Укрепление рубля принесло «валютным инвесторам» на рынке жилья до 50 % прибыли за четыре месяца
По оценкам специалистов компании, курс российской валюты около 50 рублей за доллар и тем более ее дальнейшее укрепление может усилить тренд на отрицательную коррекцию рублевых цен на вторичном рынке жилья. При этом валютные колебания последних четырех месяцев уже позволили так называемым долларовым инвесторам увеличить свою прибыль как минимум на треть на краткосрочных операциях купли-продажи жилья.
Конвертация долларовых сбережений в рубли, покупка жилплощади, ее последующая продажа и перевод вырученных денег снова в доллары позволили получить порядка 35-50 % прибыли за последние четыре месяца. О таких сверхпоказателях отрасли специалисты вспоминают только на примерах сделок в 1998 году, да и то с оговорками. Во-первых, масштабная инфляция позволила тогда зафиксировать формальный, по сути, рублевый прирост. Во-вторых, обвал рубля в то время фактически парализовал столичный рынок жилья, расчеты на котором осуществлялись в долларах, и продать на нем что-либо было проблематично в принципе.
В настоящее время «арифметика» иная. Граждане, имевшие к декабрю 2014 года долларовые накопления, в связи с резкой девальвацией российской валюты получили уникальную возможность приобрести московскую недвижимость по минимальным ценам в долларовом эквиваленте. На пике официального курса доллара средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке жилья составляла порядка $ 2800 (минимальный показатель с 2006 года).
Типовая однокомнатная квартира общей площадью 38 кв. м в современном панельном доме в спальном районе Москвы в декабре 2014 года обошлась бы покупателю в 7,23 млн рублей → $ 103 тыс. (при обмене по курсу около $ 1 = 70 рублей). Сегодня средняя стоимость такой жилплощади на вторичном рынке столицы равна 7,35 млн рублей. Объект с такими характеристиками в сочетании с фактом прямой продажи является высоколиквидным товаром даже в условиях нынешнего сокращения спроса. При конвертации вырученной от сделки суммы в доллары по нынешнему курсу (порядка $ 1 = 53 рублей) человек получит $ 138,7 тыс. Прибыль от такой операции купли-продажи – около 35 % за четыре месяца (17 % с учетом уплаты 13 % НДФЛ). На пиках обменного курса (около $ 1 = 80 рублей) показатели дохода возрастают до 50 %.
«Надо понимать, что это высокорискованные вложения при непрогнозируемом развитии событий. По нашим наблюдениям, такие сделки на рынке жилья присутствуют, но носят единичный характер и фактически не являются статистически значимыми», – отмечает директор Департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость Сергей Шлома.
При этом, по оценкам специалистов, тренд на укрепление рубля в условиях сокращающегося спроса может усилить отрицательную коррекцию рублевых цен. Так, по итогам марта средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья впервые с июня 2013 года продемонстрировала снижение: - 1,6 % по сравнению с февралем. Впрочем, эксперты пока не называют такую динамику тенденцией, подчеркивая инертность данного сегмента в плане реакции на изменение рыночной конъюнктуры. Тем не менее, закономерность очевидна: в условиях крайней волатильности валютного рынка и значительного объема денежных средств у населения резкое ослабление рубля вызывает неизменный покупательский ажиотаж в сфере жилой недвижимости, связанный с желанием граждан сохранить сбережения, что не позволяет ценам снижаться. Плюс формальное увеличение рублевых цен поддерживает растущая инфляция.
В текущей ситуации последовательного укрепления рубля и отсутствия сиюминутных валютных рисков, у людей нет необходимости искать альтернативные источники сбережения средств. На первый план выходят понятные рыночные механизмы: в связи с сокращением спроса и накоплением предложения возможно снижение цен на жилье.
«По нашим оценкам, при относительно крепком рубле – около 50 рублей за $ 1 – в текущей макроэкономической ситуации рублевые цены на рынке жилья могут снизиться по итогам года на 10-15 %. В то же время ослабление российской валюты, которое также нельзя исключать, вызовет обратный эффект – примерно тот же уровень роста стоимости на фоне очередного витка спроса и разгоняющейся инфляции. При этом наиболее вероятным сценарием развития событий в нынешних условиях мы по-прежнему считаем колебание цен в диапазоне +/- 5-7 % в течение года при среднем валютном курсе порядка $ 1 = 60 рублей», - резюмирует Сергей Шлома.
