Как вывод аренды из тени повлияет на рынок жилья

03.01.2022

В декабре Минстрой РФ разработал законопроект, направленный на легализацию стихийного рынка аренды жилья в России. Это планируется сделать через государственную онлайн-платформу, на которой владельцы помещений будут обязаны оформлять соглашения. Эксперты «Метриум» рассказывают, как вывод из тени рынка аренды может повлиять на жилищный и ипотечный сектора, а также на поведение потенциальных покупателей жилья.

 По оценкам социологов, в России сдают в аренду 7% жилого фонда, а по мнению генерального директора «Дом.рф» Виталия Мутко – до 10%. В подавляющем большинстве случаев для государства эти сделки остаются невидимыми. Так, в 2017 году (последние доступные официальные данные), Росреестр зарегистрировал всего 2,4 тыс. договоров коммерческого найма помещений.

  При этом пользуются арендным жильем в России около 6,9 млн домохозяйств. Это значит, что практически весь рынок аренды в стране «черный» или «серый», то есть в последнем случае владелец помещения и его житель заключают договор, который нигде не регистрируется, а его стороны обращаются к соглашению только в случае спорных ситуаций.

  Летом 2021 году президент Владимир Путин поручил создать государственную информационную систему (ГИС), которая стала бы онлайн-платформой для «белого» рынка аренды. Минстрой разработал законопроект о развитии такой системы. Предполагается, что все сделки будут регистрироваться на этой платформе. Расчеты между собственником и нанимателем также будут проходить в ГИС. За отказ от размещения информации арендодатель-физлицо получит штраф в 5 тыс. рублей, а за расчеты в обход ГИС – 2,5 тыс. рублей. Эксперты «Метриум» рассказывают, как внедрение такой системы может повлиять на рынок жилья в целом.

  1. Взаимозависимость рынков жилья и аренды усилится
  Российский рынок аренды сравнительно небольшой, так как в РФ велика доля собственников жилья (89% имеют помещения, квартиры или дома). Между тем в других странах этот показатель заметно ниже, и многие жилье арендуют. Так, в Швейцарии доля собственников – 42%, в Германии – 50%, в Японии – 61%, во Франции – 64%, США – 65%, Италии – 72%. В этих странах процессы на рынке жилья и аренды тесно связаны друг с другом, потому что найм и покупка жилья рассматриваются гражданами как равноценные способы решить жилищный вопрос.

  В России в силу разных причин, в том числе и юридической незащищенности арендатора и арендодателя, аренда рассматривается как временный, рискованный, вынужденный способ обеспечить крышу над головой. Если властям удастся навести порядок в этой сфере, то привлекательность аренды может повыситься. Найм квартиры будет чаще рассматриваться как возможная альтернатива покупке или ипотеке. Соответственно, арендное жилье станет естественным «конкурентом» собственного, что будет влиять на цены и ставки, спрос и предложение, строительство и ипотеку, как происходит в развитых странах. По прогнозам экспертов ОНФ, с помощью ГИС возможно легализовать до 70% рынка аренды до 2030 года. Это составляет порядка 175 млн квадратных метров или два годовых объема ввода новостроек, подсчитали аналитики «Метриум».

  2. Активность арендаторов увеличится, а покупателей – снизится
  Более привлекательной аренда может стать на фоне текущей ситуации на рынке продажи жилья. За последний год цены на новостройки выросли на 20-30% в зависимости от динамики в различных сегментах. Вторичное жилье подорожало в таких же пределах. Одновременно завершается очередной период сравнительно низких ипотечных ставок. В 2021 году Центробанк ужесточил кредитно-денежную политику, повысив ключевую ставку. Если в начале года ипотеку можно было получить под 5-7% годовых, то сейчас, по данным «Дом.рф», на новостройку банки дадут в кредит деньги под 9,5%, а на «вторичку» – под 9,6% годовых.

  При этом ситуация с доходами населения остается сложной, а потенциальный спрос на жилье из-за старения жилищного фонда и активной миграции остается высоким. В таких условиях аренда становится доступной альтернативой покупке, тем более если наниматели жилья будут более защищены от произвольного повышения ставок, внезапного разрыва соглашения, двойной сдачи в аренду в рамках ГИС и других рисков, которые есть сейчас.

  3. Аренда может привлечь часть возможных покупателей дорогого жилья
  Юридическая прозрачность и государственный контроль над арендой могут привлечь на этот рынок обладателей больших накоплений, которые могли бы стать покупателями жилья бизнес- и премиум-класса.

  С увеличением ключевой ставки повышаются и ставки по депозитам. Сегодня банки предлагают за рублевые вклады на год 7-9% годовых. В таких условиях владелец суммы, достаточной для покупки квартиры, может положить эти средства на депозит в банк, а на вырученный процент снимать жилье. К примеру, 15 млн рублей – средства, достаточные для покупки небольшой квартиры в московской новостройке бизнес-класса, – принесут вкладчику за год 1,23 млн рублей при ставке 8,20% годовых. Ежемесячная капитализация составит порядка 108 тыс. рублей. Этого вполне хватит, чтобы снять в столице квартиру в историческом центре, а по завершении срока аренды и депозита средства можно забрать, не сталкиваясь с необходимостью перепродавать квартиру.

