Доля ипотечных кредитов в 2023 году продолжит расти, как и цены на недвижимость
01.03.2023
Как повлияют на рынок изменения условий по выдаче семейной ипотеки, как отразится на ценах на недвижимость повышение ключевой ставки ЦБ, а также какие тенденции будут превалировать на рынке жилья до конца 2023 года рассказал генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев.
Российский рынок ипотеки, несмотря на различные вызовы и потрясения, прошел 2022 год в целом стабильно. По данным ДОМ.РФ за год было выдано около 1,3 млн ипотечных кредитов. По мнению генерального директора IKON Development, ипотечные программы позволят поддержать долгосрочный спрос на первичном рынке. Это, в свою очередь, обеспечит стабильность рынка жилой недвижимости в целом.
Ожидается, что доля ипотеки в структуре продаж сохранится на уровне 75-80% (в зависимости от сегмента), по крайней мере в период до 3 квартала 2023 года, но возможен и рост, так как текущие процентные ставки, особенно по программам с государственной поддержкой и субсидированным программам застройщиков, остаются рекордно низкими. Кроме того, в декабре 2022 года условия программы семейной ипотеки были расширены, и теперь ей смогут воспользоваться семьи с двумя и более детьми до 18 лет.
«Мы ожидаем, что благодаря новым условиям кредитования в рамках «семейной» ипотеки, пул покупателей недвижимости расширится. Люди начнут брать жилье не только для семьи, которая ждет пополнения, но и «на вырост» подрастающему поколению. При реализации данного сценария большая доля сделок с семейной ипотекой будет приходиться на новостройки, которые люди будут готовы брать на этапе котлована, потому что такая покупка выгоднее для семейного бюджета, а горизонт планирования увеличивается. К тому моменту, когда ребенок повзрослеет и будет готов жить один, дом будет как раз построен», – пояснил Антон Детушев.
Если спрос и ценообразование на первичном рынке недвижимости зависят именно от ипотечной программы, то цены на готовое жилье зависят от более сложного комплекса условий. По словам эксперта, субсидированные ставки по ипотеке на новостройки и ставки по ипотеке на вторичное жилье друг от друга не зависят. Также эксперт не ожидает, что государство будет в ближайшее время субсидировать ипотеку на готовое жилье. Субсидии на жилье на вторичном рынке приведут к тому, что спрос переместится именно в этот сегмент, а спрос на новостройки, наоборот, снизится. Это, в свою очередь, негативно скажется и на объеме строительства, и на ценах на стройматериалы, и на рынке труда.
«Если отбросить ипотечные госпрограммы и взять базовую программу новостроек, то ставка по ней и ставка на готовое жилье двигаются параллельно. Повышение процентных ставок по ипотеке с господдержкой может незначительно поднять спрос на ипотеку на вторичное жилье. Но базово всё будет зависеть от ключевой ставки ЦБ. Пока она сохраняется на уровне 7,5%, но многие предсказывают грядущее ужесточение кредитно-денежной политики. С повышением ключевой ставки будет и рост ставок по ипотеке. В таком случае будет дорожать и ипотека на готовое жилье, а господдержка сохранится на утвержденном, фиксированном уровне», – подчеркивает Антон.
При этом эксперт позитивно оценивает перспективы роста цен на недвижимость до конца года, как на первичном, так и на вторичном рынках: «В отсутствие новых потрясений ожидать снижения цен на первичном рынке вряд ли стоит. К тому же застройщики не будут продавать квартиры в новостройках себе в убыток. Скорее всего может быть отложен запуск новых площадок. А вот цены на вторичном рынке могут вырасти как в пандемию. Сейчас в этом сегменте заметен перекос – вторичное жилье стоит дешевле сданных новостроек, а спрос на них низкий из-за возникшей в прошлом году разницы ипотечных ставок (от 0,01% ставка от застройщика против 9% на вторичку). При этом таких ставок от застройщика в 2023 году уже нет. Поэтому рынок должен прийти в равновесие, и мы ожидаем рост стоимости в этом сегменте».
Российский рынок ипотеки, несмотря на различные вызовы и потрясения, прошел 2022 год в целом стабильно. По данным ДОМ.РФ за год было выдано около 1,3 млн ипотечных кредитов. По мнению генерального директора IKON Development, ипотечные программы позволят поддержать долгосрочный спрос на первичном рынке. Это, в свою очередь, обеспечит стабильность рынка жилой недвижимости в целом.
Ожидается, что доля ипотеки в структуре продаж сохранится на уровне 75-80% (в зависимости от сегмента), по крайней мере в период до 3 квартала 2023 года, но возможен и рост, так как текущие процентные ставки, особенно по программам с государственной поддержкой и субсидированным программам застройщиков, остаются рекордно низкими. Кроме того, в декабре 2022 года условия программы семейной ипотеки были расширены, и теперь ей смогут воспользоваться семьи с двумя и более детьми до 18 лет.
«Мы ожидаем, что благодаря новым условиям кредитования в рамках «семейной» ипотеки, пул покупателей недвижимости расширится. Люди начнут брать жилье не только для семьи, которая ждет пополнения, но и «на вырост» подрастающему поколению. При реализации данного сценария большая доля сделок с семейной ипотекой будет приходиться на новостройки, которые люди будут готовы брать на этапе котлована, потому что такая покупка выгоднее для семейного бюджета, а горизонт планирования увеличивается. К тому моменту, когда ребенок повзрослеет и будет готов жить один, дом будет как раз построен», – пояснил Антон Детушев.
Если спрос и ценообразование на первичном рынке недвижимости зависят именно от ипотечной программы, то цены на готовое жилье зависят от более сложного комплекса условий. По словам эксперта, субсидированные ставки по ипотеке на новостройки и ставки по ипотеке на вторичное жилье друг от друга не зависят. Также эксперт не ожидает, что государство будет в ближайшее время субсидировать ипотеку на готовое жилье. Субсидии на жилье на вторичном рынке приведут к тому, что спрос переместится именно в этот сегмент, а спрос на новостройки, наоборот, снизится. Это, в свою очередь, негативно скажется и на объеме строительства, и на ценах на стройматериалы, и на рынке труда.
«Если отбросить ипотечные госпрограммы и взять базовую программу новостроек, то ставка по ней и ставка на готовое жилье двигаются параллельно. Повышение процентных ставок по ипотеке с господдержкой может незначительно поднять спрос на ипотеку на вторичное жилье. Но базово всё будет зависеть от ключевой ставки ЦБ. Пока она сохраняется на уровне 7,5%, но многие предсказывают грядущее ужесточение кредитно-денежной политики. С повышением ключевой ставки будет и рост ставок по ипотеке. В таком случае будет дорожать и ипотека на готовое жилье, а господдержка сохранится на утвержденном, фиксированном уровне», – подчеркивает Антон.
При этом эксперт позитивно оценивает перспективы роста цен на недвижимость до конца года, как на первичном, так и на вторичном рынках: «В отсутствие новых потрясений ожидать снижения цен на первичном рынке вряд ли стоит. К тому же застройщики не будут продавать квартиры в новостройках себе в убыток. Скорее всего может быть отложен запуск новых площадок. А вот цены на вторичном рынке могут вырасти как в пандемию. Сейчас в этом сегменте заметен перекос – вторичное жилье стоит дешевле сданных новостроек, а спрос на них низкий из-за возникшей в прошлом году разницы ипотечных ставок (от 0,01% ставка от застройщика против 9% на вторичку). При этом таких ставок от застройщика в 2023 году уже нет. Поэтому рынок должен прийти в равновесие, и мы ожидаем рост стоимости в этом сегменте».
