Рынок апартаментов в 1 квартале

В течение изучаемого периода существенные изменения произошли в объёме предложения в уже реализуемых проектах. Открыты продажи апартаментов во второй очереди жилого комплекса «Фили Град». Снят с реализации большой объём предложения в комплексе «Старт-Формат» (мкрн. «Царицыно-2»).

По сравнению с декабрем общий объем предложения на рынке апартаментов уменьшился на 15,8% и составил порядка 8 000 единиц . Всего в конце 1 квартала велась реализация 80 апарт-комплексов. Относительно 1 квартала 2014 года число проектов в продаже увеличилось на 40,4%, количество апартаментов – на 23,1%.

Аналитики компании «Метриум Групп» поясняют, что все новые объекты, которые вышли на рынок в начале 2015 г., находятся в ЦАО и СВАО. Доли этих округов, как следствие, выросли на 11,9 и 6,8 п.п. соответственно. Доля ЮАО упала на 11,3 п.п., чему поспособствовало снятие более 1000 апартаментов в комплексе «Старт-Формат» с реализации. Приостановка продажи апартаментов в проектах «Искра Парк» и «Лица» повлияла на падение доли предложения в САО (на 7,4 п.п). Доли прочих округов не понесли существенных изменений (динамика наблюдалась в пределах 0-1,5 п.п). Таким образом, в конце 1 квартала главный объём предложения распределялся между Северным и Центральным округами, на которые пришлось 38,9% и 31,6% апартаментов. Доли прочих округов не превысили 10% каждый.

В первом квартале большая доля предложения, как и прежде, приходилась на бизнес-класс, но его доля снизилась в сравнении с концом 2014 г. на 4,5 п.п. Доли массового и элитного сегмента практически сравнялись: 22,5% и 21% соответственно.

Средняя цена квадратного метра по итогам 1 квартала 2015 г. составила 30 265 руб. Это на 7,2% выше декабрьского показателя и на 30,4% выше марта прошлого года. Рост в первом квартале обусловлен тем, что увеличилась доля элитного сегмента (6,4 п.п.) и ЦАО (11,9 п.п.) в структуре предложения. Средневзвешенная цена квадратного метра по округам при этом показала разнонаправленную динамику. В первую очередь это связано с изменениями в структуре предложения. В половине округов средневзвешенная цена снизилась: САО (-9,9 п.п.), ЦАО (-8,5 п.п.), ЮЗАО (-6,4% п.п.), ЗАО (-2,8% п.п.).

В 1 квартале 2015 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:

«Старт-Формат» (мкрн «Царицыно-2») (2,54 млн руб. за 24,2 кв.м);
Soyuz Apartments (3,09 млн руб. за 17,2 кв.м);
клубный дом на Пришвина (3,19 млн руб. за 28,7 кв.м);
дом на ВДНХ (3,24 млн руб. за 29 кв.м);
Starting House (3,91 млн руб. за 23 кв.м);

Самые дорогие лоты отмечены в проектах:

«NегоцiантЪ» ($32,08 млн за 583,3 кв.м);
Golden Mile private residence ($28,05 млн за 561 кв.м);
ОКО ($20 млн за 1 000 кв.м)
«Город столиц» ($13,95 млн за 465 кв.м);
«У Патриарших» (546 млн руб. за 321 кв.м);

Основные тенденции

Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова отмечает, что в 1 квартале 2015 г. сегмент апартаментов перетерпел более значительные изменения, нежели рынок жилых новостроек. Кроме скачков цен и объёма предложения, главной тенденцией явился переход большей части проектов в рублёвые цены. Долларовая стоимость апартаментов сейчас озвучивается в 13 из 80 проектов. В некоторых зафиксирован внутренний курс, в остальных предлагаются существенные скидки. К сравнению – в прошлом году долларовая стоимость была установлена в большинстве апарт-комплексов элитного и бизнес-класса. Причём в отдельных проектах отмечено снижение уровня цен при переходе в рубли. В целом, в 1 квартале отношение к покупателю на рынке апартаментов стало более лояльным. Многие компании среди условий реализации вывели длительную рассрочку (на 1-2 года) – в том числе и беспроцентную. В массовом и бизнес-сегменте размер скидок находился в пределах 3-10%, в элитном классе доходил до 20-30%.
В 2015 г. вопрос об амнистии апартаментов, который активно обсуждался в конце прошлого года, получил развитие. Первый пример перевода статуса апартаментов в жильё за несколько последних лет – проект «Лица» (Capital Group). ГЗК г. Москвы был пересмотрен проект градостроительного плана участка – согласно ему вместо апарт-комплекса теперь будет построен многоквартирный жилой дом.
Ожидается, что вскоре в квартиры будут переведены апартаменты, расположенные в ещё нескольких проектах от крупных застройщиков, в том числе от компании MR-Group, реализующей в столице несколько апарт-комплексов комфорт-класса. В декабре Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ РФ, озвучил, что власти собираются до конца 2015 г. легализовать все существующие апартаменты.