Новостройки без рисков, или Обзор жилых комплексов, сдающихся в эксплуатацию в 2015 году
Российская экономика продолжает находиться в лихорадке: инфляция по итогам января составила 3,9%, дав максимальный показатель за последние 16 лет. Невзирая на то, что ЦБ РФ снизил ключевую ставку по ипотеке до уровня 15% годовых, а правительство России разработало меры поддержки ипотеки, рыночные перспективы по недвижимости пока что выглядят весьма туманными. На фоне данной неопределённости основным вопросом остаётся то, в какие проекты вкладываться безопаснее всего. Как полагают аналитики компании «Метриум Групп», это новостройки высокой степени готовности, вероятность завершения которых находится на наиболее высоком уровне. Эксперты дали обзор жилых комплексов, которые должны быть сданы в 2015 г.
Одно из важных отличий нынешнего кризиса от кризиса 2008-2009 гг. – активность покупателей на первичном рынке. Если прошлый период нестабильности сбил уровень продаж недвижимости, то сейчас наблюдается ажиотажный спрос. Его пик пришёлся на декабрь 2014 г. Однако в январе 2015 г., даже невзирая на рост ипотечных ставок, квартиры в московских новостройках продавались замечательно. Данные Росреестра сообщают, что в январе в столице было заключено 1626 договоров долевого участия. Это почти на 35% превышает аналогичный показатель прошлого года.
Покупатели совершенно естественно преследуют цель спасти свои накопления от девальвации. Но вложения в недвижимость не всегда обдуманны. Как отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в ситуации, когда существенная доля девелоперских проектов рискует оказаться замороженной, выбирать для покупки жилья нужно новостройки, где этот риск минимален.
Рынок первичного жилья делится на три группы по уровню риска:
- минимальный. Это готовые жилые комплексы, введённые в эксплуатацию или ожидающие выдачи разрешения;
- умеренный. Проекты, до окончания которых осталось меньше года;
- высокий. Новостройки, до сдачи которых в эксплуатацию остался год или больше.
Мария Литинецкая комментирует, что при условиях экономической нестабильности наиболее оптимальным выбором являются комплексы, сдача которых ожидается до конца 2015 г. Большая их часть находится в высокой стадии строительства, поэтому риск, что они будут заморожены, минимален. Цены их в то же время ниже, чем в новостройках, уже сданных в эксплуатацию.
Элитный сегмент
Доля строящихся элитных новостроек невелика. Специфика данного рынка такова, что продажи здесь зачастую начинаются, когда проект уже близок к своему окончанию. Доля построенных ЖК сегодня составляет в этом сегменте 72.,7% (32 ЖК). Ещё 8 ЖК, или 18,2% - те проекты, которые будут сданы в эксплуатацию до конца года. На долю новостроек, которые будут закончены в 2016 г. и позднее, приходится только 4 ЖК – или 9,1%.
На первый квартал 2015 г. в Москве запланированы к сдаче в эксплуатацию три элитных ЖК: Barrin House, Knightsbridge Private park и «Кленовый DOM». Во втором квартале – ещё два проекта: «Долина Сетунь» и клубный дом «Котельнический». Три оставшихся новостройки будут сданы ближе к концу этого года. Это клубный дом «Советник», Barkli Residence и SNEGIRI ECO. В последнем проекте к моменту сдачи в эксплуатацию уже будет проведена дизайнерская отделка квартир. Собственники, таким образом, смогут въехать в свои дома сразу после того, как оформят собственность и получат ключи, во всех остальных новостройках владельцы квартир должны будут осуществить ремонтные и отделочные работы.
Минимальная цена квадратного метра среди элитных объектов, которые сдаются в эксплуатацию в 2015 г., зафиксирована в ЖК «Долина Сетунь» - 425,4 тыс. руб. всего на 1000 руб. отстаёт ЖК Barkli Residence, в котором стоимость «квадрата» начинается от 426,5 тыс. руб. Тройку замыкает проект Barrin House, его показатель – 579,4 тыс. руб. Максимальная стоимость квадратного метра наблюдается в ЖК Knightsbridge Private park – 1,26 млн. руб.
Стоимость наиболее доступной, если можно так говорить о данном сегменте, элитной квартиры в почти готовой новостройке сегодня составляет 29,6 млн. руб. Такова цена квартиры с отделкой в ЖК Barkli Residence. На втором месте – ЖК «Долина Сетунь». Там самая низкая цена квартиры – 30,2 млн. руб. На третьем месте – клубный дом «Советник», здесь квартиру можно приобрести по цене от 32,4 млн. руб. Максимальная стоимость квартиры, зафиксированная в ЖК Knightsbridge Private park, составляет 1,07 млрд. руб.
