Как изменится спрос в связи со снижением доходов и ограничением ипотеки?
Уменьшение платёжеспособности населения из-за падения реальных доходов и ограничения по кредитованию не приведёт к пропорциональному понижению числа сделок в массовом сегменте жилья, но вызовет пересмотр покупательских предпочтений. Специалисты из Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость сделали прогноз по наиболее вероятным переменам в области спроса под влиянием изменяющихся рыночных реалий.
В январе 2015 г. на вторичном рынке московского жилья зарегистрировано 5929 переходов прав собственности. Это на 30% меньше, нежели в январе 2014 г., а число ипотечных операций в этом сегменте понизилось на 26%. Внутренняя статистика компании ИНКОМ-Недвижимость не фиксирует существенной отрицательной коррекции, что может объясняться высокой востребованностью услуг крупного риэлтерского агентства со стороны потребителя, но подтверждает общее направление на замедление рынка. Как заявляет Аналитический центр компании, в январе 2015 г. число сделок по вторичному жилью уменьшилось на 10% в сравнении с первым месяцем 2014 г., на 11% относительно января 2013 г. и на 31% в сравнении с январём 2012 г. Статистика показывает, что с прошлого кризиса январь нынешнего года уступил только январю 2009 г., когда фиксировалось минимальное количество сделок.
При оценке перспектив возможности снижения покупательской активности необходимо отметить, что уменьшение платёжеспособного спроса, тем не менее, не вызовет пропорционального снижения числа сделок. Люди всё ещё будут нуждаться в решении жилищного вопроса, потому что причины их появления не исчезнут – чаще всего, они связаны с изменениями в семейных обстоятельствах. Около 85% сделок на вторичном рынке связаны с одновременной продажей объекта и подбором альтернативного варианта, а добавочные средства используются для доплаты при перемене жилищных условий. В 2014 г. средний размер этой доплаты составил 3,8 млн. руб. – это соответствует средней сумме ипотечного кредита.
Как говорит Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, до декабря 2014 г. ипотека была наиболее удобной для большинства граждан при привлечении недостающих денежных средств. Понижение платёжеспособности граждан, в том числе и резкое уменьшение ресурсов жилищного кредитования, безусловно, приведёт к сокращению спроса. Но явление не будет носить критический характер. Более вероятно то, что люди станут искать способы изменения жилищных условий, которые требуют меньших денежных вложений.
Зачастую удовлетворение нужд граждан в увеличении жилой площади при минимальных денежных вложениях будет требовать пересмотра предпочтений покупателей в сторону более низких требований к потребительским характеристикам объектом. Возможна переоценка по целому ряду параметров. Например:
- за счёт качества жилого фонда.
Так, однокомнатной квартире площадью 32,5 кв. м. на 2-м этаже панельного 12-этажного здания у метро «Речной вокзал» может стать альтернативой двухкомнатная квартира площадью 41 кв. м. на 4-ом этаже блочного 9-этажного дома у той же станции метро «Речной вокзал».
- за счёт ухудшения района проживания.
К примеру, из двухкомнатной квартиры площадью 46 кв. м. на 1-м этаже панельного 12-этажного дома у метро «Павелецкая» можно переехать в трёхкомнатную квартиру общей площадью 78 кв. м. на 2-м этаже панельного 16-этажного дома у метро «Братиславская».
- за счёт переезда из Москвы в Подмосковье:
Так, «двушку» общей площадью 38 кв. м. на 6-м этаже блочного девятиэтажного дома у метро «Бабушкинская» можно выгодно заменить на трёхкомнатную квартиру площадью 78 кв. м. на 10-м этаже панельного 17-этажного дома, построенного в новом микрорайоне Балашихинского района.
Все указанные выше примеры обмена с расширением жилплощади осуществлялись без привлечения дополнительных денежных сумм, но при некотором ухудшении потребительских характеристик квартир.
Отличительной чертой современных покупателей недвижимости является, как отмечают специалисты, требовательность к комфорту проживания. Очевидно, в новых экономических условиях люди должны будут в ряде случаев проводить коррекцию своих предпочтений.
Вместе с тем, велика вероятность «переформатирования» трендов, которые относительно недавно появились на жилищном рынке. В частности, за последние годы возросла популярность практика переезда из городского жилья в коттеджные посёлки. Значительная доля граждан при этом покупала таунхаусы, реализовывая однокомнатные квартиры и используя для доплаты ипотечный кредит. Сейчас эксперты выдвигают прогнозы по изменению категорий покупателей таких объектов: вместо владельцев однокомнатных квартир с ипотекой на рынок выйдут собственники «трёшек», которые, продавая квартиры по цене, превышающей стоимость загородной недвижимости, получат также некоторую свободную сумму на личные нужды.
Сергей Шлома резюмирует, что существенная доля потенциальных заёмщиков в сложившихся условиях должна будет решать насущные вопросы относительно жилья за счёт числа комнат, качества жилищного фонда, размера суммы доплаты и т.д. При этом в имеющейся ситуации не наблюдается предпосылок к критическому понижению спроса даже при снижении доходов и ограничении ипотеки. Однако в целом оценивать развитие текущих трендов будет более верно в марте, когда тенденции, не искажённые аномальным ажиотажем, станут отчётливыми, и будет возможность сделать конкретные выводы о перспективах развития ситуации.
