Загородный рынок недвижимости: цена предложения превышает цену реализации в 2,2 раза
На 32-й ежегодной выставке-ярмарке «Недвижимость-2015», прошедшей в ЦДХ, прозвучало выступление руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрия Таганова. Тема доклада была обозначена как «Первичный рынок загородной недвижимости: текущее состояние, тенденции, перспективы». Особым акцентом выступления стал анализ барьеров и драйверов данного сегмента рынка недвижимости.
На первичном рынке загородной недвижимости насчитывается свыше 800 организованных посёлков на территории Московской области и в Новой Москве. За 2014 г. на рынке появилось более сотни новых проектов. Всего в них на продажу выставлено свыше 70 тыс. разнообразных объектов, в прошлом году их количество выросло на 5%. 63% приходятся на участки без подряда, 16% - на квартиры в малоэтажных жилых домах, 11% принадлежит таунхаусам, 10% - коттеджам и участкам с подрядом. В Новой Москве находится 80 посёлков, в которых расположились 5,5 тыс. объектов. 40% - квартиры в малоэтажных домах, 25% - участки без подряда, ещё 25% - таунхаусы, 10% - коттеджи. 2/3 посёлков находятся по северному, южному и юго-восточному направлениям, а также на Новой Риге. Проекты находятся на расстоянии 20-80 км от МКАД. Средний размер участка – 17 соток, а средняя площадь коттеджа составляет 292 кв. м.
Средняя стоимость предложения выше средней цены реализации в 2,2 раза (7,7 млн. рублей против 3,5 млн. рублей). Данное превышение распределяется по конкретным форматам следующим образом: в 2,8 раз – на участки без подряда, столько же – на коттеджи, в 1,5 раза – на квартиры в малоэтажной жилой застройке, и также в 1,5 раза – на дуплексы и таунхаусы. Всего за 2014 г. на рынке было зафиксировано 18 000 сделок, что на 14% меньше, нежели в 2013 г. Большая часть продаж – 56% - пришлась на долю участков без подряда, 25% - на малоэтажную застройку, 10% - на дуплексы и таунхаусы, 9% - на коттеджи и участки с подрядом.
Негативные факторы загородного рынка – растущая себестоимость строительства, вызывающая потерю интереса к проектам инвесторов. Распространённая ошибка девелоперов- выбранная рядом из них стратегии увеличения цен немедленно после локальных всплесков продаж. При растущей интенсивной конкуренции это обязательно приведёт к тому, что покупатели уйдут из проектов, где цены повышаются, к застройщикам, чья ценовая политика более клиентоориентированна.
Как говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, все рыночные проекты уже можно условно разделить на упадочные и весьма успешные. В сегменте качественных посёлков не будет жёсткой конкуренции – застройщики здесь уже достигли высокой планки в области реализации своих объектов. Основными характеристиками показательных объектов являются наличие ипотеки и возможность проведения сделки по схеме trade-in (продажа собственной недвижимости с целью приобретения новой). Эксперт также полагает, что уменьшение объёма привлекательной для застройки земли поблизости от Москвы и от её основных спутников увеличит спрос на проекты, расположенные в данной зоне. Мощный стимул для развития загородного рынка – это повышенный интерес покупателей к проектам с рабочими коммуникациями и имеющейся документацией, то есть, к проектам с высокой стадией готовности, в которые уже в скором времени можно будет заселиться. В дефиците, как и раньше, находится загородная недвижимость, которая расположена в уникальных по своим природным характеристикам локациях. При уменьшении объёмов таких земель дефицит прогнозируется и в отдалённой перспективе.
