Массовый сегмент Москвы Итоги 2024 года
По итогам 2024 года на первичном рынке массового сегмента Старой Москвы, объем предложения за год вырос на 2,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 324 470 рублей (-2,3% за месяц, -1,6% за квартал, -0,9% за год). Было зарегистрировано 28 582 сделки ДДУ, что на 31% меньше, чем в 2023 году. Это минимальный уровень спроса за пять лет.
По итогам 2024 года на рынке недвижимости массового сегмента Москвы в реализации находилось 97 проектов с квартирами и апартаментами. Совокупный объем предложения на конец периода составил 20 339 лотов (+1,9% за месяц, -6,4% за квартал, +2,2% за год), из них 18,6 тыс. – квартиры и 1,7 тыс. – апартаменты.
Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по кварталам, шт.
В 2024 году на рынок было выведено 9 новых проектов (в 2023 году вышло 15 проектов). Во всех новых проектах реализуются квартиры.
Новые проекты на первичном рынке массового сегмента в 2024 г.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Максимальный объем предложения сосредоточен в ЮВАО (4,1 тыс. шт., +7% за год). Наибольшая динамика объема предложения наблюдается в ЗелАО (0,6 тыс. шт., +339% за год) и СВАО (1,6 тыс. шт., -51% за год). Значительная динамика в ЗелАО объясняется сравнительно низким объемом предложения. Сокращение предложения в СВАО обусловлено отсутствием новых стартов в комфорт-классе.
Наиболее заметное изменение средневзвешенной цены отмечено в ЗАО (-8% за год), ЮЗАО (+4% за год) и САО (+3% за год). Динамика цены в ЗАО объясняется ростом объема предложения низкобюджетных проектов, а также переходом одного проекта комфорт-класса из Новой Москвы в Старую Москву с момента вступления в силу закона о разделении ТиНАО на новые муниципалитеты.
Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента г. Москвы по округам, количество лотов, средневзвешенная цена кв. м и динамика за год
Максимальный объем экспозиции представлен в корпусах на этапе монтажа этажей (48,2%, -3,8 п.п. за год). Доля предложения в корпусах на этапе отделки за год выросла на 10,5 п.п. (20,9%). В сданных корпусах (7%, -4 п.п. за год) и в корпусах на начальном этапе строительства (23,9%, -2,7 п.п.) доля предложения за год сократилась.
Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
В структуре предложения по типологии преобладает формат с одной спальней (37,5%, -1,1 п.п. за год). За год выросла доля предложения двуспальных квартир (30,8%, +2 п.п. за год) и апартаментов. Доля студий (22,3%, -0,6 п.п. за год) и трехкомнатных лотов (8,9%, -0,5 п.п. за год) за год сократилась.
Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов
В структуре предложения по типу отделки отмечается тенденция к росту доли помещений без отделки (30,9%, +8,7 п.п. за год) и сокращению доли помещений с чистовой отделкой (53,3%, -8,5 п.п.). Формат white box составляет 15,7% экспозиции (-0,3 п.п. за год). Сокращение доли предложения с чистовой отделкой обусловлено снижением темпа вывода новых проектов одного крупного девелопера, у которого экспонируется большинство лотов с чистовой отделкой в массовом сегменте.
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
За год доля предложения квартир и апартаментов до 10 млн руб. сократилась на 2 п.п. и составила 22%.
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента по площадям и бюджетам, количество лотов
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
Бюджет, руб. |
||||
|
до 5 млн |
5-10 млн |
10-15 млн |
15-20 млн |
20+ млн |
|
|
до 30 |
0,1% |
15% |
6% |
0,2% |
|
|
30-50 |
6% |
25% |
9% |
1% |
|
|
50-70 |
0,1% |
5% |
14% |
8% |
|
|
70-90 |
0,2% |
2% |
5% |
||
|
90+ |
0,1% |
2% |
|||
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2024 года составила 324 470 рублей (-2,3% за месяц, -1,6% за квартал, -0,9% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах достигла 333 010 рублей (-1,8% за месяц, -1,6% за квартал, -1,1% за год), в апартаментах – 260 830 тыс. рублей (-5,8% за месяц, -5,2% за квартал, -0,3% за год).
