«Мы стоим на вершине айсберга и еще не видим, что внизу»
Масштабы кризиса еще до конца не осознаны, меры господдержки нужно принимать быстрее, цены на новостройки снижаются, дорогой кредит в новых условиях может стать препятствием для социально направленного девелопмента и регионального строительства. Такие тезисы озвучил Владимир Щекин – сооснователь и управляющий партнер Группы «Родина» – на Российском форуме по инновациям в недвижимости.
В Москве прошел Российский форум по инновациям в недвижимости, который собрал 18 мая в The St. Regis Moscow Nikolskaya девелоперов, архитекторов, производителей стройматериалов, представителей IT-компаний, компаний-интеграторов, департаментов банков, государственных корпораций и представителей власти.
Форум открылся первой сессией с темой «Инновации в строительстве и продажах жилой недвижимости», на которой выступили и приняли участие в дискуссии власти из мэрии Москвы и Министерства строительства и ЖКХ РФ, а также представители девелоперской отрасли, среди которых был Владимир Щекин, сооснователь и управляющий партнер Группы «Родина».
Мы находимся на вершине айсберга
«Бессмысленно сравнивать текущую ситуацию с кризисом 2014 года, кризисом 2008, 1998 или 1991 года, – отметил в своем выступлении Владимир Щекин. – Сейчас исторические аналогии не работают. Экономика сегодня ни по трудовым ресурсам, ни по механизмам работы не сравнима с тем, что было в предыдущие кризисы. С этой точки зрения любые прогнозы сейчас делать практически бессмысленно. Мы стоим на вершине айсберга, и не видим, что внизу. Ситуация беспрецедентна и примеров для определения достаточности мер поддержки в истории нашей страны еще не было. Но эта непредсказуемость ситуации требует от нас как раз более оперативных и продуманных мер».
Меры господдержки нужно принимать быстрее
Далее в своем выступлении Владимир Щекин прокомментировал основные меры поддержки отрасли, которые были приняты в последние месяцы. Также он отреагировал на слова одного из участников дискуссии о том, что 2 месяца с начала кризиса – это слишком короткий срок, для помощи отрасли.
«Вы говорите, что 2 месяца – это много для принятия мер, а я, как представитель бизнеса, вижу, что этого мало, – сказал Владимир Щекин. – К примеру, с момента анонсирования ипотеки для IT-специалистов до выдачи первого кредита прошло больше двух месяцев. Это слишком долго даже для строительной отрасли. В апреле рынок ипотеки фактически упал.
Еще одна проблема, тоже связанная с промедлением, – это непоследовательность. Сначала объявляется ставка по господдержке 12%, потом, спустя несколько недель, – 9%. При этом банки еще не успели начать выдавать кредиты ни под 12%, ни под 9%, а спрос уже обвалился в апреле в четыре раза. Люди увидели тенденцию и перестали покупать, заняли выжидательную позицию. Теперь в мае мы имеем число сделок близкое к нулю. Принимая и даже анонсируя те или иные меры, нужно просчитывать их эффект на рынок, на банки, на застройщиков».
Ранее группа «Родина» предложила Правительству 47 мер поддержки отрасли, которые направлены как на снижение административного и финансового бремени застройщиков, так и стимулирование спроса, и касаются следующих инициатив:
– финансирование социальных объектов;
– рассрочки и фиксации арендой платы земельных участков, платы за смену ВРИ;
– получение льгот по МПТ;
– льготное кредитование застройщиков, в том числе коммерческой недвижимости;
– ипотечное кредитование МСП;
– льготы по налогообложению и предоставление вычетов.
Цены уже начали падать
Далее Владимир Щекин опроверг расхожее сейчас представление о том, что цены не отреагировали на текущую ситуацию и держатся на стабильном уровне. «Это мнимая стабильность, потому что мы смотрим на номинальные цены, и не учитываем другие условия сделки, – пояснил Владимир Щекин. – Застройщики начали участвовать в выдаче ипотеки, дополнительно субсидируя ставки по кредитам для своих клиентов. Некоторые, в том числе и мы, предлагаем кредит под нулевую ставку. Другие девелоперы уже дают прямые скидки вместе с такими ипотечными предложениями. Так или иначе это скрытое снижение цен, на которое застройщики идут ценой своей будущей прибыли и рентабельности проектов. И это создает определенные риски на фоне роста себестоимости строительства, к снижению которой тоже нужно принимать меры».
Импортозамещение – реально
Далее Владимир Щекин прокомментировал актуальную тему импортозамещения в строительстве: «Чтобы снизить себестоимость строительства, мы наладили надежный и эффективный канал поставок материалов и оборудования через Узбекистан. Это позволило нам реализовать именно те технические решения, которые изначально проектировались. Но в целом нужно понимать, что импорт резко упал и дефицит стройматериалов – вполне реальная перспектива. От 10% до 25% материалов в жилищном строительстве, а также до 80% оборудования в высококлассных проектах – завозятся. Поэтому и дальше нужно работать над упрощением импорта стройматериалов, а также на стимулирование внутреннего производства».
Закон де-факто сделал банки обязательным участником сделки
Основным условием поддержки строительной отрасли Владимир Щекин назвал доступное проектное финансирование. «Хотя по уже заключенным кредитным договорам банки исправно направляют средства, для новых проектов открыть линию трудно, – рассказал Владимир Щекин. – У нас есть региональные проекты, и мы уже столкнулись с проблемой получения средств под них. Я могу точно сказать: даже при ставке 15% годовых по проектному финансированию целые регионы становятся нерентабельными для жилищных строительных проектов. Такая стоимость кредита сильно влияет на цену, которая становится неподъемной для некоторых покупателей
Инновации могут стать ответом на кризис
«Наша главная инновация и авторская концепция – инновационные жилые кластеры (ИЖК), – рассказал Владимир Щекин. – Это авторский формат развития городских территорий, в котором комфортное и безопасное городское жилье объединяется со значительным количеством спортивной, образовательной и культурной инфраструктуры, направленной на раскрытие человеческого потенциала. Так как наши проекты Russian Design District и «Союз» уже получили проектное финансирование, то мы не пересматривали и не меняли, принятые ранее решения. Вся социальная инфраструктура в них будет построена в полном объеме, а также выбранные материалы и оборудования заменятся не будут.
Однако в будущем нам нужен системный подход, чтобы такие проекты – качественные и прогрессивные – можно было реализовать. Нужно действовать сразу по нескольким направлениям:
1. Борьба с ростом стоимости строительства.
2. Импортозамещение.
3. Снижение ставок по проектному финансированию, повышение его доступности.
4. Стимулирование спроса через ипотеку и другие инструменты».