  4. Повысится активность инвесторов
  Понятные правила игры и рост спроса на аренду привлекут в отрасль больше инвесторов, планирующих сдавать жилье или апартаменты в найм. Вывод из тени рынка аренды поможет защитить и интересы собственников: в случае возникновения конфликтных ситуаций, нарушения правил пользования жильем, порче имущества, несанкционированной субаренды и т.п. владельцы смогут быстрее и проще добиться справедливости. При этом разрабатываемая ГИС позволит заключать сделки, дополнительные соглашения и вести расчеты с нанимателями в режиме онлайн, что существенно упростит управление арендной недвижимостью для инвестора.

  Сейчас доля инвесторов от общего числа клиентов варьируется от 10% до 15%. Рост спроса на аренду приведет к повышению их активности на рынке жилья, особенно новостроек. В частности, они будут чаще приобретать студии и однокомнатные квартиры, которые составляют уже большую часть помещений в новостройках Москвы. Также активность инвесторов-арендодателей усилит тенденцию к увеличению предложения жилья с отделкой.

  5. Доходность арендного бизнеса снизится, а ставки – вырастут
  Впрочем, в бизнес-модель арендного бизнеса инвесторам придется закладывать новые расходы. Власти ежегодно недополучают в виде налогов с аренды 162 млрд рублей именно потому, что почти все сделки в этом секторе заключаются неформально, а собственники недвижимости доходами с государством не делятся. Создавая ГИС и назначая штрафы, власти пытаются установить контроль над этим денежным потоком. Это значит, что с арендной выручки придется платить налог.

  Если сейчас доходность сдачи в аренду средней московской однокомнатной квартиры составляет порядка 5%, то при необходимости платить НДФЛ (когда арендодатель – физическое лицо), доходность может сократиться до 4,3%. Однако если владелец зарегистрируется как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения или получит патент, то он сможет отдавать государству не 13%, а 6% арендной выручки, и тогда доходность удастся удержать на уровне 4,6%. В любом случае повышение защищенности участников арендного рынка так или иначе приведет к росту арендных ставок, так как владельцы жилья будут закладывать повышенные расходы в стоимость найма.

  «Легализация “серой” аренды станет важным долгосрочным фактором развития рынка жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Однако это не будет быстрым процессом в силу того, что рынок аренды относительно небольшой, и далеко не все собственники жилья с радостью будут регистрироваться в ГИС. В целом аренда может стать “конкурентом” застройщиков и продавцов, но она останется слабым “игроком”, потому что россияне все равно будут стремиться к тому, чтобы обладать собственным жильем».


Материалы по теме


Вернуться к спискуНовостройки в Петербурге по цене за «квадрат» обогнали новую вторичкуINGRAD ввел в строй ЖК «Филатов Луг» и выдал первые ключи дольщикам в присутствии вице-премьера РФ Марата Хуснуллина
Спецпредложения
1-комн. квартира 9,0 млн.p
1-комн. квартира 9,0  млн.p
Московская обл, Мытищи г, Рождественская ул, 2
35.5 / 10.5 м2 16 этаж из 16
Оставить заявку
Дом 2,0 млн.p
Дом 2,0  млн.p
Московская обл, Орехово-Зуево г, 1 Мая Верейское с/п п, Гидроспецстрой снт
632 соток / 65 м2
Оставить заявку
Дом 54,5 млн.p
Дом 54,5  млн.p
Московская обл, Пушкино г, Челюскинская ул, 4
17 соток / 370 м2
Оставить заявку
Дом 2,2 млн.p
Дом 2,2  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Мерзлово д
6 соток / 41 м2
Оставить заявку
Участок 1,5 млн.p
Участок 1,5  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Маслово д, Маслово снт
9 соток
Оставить заявку
Участок 8,8 млн.p
Участок 8,8  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Ермолино д, Пансионат Ермолино тер
25 соток
Оставить заявку
2-комн. квартира 39,9 млн.p
2-комн. квартира 39,9  млн.p
Москва г, Мичуринский пр-кт, 56
78.2 / 32 / 20 м2 47 этаж из 52
Оставить заявку
3-комн. квартира 18,2 млн.p
3-комн. квартира 18,2  млн.p
Москва г, Голубинская ул, 7к2
74.8 / 49 / 10 м2 11 этаж из 16
Оставить заявку
Студия 7,0 млн.p
Студия 7,0  млн.p
Москва г, Грайвороновская ул, 6с1
24.5 / 20 / 3 м2 1 этаж из 2
Оставить заявку
Студия 6,8 млн.p
Студия 6,8  млн.p
Москва г, Грайвороновская ул, 6с1
18.7 / 15 / 2 м2 2 этаж из 3
Оставить заявку
Дом 49,0 млн.p
Дом 49,0  млн.p
Москва г, Первомайское п, Поповка д, Сиреневая ул, 21
15 соток / 300 м2
Оставить заявку
Участок 13,5 млн.p
Участок 13,5  млн.p
Москва г, Первомайское п, Первомайское п, СНТ. Десна снт
9 соток
Оставить заявку
Участок 390,0 млн.p
Участок 390,0  млн.p
Москва г, Десеновское п, Тупиково д, 1с2
330 соток
Оставить заявку
Участок 4,8 млн.p
Участок 4,8  млн.p
Москва г, Щаповское п, 1-й Дунайский пер
4.7 соток
Оставить заявку