Итоги III квартала на первичном рынке массового сегмента Москвы

10.10.2024

В III квартале лидерами по числу сделок стали проекты, в которых представлено множество инструментов стимулирования спроса, включая скидки и беспроцентные рассрочки

С окончанием действия программы ипотеки с господдержкой уровень спроса в III квартале 2024 года просел до минимального уровня начиная со II квартала 2020 года (5,6 тыс. ДДУ, -38% за квартал), а объем предложения за квартал вырос на 8,8%.

Минимальное число сделок было отмечено в августе (1,7 тыс. ДДУ). В сентябре число сделок относительно августа выросло на 21,5% (2,06 тыс. ДДУ). Положительная динамика спроса в сентябре обусловлена:

скидками и различными программами от застройщиков, адаптировавшихся под новые условия рынка;
началом делового сезона, когда множество потенциальных покупателей начинают решать отложенные жилищные вопросы;
ажиотажем вокруг истекающих бюджетных лимитов в банках на семейную ипотеку, а также из-за появившейся информации об ужесточении условий программы семейной ипотеки.

Объем предложения за квартал вырос на 8,8%, за год – на 6,9%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 328 561 руб. за кв. м. (-4,2% за квартал, +4% за год). Заключено 5,6 тыс. сделок по ДДУ (-38% за квартал, -51,2% за год).

По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента в пределах Старой Москвы по итогам III квартала 2024 года в реализации находилось 100 проектов, где предлагалось 21,46 тыс. лотов, из которых 19,2 тыс. – квартиры и 2,2 тыс. – апартаменты. Объем предложения за квартал вырос на 8,8%, за полугодие на 6,3%, год к году прирост составил 6,9%.

Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по кварталам, шт.

В III квартале 2024 года стартовало три проекта массового сегмента, в двух проектах реализуются квартиры, в одном – апартаменты.

Новые проекты на первичном рынке массового сегмента в III квартале 2024 года

Максимальный рост объема предложения за квартал отмечен в ЗелАО (0,68 тыс. лотов, +47%). Прирост обусловлен стартом новых корпусов в проекте «Зеленый парк». Также за квартал значительно вырос объем предложения в САО (3 тыс. лотов, +14% за квартал) и ВАО (2,4 тыс. лотов, +14% за квартал).

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы, количество лотов и средневзвешенная цена, руб. за кв. м

В распределении предложения по стадии строительной готовности не произошло значительных изменений. Наибольшая доля предложения находится на этапе монтажа этажей (50,3%, -0,8 п.п. за квартал, -15,8 п.п. за год). Данный показатель является минимальным за рассматриваемый период, так как за последний год наблюдался дефицит стартов новых проектов в массовом сегменте.

Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов

За квартал увеличилась доля студий (23,1%, +0,7 п.п. за квартал) и двуспальных лотов (30,1%, +0,5 п.п.), а доля однокомнатных (37,6%, -0,6 п.п.) и трех-спальных форматов (8,9%, -0,4 п.п.) сократилась. Динамика во многом обусловлена структурой предложения в стартовавших в III квартале корпусах.

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов

В распределении по типу отделки не произошло значительных изменений. За квартал выросла доля предложения с отделкой white box (15,8%; +1,1 п.п. за квартал), с чистовой отделкой представлено 55,2% квартир и апартаментов (55,2%, -0,7 п.п. за квартал, -7,2 п.п. за год, без отделки предлагается 29% лотов (-0,4 п.п. за квартал).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента по площадям и бюджетам, количество лотов

Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента в зависимости от стоимости и площади

Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2024 года составила 328 561 руб. за кв. м (-4,2% за квартал, +0,8% к началу года, +4% за год). Средневзвешенная цена квартир составила 333 910 руб. за кв. м (-4,9% за квартал, +0,5% к началу года, +4% за год), апартаментов – 275 260 (+1,1% за квартал, +5,2% к началу года, +8% за год). Средняя медианная цена кв. м квартир и апартаментов по итогам III квартала упала на 4,4% и составила 331 041 руб.

Средневзвешенная цена предложения массового сегмента по кварталам, руб. за кв. м

За квартал средневзвешенная цена кв. м сократилась во всех округах, а наиболее значительное снижение цен произошло в СВАО (326 тыс. руб., -8%) и ЮВАО (319 тыс. руб., -7%). Динамика цен в СВАО обусловлена скидками от девелопера «ПИК», так как доля предложения от застройщика в округе составляет 80%. В ЮВАО цена упала за счет скидок от «ПИК» и Level Group

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Рейтинг самых доступных апартаментов в сентябре 2024 года:

– Wellbe: апартамент площадью 19,4 кв. м. за 4,8 млн руб.;

– Citimix: апартамент площадью 20,7 кв. м. за 5,2 млн руб.;

– «Пятницкое 58»: апартамент площадью 20,2 кв. м. за 5,5 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в сентябре 2024 года:

– «Зеленый Парк»: квартира площадью 19,9 кв. м. за 5,3 млн руб.;

– «Алтуфьевское 53»: квартира площадью 20,5 кв. м. за 5,6 млн руб.;

– «Никольские Луга»: квартира площадью 19,1 кв. м. за 5,7 млн руб.

В III квартале 2024 года было заключено 5,6 тыс. сделок по ДДУ (-38% за квартал, -51,2% за год). Однако за последний месяц в сентябре был отмечен рост объема сделок – 2,06 тыс. ДДУ, что на 21,5% больше, чем в августе и на 56,2% меньше, чем в сентябре 2023 года.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по кварталам, шт.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по месяцам, шт.

За III квартал 2024 года доля ипотечных сделок на рынке новостроек массового сегмента упала на 12 п.п. и составила 72%. Средняя ставка по рыночной ипотеке в III квартале составила 20,5%, а в последних числах сентября достигла 22%.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке

В III квартале на ЮВАО приходилась максимальная доля сделок (22%, +1 п.п. за квартал), на втором месте по числу сделок находится ЗАО (16%, +2 п.п. за квартал), на третьем – САО (14%, -2 п.п. за квартал). В ЮВАО по объему спроса за счет скидочной активности девелопера лидируют Level Южнопортовая (318 ДДУ) и Level Нижегородская (247 ДДУ).

Распределение сделок по ДДУ в III квартале 2024 года на первичном рынке недвижимости массового сегмента по округам