абсолютное большинство сделок здесь происходит в рамках изменения людьми своих жилищных условий и предполагает одновременную реализацию имеющейся недвижимости и приобретение новой. В нынешней ситуации сокращения спроса и фактически отсутствия в краткосрочной перспективе инвестиционного потенциала сегмента количество таких операций составляет не менее 90 %.
При технологии альтернативной купли-продажи участник сделки, по сути, несет минимальные риски, связанные с коррекцией цен на недвижимость. В данном случае задачей является приобретение объекта, соответствующего заявленным параметрам, и ее решение чаще всего вовсе не требует реализации прежней жилплощади по максимальной рыночной стоимости. Тем не менее, по оценкам специалистов, порядка 60 % продавцов на вторичном рынке жилья категорически отвергают возможность торга.
«Участники вторичного рынка жилья – это физические лица, то есть обычные люди, и поэтому сильнейшей движущей силой на нем является психологический фактор. Среднестатистическому продавцу - обладателю типовой квартиры в спальном районе - принципиально важно продать ее не дешевле, чем это сделал, условно, сосед полгода назад. Даже в сегодняшней ситуации высокой правовой грамотности населения многие люди по-прежнему не желают мыслить рыночными категориями: цена соседской квартиры для них - аргумент более значимый, нежели статистика аналитиков. На прогнозы о сокращении спроса и отсутствии у нынешнего рынка потенциала роста они отвечают: «Ничего страшного, мы подождем до осени». Эти люди не торопятся, и в текущих обстоятельствах вероятность продажи их объектов минимальна. Перспективы также сомнительны: не исключено, что в нынешнем году, как и в прошлом, мы не увидим осенью традиционного сезонного всплеска покупательской активности», - говорит Сергей Шлома.
По оценкам специалистов, для проведения операции купли-продажи жилья необходимо, чтобы расхождения в требованиях продавца и покупателя не превышали 10 %. В истории российского рынка недвижимости были периоды, когда разница доходила до 30-40%, и сделки становились фактически невозможными.
