Итоги первого полугодия на столичном рынке новостроек: рост, несмотря на кризис

Московская стройиндустрия на удивление стойко справляется с воздействием кризиса и всей комбинации негативных факторов. По состоянию на конец первой половины текущего сезона количество корпусов в экспозиции приблизилось к 1100 – рекорд за всю историю рынка. Их контент, готовый к реализации, измеряется 53,2 тыс. лотов, что на 38,0% превосходит показатели прошлого года. Эксперты премии Urban Awards подготовили обзор новейшего предложения, а также выявили основные изменения – количественные и структурные – которые отличают сегодняшнее положение от той ситуации, которая наблюдалась в январе-июне 2021-го.

   За последний год московская витрина пополнилась десятками тысяч новых объектов. Количество апартаментов в продаже выросло по сравнению с июнем 2021-го на 34,3% до 7,66 тыс. единиц. Предложение по квартирам расширилось на 38,7% и достигло показателя в 45,57 тыс. единиц. Если годом ранее столичная группировка корпусов насчитывала 962 активных корпуса, то сейчас – 1087 корпусов.



  Вопреки давлению кризиса, за первые два квартала 2022 г. в каждом сегменте рынка состоялось больше премьер, чем в январе-июне прошлого года. Если в первой половине сезона-2021 городская экспозиция пополнилась 105 корпусами, представляющими масс-маркет, то за аналогичный период 2022-го их прибавилось 124. В бизнес-классе прирост выдался более скромным: 67 корпусов против 61 в предыдущем сезоне. Высокобюджетная выборка стала шире за 23 новых домов (годом ранее поступления исчислялись 20 домами).  

   Треть всех дебютантов – 67 единиц – связана с ГК «ПИК». Строительный титан чуть ли не двое нарастил вывод новых корпусов относительно показателей прошлого года. Тогда было зарегистрировано 38 премьер под брендом ПИК. Главный его конкурент в периферийных локациях – ГК «А101» - наоборот, снизила темпы экспансии. За два первых квартала прошлого года она отметилась 20 новыми корпусами, в 2022-м – пока только 13. «Донстрой» и Группа «Самолет» в целом сохранили прежний уровень девелоперской активности – 12-14 корпусов за полугодие. Заметно усилили свои позиции на рынке ГК «ФСК» (плюс девять корпусов), Группа «Эталон» (плюс семь корпусов), Level Group (плюс шесть корпусов), ГК «МИЦ» (плюс пять корпусов). В тоже время один из ключевых игроков – MR Group – фактически взяла паузу в этом сезоне, ограничившись только запуском корпуса А в составе ЖК Symphony 34. Вместе с тем, следует учитывать, что застройщик осуществил масштабную ротацию в прошлом сезоне, открыв только за первые шесть месяцев 19 корпусов. Аналогичная ситуация характерна и для ГК «Пионер», которая существенно обновила корпоративную экспозицию в начале предыдущего сезона (плюс семь корпусов) и готовит старт двух проектов в ближайшее время.



   За последний год произошли некоторые изменения в географической структуре рынка. Удельный вес Зеленограда и Новой Москвы ощутимо понизился (хотя в этих локациях открылось несколько крупных площадок) – с 26,5% до 22,1%. Представительство центральных новостроек сократилось на 2,2 процентного пункта (до 3,3%), северо-восточных – на 1,4 процентного пункта (до 7,2%). Наибольший приток предложения пришелся на округа «Большого Северо-Запада» (ЗАО, СЗАО и САО). На сегодня в обозначенных границах заключено более трети (34,6%) всех лотов, выставленных на московской витрине. Годовой прирост здесь исчисляется 7,7 процентного пункта. Показатели Восточного, Юго-Восточного, Южного и Юго-Западного округов.



   Расширение и обновление экспозиции сопровождается увеличением доли студий (плюс 4,0 процентных пункта за год) и однокомнатных лотов (плюс 1,9 процентного пункта за год). В сумме они охватывают уже половину всего предложения. Это один из признаков неблагополучной социально-экономической конъюнктуры. Застройщики вынуждены считаться с утяжелением ценового бремени, которое ложится на покупательскую аудиторию. Кроме того, высокое содержание студий и однокомнатный квартир работает на улучшение ликвидности проектов.



   На московском рынке не останавливается подъем цен. Сектор предложения стоимостью до 200 тыс. рублей за квадратный метр сузился более чем втрое – с 21,5% до 6,4%. Большая часть (52,4%) всех юнитов, образующих наличную экспозицию, перешли за ценовую границу в 300 тыс. рублей за квадратный метр. Границы средних фракций – «200-250 тыс. рублей» и «250-300 тыс. рублей» практически не изменились.



  «Московская стройиндустрия хорошо справляется с кризисными вызовами. Этому способствуют и опыт девелоперов, которые уже не в первый раз ищут сценарии адаптации, и поддержка со стороны банковского сектора. Именно сейчас в полной мере проявилось благотворное влияние реформы долевого строительства. Если бы на нее не решились в свое время, сейчас рынку бы грозила череда банкротств и остановка десятков проектов. Теперь же строгий банковский аудит помогает избежать хаоса», – полагает генеральный директор премии Urban Awards Ольга Хасанова.