Приемка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Один из самых ответственных моментов для собственника жилья – приемка квартиры в новостройке. На какие недочеты стоит обратить пристальное внимание, а на какие проще закрыть глаза? И как действовать, если ожидания серьезно разошлись с реальностью, и объект не соответствует заявленным в ДДУ параметрам.
Самый важный документ: акт приема-передачи
После осмотра квартиры дольщик подписывает акт приема-передачи и может полноправно распоряжаться своей недвижимостью. На этом его отношения с застройщиком по ДДУ считаются законченными, а все обязательства – полностью выполненными.
Как только документ завизирован с обеих сторон, подавляющее большинство обнаруженных постфактум строительных недочетов владельцу придется исправлять самостоятельно. Поэтому на приемку нужно приходить подготовленным – чтобы потом не было мучительно больно.
Однако есть специфические моменты, которые невозможно заметить сразу. Например, если у жилья имеются серьезные скрытые дефекты или, когда, положим, стены выделяют аммиак. В таком случае даже после подписания акта приема-передачи ответственным за подобные недостатки признаётся застройщик. И, соответственно, именно он должен их устранять.
Если же он отказывается это делать, то можно провести независимую экспертизу и добиться справедливости через в суд. Кроме того, существует гарантийный срок (обычно 5 лет), в течение которого собственник квартиры может предъявить обоснованную претензию строительной компании, а та обязана принять меры.
Но лучше не доводить дело до крайности: так вы потеряете много драгоценного времени. Гораздо проще зафиксировать все обнаруженные в процессе осмотра недостатки в дефектовой ведомости и не подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик их не устранит.
Иногда дольщики признают, что ничего не смыслят в строительстве, и им требуется профессиональная помощь в приемке квартир. Это довольно распространенная практика, когда находят стороннего специалиста, оплачивают его услуги, выписывают на него доверенность (при необходимости) и поручают ему проверить недостатки жилища. Но каждый сам решает, что для него лучше и надежнее: присутствовать на приемке лично или довериться стороннему эксперту.
Общий порядок приемки
Приемка квартиры в новостройке проходит в несколько этапов:
1. Дольщик получает от застройщика уведомление об окончании строительства.
2. Затем приходит уведомление о том, что застройщик готов передать ему квартиру. Иногда дольщику могут предложить записаться на приемку в конкретную дату. Затем нужно явиться на осмотр и убедиться, что жилище не имеет существенных недостатков или брака.
3. Дольщик приходит принимать квартиру. Во время осмотра составляется дефектная ведомость: иногда ее называют еще «акт осмотра». В ней отображается отсутствие/наличие тех или иных строительных недочетов.
4. Если недочеты имеются, то акт приема-передачи не подписывается, а застройщик устраняет их за свой счет в установленный срок.
5. После исправления всех недостатков дольщика приглашают на повторный осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.
График приемки квартир обычно размещают на сайте застройщика, но тот все равно обязан уведомить дольщика: заказным или электронным письмом, смс-сообщением, звонком. Как правило, назначают конкретный день и время, в которое нужно прийти на объект.
Если же дольщику не назначили точную дату, но он получил от девелопера информацию о том, что дом построен и квартира готова к передаче, то он обязан явиться на приемку в срок, указанный в ДДУ. Если в договоре этот срок не прописан, то собственник, согласно 214-ФЗ, должен прийти в течение 7 рабочих дней с момента получения сообщения.
В том случае, когда дольщик не пришел на приемку в течение 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт о сдаче объекта в одностороннем порядке. И не имеет значения, идет речь о первичном или вторичном осмотре.
Оценка качества квартиры
При оценке качества квартиры принято выделять две группы недостатков:
- существенные (опасные для жизни);
- несущественные (неопасные).
- длинные и глубокие трещины в стенах;
- неработающая вентиляция («не тянет», «забита» и т.п.);
- неработающее газовое оборудование;
- видимые (сквозные) дыры в межэтажных перекрытиях;
- «проблемная» электропроводка;
- наличие плесени в квартире;
- отсутствие указанного в ДДУ или дополнительному соглашению к ДДУ оборудования (например, не установлена сантехника, плита и т.п.).
- небольшие и неглубокие трещины в ненесущих стенах;
- небольшие царапины (но не трещины!) или сколы на окнах и дверях;
- некачественно отрегулированные окна и двери;
- небольшая кривизна, неровность стен;
- «отваливающиеся» части обоев.
Если во время осмотра квартиры вы обнаружили серьезные недостатки, то не подписывайте акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не приведет квартиру в надлежащее состояние. В противном случае, вам придется исправлять их за свой счет, а это не всегда «гуманно» с финансовой точки зрения.
Кое-что застройщик может исправить сразу при вас (подклеить уголок обойного полотна или отрегулировать окно), а на что-то ему потребуется две-три недели (например, на замену стеклопакета). В любом случае, на устранение строительных недочетов по закону отводится не более 45 дней. Так что не позднее этого срока вас должны пригласить на повторную приемку.
