Рынок элитной аренды
Спрос на элитную аренду в Москве продолжает активно вымывать предложение. За год по итогам августа объем высокобюджетных квартир в аренду сократился на 46%. Традиционно, начиная с середины июля и до конца августа на рынке элитной аренды наблюдается пик спроса со стороны родителей учащихся. По итогам августа спрос со стороны семей со школьниками составил 14% от совокупного объема спроса на элитную аренду за весь год. В агентстве элитной недвижимости «Intermark Аренда» изучили как изменились запросы этой аудитории при выборе высокобюджетного жилья в аренду в 2024 году и сравнили с запросами, поступавшими в сентябре 2021 года, когда подавляющее большинство (60%) таких арендаторов были экспатами. Изменились не только предпочтения по локациям жилья и школ, но и требования к арендуемым квартирам.
Самым важным фактором для семей с детьми-школьниками, которые арендуют элитную недвижимость является локация, причем она может существенно отличаться от запросов арендаторов в другие месяцы года. Летом, в преддверии начала учебного года, мы фиксировали почти треть запросов на аренду квартир вблизи популярных школ. Пик активности приходится на август – 14% от совокупного объема спроса за год.
Почти для трети арендаторов с детьми важен критерий наличия определенного учебного заведения рядом с домом – согласно полученным в августе 2024 года запросам, 31% клиентов выбирали недвижимость исходя из данного требования. Так, повышенным спросом в августе у арендаторов с детьми по сравнению с другими месяцами пользовались такие локации с развитой образовательной инфраструктурой, как: Хамовники, Крылатское, Ленинский и Ленинградский проспекты.
Выбор локаций для аренды дорогого жилья, а соответственно и учебных заведений претерпел изменения за последние три года. До начала 2022 года основную аудиторию (60%) на рынке элитной аренды составляли экспаты – дипломаты и бизнесмены, которые переезжали в Москву семьями на несколько лет. Квартиры для аренды они также выбирали по принципу близости к учебным заведениям их детей, но нередко были готовы к тому, чтобы дети добирались до своих школ на организованном транспорте.
«Самой большой популярностью у иностранных семей с детьми-школьниками был район Береговой улицы, где располагалась англо-американская школа. Интерес вызывали Чистые пруды, где находилась французская школа, поскольку экспаты из Франции выступали лидерами спроса на рынке элитной аренды. Поступали заявки по районам Арбат-Кропоткинская и Тверская-Кремль. Еще одна отличительная черта экспатов – они достаточно легко относились к тому, чтобы жить на расстоянии от учебного заведения, а их дети нередко пользовались школьными автобусами. Для таких арендаторов важным было удобство организации маршрутов от школы до дома, - комментирует Елена Куликова, генеральный директор «Intermark Аренда». – Сегодня же, когда доля экспатов на рынке элитной аренды составляет порядка 25%, а основной спрос формируют россияне, арендаторы фокусируют внимание на классических частных и государственных школах с высоким рейтингом и определенным уклоном, многие из которых сосредоточены в Хамовниках, на Западе и Юго-Западе Москвы. Но близость к учебному заведению остается принципиально важным требованием. В отличие от экспатов, нашим соотечественникам важно иметь школу в пешей доступности».
Средний возраст арендаторов с детьми, выбирающих элитное жилье в аренду у школ сегодня составляет 35-44 года. Свыше 60% из числа таких клиентов имеет больше одного ребенка и у 41% есть домашние питомцы.
Самая популярная площадь арендуемой сегодня квартиры у семей со школьниками составляет порядка 100 кв.м и включает 3 комнаты. Средняя запрашиваемая ставка аренды при этом составляет 290 000 руб./месяц, что на 10% превышает среднерыночный показатель при аналогичной площади аренды. Среди ключевых требований к арендуемому жилью - наличие паркинга, которое обязательно для 70% клиентов и охраны. С точки зрения площадей квартиры арендататоры-экспаты выбирали предложения со схожими параметрами – в августе 2021 года 36% арендаторов выбирали квартиры с 2-мя спальнями площадью от 80 до 100 кв.м.
«Стоит также отметить, что россияне при аренде элитной недвижимости, помимо локации, уделяют особое внимание качеству жилого комплекса, инфраструктуре, внутренней отделке, интерьерам, тогда как для иностранных поданных это был скорее непринципиальный вопрос», - говорит Елена Куликова, генеральный директор «Intermark Аренда». – Однако в связи с тем, что предложение сейчас крайне ограничено, многие арендаторы дорогого жилья сегодня готовы поступиться своими высокими требованиями в угоду локации и близкого расположения школы ребенка к дому. Также можно отдельно выделить арендаторов, для которых основным местом жительства является загород, но для удобства они арендуют квартиры рядом со школой ребенка. У таких арендаторов требования к внутреннему пространству очень демократичны, приоритет отдается локации, площади – важно, чтобы у каждого ребенка была отдельная комната, c удобным рабочим и спальным местом».
Еще одной отличительной особенностью при выборе элитного жилья в аренду можно отметить, что, когда речь идет о близости к школе, россияне имеют в виду не только общеобразовательные школы, где обучаются их дети, но и детскую развивающую инфраструктуру в целом: художественные, музыкальные, балетные, спортивные и др. школы. Множество из них сосредоточено в районе Ленинградского проспекта, благодаря чему этот район пользуется высокой популярностью. Экспаты же не имели такой привязки и выбирали квартиры в аренду относительно основных общеобразовательных школ своих детей.
В целом по рынку по итогам августа мы продолжаем наблюдать сокращение объема предложений на высокобюджетном рынке аренды Москвы. С января по август 2024 года число объявлений сократилось на 23%, а за год предложение уменьшилось почти на половину (на 46%).
Средневзвешенный бюджет предложения на элитном рынке аренды Москвы в начале сентября 2024 года составил 468 000 руб./месяц, что на 21% выше ставки в начале года и примерно более чем на четверть (на 28%) в сравнении с прошлым годом. Средневзвешенный бюджет сделки, заключенной в августе 2024 года составил 263 000 руб/мес. За лето данный показатель не претерпел изменений. С начала года бюджет сделки вырос на 10%. В сравнении с прошлым годом прирост месяц к месяцу (авг.24/авг.23) составил 24%.