Средневзвешенная цена предложения массового сегмента по кварталам, руб. за кв. м
Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, тыс. руб. |
Стоимость, млн руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
студия |
16,9 |
24,1 |
78 |
209,5 |
376,5 |
666,3 |
4,4 |
9,1 |
24,0 |
|
1К |
24 |
37,8 |
113,6 |
172,2 |
335,4 |
649,7 |
6,3 |
12,7 |
38,5 |
|
2К |
37,8 |
57,9 |
138,9 |
175,4 |
310,6 |
584,5 |
8,7 |
18,0 |
53,7 |
|
3К |
60 |
78,1 |
147,9 |
152,6 |
299,7 |
538,3 |
12,0 |
23,4 |
55,1 |
|
4К+ |
90,8 |
109,9 |
189,7 |
182,4 |
294,2 |
501,0 |
19,3 |
32,3 |
56,1 |
|
Всего |
16,9 |
44,8 |
189,7 |
152,6 |
324,5 |
666,3 |
4,6 |
14,5 |
56,1 |
Рейтинг самых доступных апартаментов в декабре 2024 года:
– Wellbe (ЗелАО): апартамент площадью 19,4 кв. м. за 4,8 млн руб.;
– «Citimix Новокосино» (ВАО): апартамент площадью 22,5 кв. м. за 5,5 млн руб.;
– Citimix (ЗАО): апартамент площадью 19,7 кв. м. за 6 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир в декабре 2024 года:
– «Зеленый парк» (ЗелАО): квартира площадью 18,6 кв. м. за 4,4 млн руб.;
– «Никольские луга» (ЮЗАО): квартира площадью 19,1 кв. м. за 5,5 млн руб.;
– «Лучи» (ЗАО): квартира площадью 22,3 кв. м. за 5,6 млн руб.
По итогам 2024 года на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 28 582 сделки ДДУ, что на 31% меньше, чем в 2023 году. Минимальный спрос за год наблюдался в III кв. (5 643 ДДУ за квартал), в IV квартале показатель спроса вырос на 37,9% и составил 7 780 ДДУ, что на 34,5% меньше, чем в IV квартале 2023 года.
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по месяцам, шт.[1]
[1] Сделки физических лиц без уступок по дате регистрации
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по годам, шт.
Доля сделок с ипотекой за год сократилась на 25 п.п. и составила 59%. В сравнении с III кварталом в IV квартале показатель сократился на 13 п.п. при том, что объем зарегистрированных сделок вырос на 37,9% за квартал.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
В 2024 году максимальное число сделок было зарегистрировано в ЮВАО. Здесь по количеству сделок в 2024 году лидируют «Люблинский парк» (1 149 ДДУ), «Level Южнопортовая» (1 027 ДДУ) и «Level Нижегородская» (762 ДДУ).
Распределение сделок по ДДУ в 2024 году на первичном рынке недвижимости массового сегмента по округам
Основные тенденции
«В 2024 году рынок недвижимости впервые столкнулся с длительным ростом ключевой ставки, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Если в ретроспективе прошлых лет ключевая ставка повышалась на сравнительно короткий срок, то на протяжении всего второго полугодия 2024 года показатель находился на высоких значениях, к концу года достигнув рекордных 21%. В связи с этим, а также из-за сворачивания льготной ипотеки в 2024 году в новостройках массового сегмента, которые особенно зависят от жилищного кредитования, был отмечен минимальный уровень спроса за пять лет – 28 582 ДДУ (-31% за год)».
На сокращение уровня спроса также повлияло снижение темпов вывода на рынок новых проектов. За 2024 года стартовало 9 новых проектов, тогда как в 2023 году было 15 стартов. Также на снижение спроса повлиял рост популярности бизнес-класса среди девелоперов, которые выводили на рынок все больше проектов в этом сегменте. В 2024 году бизнес-класс опередил массовый сегмент по объему предложения.
Тем не менее, под конец года наблюдалось восстановление спроса по месяцам, при том, что доля ипотеки сокращалась. Росту спроса поспособствовали скидки от застройщиков и разработанные программы рассрочек.
Средневзвешенная цена кв. м составила в декабре 2024 года 324 470 рублей (-2,3% за месяц, -1,6% за квартал, -0,9% за год).
Также в массовом сегменте отмечается тенденция к росту доли предложения жилья без отделки (30,9%, +8,7 п.п. за год) и к сокращению доли предложения с чистовой отделкой (53,3%, -8,5 п.п.).