Отдельно стоит упомянуть про обмер квартиры. Зачастую после обмера БТИ реальная площадь жилища оказывается больше или меньше указанной в ДДУ. Это нормальная ситуация, так как при строительстве многоквартирного дома невозможно рассчитать всё до мелочей. В этом случае производится перерасчет стоимости объекта, и тогда либо дольщик доплачивает (если квартира оказалась больше), либо застройщик возвращает часть суммы (если за время строительства квартира уменьшилась).
Кстати, профессионалы советуют не придираться к мелочам. Порой намного проще и быстрее подклеить уголок от обоев самому, чем ждать лишний месяц, когда это сделает застройщик. Также рекомендуют не настаивать на исправлении легкой кривизны стен: дешевле и спокойнее заплатить строителям, которые качественно выровняют поверхность при подготовке под отделку, чем получить формальные исправления от застройщика. Рабочие могут оштукатурить стену «для отмазки», лишь бы «вписаться» в норматив. Такая «доделка» часто плохо держится и начинает отваливаться прямо вместе с новыми обоями уже через несколько месяцев.
Пошаговая инструкция: как принять квартиру в новостройке
Шаг 1: перечитать ДДУ и проектную документацию
В договоре долевого участия (ДДУ) прописаны все нюансы сделки. В том числе и то, в каком виде собственник должен получить квартиру.
Иногда с момента покупки проходит 1,5-2 года. Немудрено, что за это время люди забывают, о чем изначально шла речь: каким должен быть материал пола и стен, имеется ли отделка (и какая именно), какая предусмотрена конфигурация окон, кто является производителем дверей и т.п.
После изучения обоих документов собственник будет понимать, как должна выглядеть его квартира, чего в ней не хватает, и сможет ориентироваться во время приемки.
Шаг 2: прийти на осмотр и составить дефектную ведомость
В назначенный день дольщику нужно приехать на объект с паспортом и ДДУ. Там его встретит представитель строительной компании, вместе с которым будет произведен осмотр квартиры и проверка ее основных характеристик.
Если нарушений не обнаружится, то обе стороны подписывают акт приема-передачи в двух экземплярах, а затем направляют его вместе с другими документами в Росреестр для регистрации права собственности.
А вот если недочеты все-таки найдутся, то каждый из них следует задокументировать в дефектной ведомости. Для нее не существует некой универсальной формы: это может быть как отдельный лист осмотра, так и специальный журнал, в который вносят все обнаруженные недочеты.
Учитывать надо все, от видимых дефектов перекрытий и перегородок до качества готовой отделки. Если у вас в ДДУ указан ламинат в кухне, а застройщик положил линолеум, или вместо металлической двери вы обнаружили деревянную, – это серьезный повод для отказа в подписании акта приемки. Туда же относятся стеклопакет с трещинами, подтекающая из заглушки стояка вода, криво висящий радиатор, плохо закрывающиеся окна или дверь на лоджию.
Шаг 3: подписать ведомость и получить ответ
После того как все недочеты будут внесены в дефектную ведомость, ее должны подписать обе стороны в двух экземплярах. Один остается у дольщика (оригинал), другой у застройщика.
На основании сведений, содержащихся в ведомости, застройщик обязан в течение 3-5 дней прислать дольщику письмо, в котором будет подробно расписано, что, как и в какие сроки планируется устранить.
Если в процессе осмотра обнаружились недостатки строительства, которые технически невозможно исправить (к примеру, из-за их конструктивных особенностей), то дольщик вправе рассчитывать некую денежную компенсацию или на «подарок» от застройщика. Но в каждом случае это обсуждается индивидуально.
Шаг 4: контролировать процесс исправления недочетов
Занятие не самое приятное, но зато надежное. Чем больше вы станете напоминать о себе строителям, прорабам и менеджерам, тем выше вероятность того, что дефекты постараются устранить максимально качественно и с первого раза.
Дело в том, что бригады выезжают на доделку типовых «косяков» сразу на несколько объектов. И они заинтересованы в том, чтобы закончить как можно скорее, иногда – в ущерб качеству. Если вы «прославитесь» как зануда, это скорее сыграет вам на руку: люди постараются сделать так, чтобы им не пришлось заниматься дальнейшими переделками и чтобы вы больше не действовали им на нервы.
Шаг 5: проверить качество проделанных работ и подписать акт приемки
После того как все дефекты будут устранены, застройщик приглашает дольщика на повторную приемку. Если качество исполнения его устраивает, то подписывается акт приема-передачи и направляется в Росреестр. Поздравляем, скоро квартира станет по-настоящему вашей!
Если же дольщик считает, что недостаток исправить не удалось, он имеет право отказаться от подписания документов, составить очередную дефектную ведомость и требовать надлежащего исполнения работ по ней.
Этот процесс может повторяться сколько угодно раз. Только надо помнить о том, что не только дольщик, но и застройщик может обратиться в суд и подать иск о понуждении к приемке квартиры.
