Таунхаус в ипотеку: передел начался
На загородном рынке ипотека возрождается приливами – то в формате новых кредитных программ, то через новости о значительном снижении ставок, которые звучат со стороны ведущих банков России. Меж тем, отмечаются перемены, которые относятся непосредственно к клиентам, а также новые ипотечные тренды.
Один из главных факторов, замедляющих развитие ипотеки на рынке загородной недвижимости – «непрозрачность» одноимённых объектов для банков. Оценить их когда-то было затруднительно и для риэлторов, ведь наиболее популярный метод – сравнительный анализ – не работает в данном сегменте. Если квартиры в типовых многоэтажных домах различных районов Москвы поддаются подобному анализу, их оценка труда не составляет, то два коттеджа, находящихся напротив друг друга, могут обладать абсолютно разной стоимостью. Понятно, что при невозможности просчитать ликвидность объекта, который будет взят под залог, и его потенциал, банки идут на кредитование с неохотой.
Тем не менее, с появлением в 2010 году поколения «новых» таунхаусов – меньших метражей, чем Однако с появлением поколения «новых» таунхаусов в 2010 г., более маленьких и доступных по стоимости среднестатистическому горожанину, а также превосходно подходящих на роль постоянного жилья, ипотека на «загородке» вышла на новый виток развития. Первое, что не вызывает сомнений в настоящее время – ликвидность таунхаусов, особенно в имеющихся на данный момент экономических реалиях. Себестоимость строительства будет увеличиваться, а число новых проектов – уменьшаться. И это при том обстоятельстве, что покупатели уже поняли, насколько такое предложение является конкурентным в сравнении с многоэтажными комплексами Подмосковья, как по цене, так и по уровню комфортности проживания. Квадратный метр таунхауса комфорт- или эконом-класса чаще всего существенно дешевле, чем квадратный метр в городской квартире. Благодаря тому, что его площадь намного больше, цены в целом являются сопоставимыми, при этом покупателю предоставляются бонусы в виде участка земли и преимущества охраняемого коттеджного посёлка с полноценной собственной инфраструктурой.
Таунхаус идеально подходит на роль залога с точки зрения как ценообразования, так и юридического оформления. Данный формат, как правило, строят на землях ИЖС (под жилое малоэтажное строительство). Секция по документам может проходить как квартира в малоэтажном жилом здании, в этом случае земля будет оформлена в долгосрочную аренду по аналогии с городским жильём. Для банков уже привычен вариант с оформлением таунхауса под его «законным именем» - в этом случае земля покупается в собственность. С юридической точки зрения, дуплексы – отдельные дома с участками земли, также находящимися в собственности.
Новые векторы развития ипотеки на «загородке» таковы: среди граждан, которые ранее купили объект в ипотеку, формируется новая категория продавцов. Те же, кто желал бы приобрести в ипотеку одобренный банком и проверенный таунхаус, образуют когорту покупателей. Основной спрос потенциальных заёмщиков сконцентрирован на совсем небольшом участке. На организованном рынке первичной загородной недвижимости находится 812 посёлков, 14% из них – посёлки с таунхаусами, 9% - посёлки с дуплексами.
Ксения Кастова, эксперт офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, рассказывает о том, что в последнее время всё чаще встречается с клиентами, которым лишь недавно удалость организовать удачную сделку. Речь идёт о заёмщиках, которые купили таунхаус в ипотеку, но столкнулись с изменением материальных условий. Они просят найти покупателя на их жильё, а, с учётом дефицита одобренных банком объектов, это особого труда не составляет. Правда, всё же есть определённая сложность, которая состоит в том, что механизм, который позволяет переоформить ипотеку с одного заёмщика на другого и освободить из-под залога объект без наличия свободных денег, пока что не отрегулирован.
Вновь проводя аналогию с рынком квартир, надо отметить, что там подобный механизм успешно функционирует. Но он сопряжён и с некоторыми сложностями. Поэтому. Учитывая, что типовых площадей, которые не представляют для банков трудностей с точки зрения оценки, очень много, проще найти в качестве залога другой объект, нежели двигаться сложным путём и рассматривать квартиру с ипотечным обременением как потенциально выгодный предмет приобретения.
Есть причины полагать, что обозначенная тенденция может принять массовый характер. По экспертным оценкам, процесс перераспределения доходов граждан уже начат. Поэтому, как демонстрирует практика, заявления отдельных заёмщиков о невозможности далее «тянуть» свои кредиты звучат всё громче, а готовность более уверенных в будущем покупателей, появившихся в новых реалиях, брать ипотеку на более хорошее жильё – всё более и более очевидной.