В бизнес-классе ровно половина построек – 32 ЖК – относится к сданным или к получившим разрешение на сдачу в эксплуатацию. Ещё 18 ЖК, или 28,1%, запланированы к сдаче в 2016-18 гг. А сдающиеся в этом году новостройки находятся в меньшинстве – 21,9% (14 ЖК).
Три жилых комплекса будут сданы уже в самом начале этого года: Sky House, Versis и ЖК «На Барклая». При этом еще в двух разные корпуса будут сдаваться в течение года начиная с первого квартала – Wellton Park (1-4 кварталы) и «Мосфильмовский» (1-2 кварталы). На второй квартал запланирован ввод еще трех ЖК. Это «Алые Паруса», «Кристалл» и жилой комплекс на улице Мельникова. Во втором полугодии сначала будут сданы ЖК «Соколиный форт» и «Утесов» (оба – третий квартал), а затем ЖК UNION PARK, «Дом на Самаринской» и «Крылатский» (все – четвертый квартал).
Наиболее низкая цена квадратного метра среди жилых комплексов, сдающихся в этом году – в ЖК «Крылатский», 145 тыс. руб. Немного дороже – 162 тыс. руб – стоит «квадрат» в ЖК «Триколор». На третьей позиции находится ЖК «Кристалл», 176 тыс. руб. Самая высокая цена «метра» - в ЖК «Sky House», 519,4 тыс. руб.
Цена лотов в ЖК бизнес-класса на завершающем этапе строительства стартует от 7,4 млн. руб. По этой цене можно купить квартиру в ЖК «Крылатский». За 8,7 млн. руб продаются лоты в ЖК Wellton Park. Добавив ещё 200 тыс. руб., можно приобрести квартиру в ЖК UNION PARK – от 8,9 млн. руб. Самая высокая цена на жильё в данном сегменте почти в 15 раз выше, чем самая доступная – 109 млн. руб. в жилом комплексе Versis.
В самой доступной ценовой категории меньше всего законченных проектов – 20,8%, или 5 жилых комплексов. В сегментах эконом- и комфорт-класса квартиры раскупаются ещё на этапе строительства объекта. Зато проектов, сдающихся в этом году в эксплуатацию, здесь большинство – 41,7%, или 10 ЖК. Оставшиеся 37,5% (9 ЖК) – новостройки, строительство которых только начато. Закончены они будут в 2016 г. и позднее.
В первом квартале этого года в низшем ценовом сегменте будет сдаваться лишь один проект – ЖК «Life-Митинская». Во втором квартале – один корпус в жилом комплексе «Вершинино», оставшиеся – в 3 квартале. Большая часть новостроек запланирована к вводу в эксплуатацию во 2 половине года. В третьем квартале ожидается сдача ЖК «126 квартал» и часть корпусов жилого комплекса «Некрасовка Парк» (ещё часть – в 4 квартале). В 4 квартале также ожидается сдача сразу шести новостроек: О7, «Некрасовка», «Дом на Изумрудной», «Life-Митинская Ecopark», микрорайон Б-7, Чертаново-Северное и «Ривер Парк». Ввод в эксплуатацию корпусов в первой очереди ЖК «Ривер Парк» при этом был изначально намечен на 2 квартал 2016 г., однако сроки строительства были скорректированы благодаря высокой скорости возведения объекта.
Самый дешёвый квадратный метр – в ЖК «Некрасовка», от 95,2 тыс. руб. Второе место – у расположенного по соседству ЖК «Некрасовка-парк» (105 тыс. руб.). Тройку с существенным отставанием замыкает ЖК «Life-Митинская Ecopark», от 133,3 тыс. руб. за квадратный метр. Совсем рядом представлен самый дорогой «квадрат» - в ЖК «Life-Митинская» данный показатель фиксируется на уровне 241 тыс. руб.
Стоимость квартир в ЖК эконом- и комфорт-класса, сдающихся в этом году в эксплуатацию, начинается от 4,9 млн. руб. Минимальный порог наблюдается в двух соседних комплексах – «Некрасовка» и «Некрасовка-Парк». На втором месте – ЖК «Дом на Изумрудной», 7 млн. руб. «бронза» - у проекта «126 квартал», цены на квартиры начинаются здесь от 7,3 млн. руб. Самый дорогой лот – в ЖК О7, от 22,4 млн. руб.
