Рынок жилья и цена на нефть: уравнение с двумя неизвестными

16.01.2015

Специалистами компании ИНКОМ-Недвижимость был проанализирован характер изменений стоимости предложения на вторичном рынке жилья Москвы за последние 7 лет в контексте ценовой динамики на нефть. Подчёркивая то, что между этими фактами нет прямой зависимости, аналитики компании говорят о том, что конъюнктура нефтяного рынка косвенно влияет на сферу недвижимости как на составную часть немецкой экономики.
Как показывают данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, сейчас на вторичном рынке недвижимости наблюдается уникальная в своём роде ситуация с одновременным рублёвым максимумом и долларовым минимумом цен. Средняя цена предложения, по итогам декабря, составляла 195,1 тыс. руб. и 3 498 долларов за кв. м. На пике колебаний курса валют долларовые цены снижались до рекордного показателя 2 800 долларов за «квадрат», а месячный прирос т в рублях был максимальным с начала 2014 г.: +1,7%. Коррекция стоимости жилья является разнонаправленной и происходит на фоне продолжающегося с начала 2014 г. обновления минимальных цен на нефть: в декабре средняя цена барреля нефти марки Brent составила 57,5 долларов, а в этом январе показатели практически достигли минимального месячного значения 2008 г.
Специалисты говорят, что прямой зависимости российского рынка недвижимости от цен на нефть нет, однако указывают, что данные факторы косвенно связаны между собой. Как отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, универсальной формулы, определяющей взаимосвязь курса нефтяных котировок и стоимости жилья, не существует. Конъюнктура нефтяного рынка – фундаментальный фактор экономики России, сфера недвижимости, как важная часть целостной экономической системы, в определённой степени находится под её воздействием. Стоимость нефти определяется платёжеспособным спросом и стоимостью жилья посредством сочетания ряда факторов: объёмов денежной массы у населения, показателей жилищного кредитования, уровня доходов, показателей занятости, темпов роста ВВП, уровня инфляции и т.д.
Наиболее явная из имеющихся – корреляция цен на нефть и долларового индекса цен рынка недвижимости. Снижение стоимости нефти вызывает ослабление рубля и соответственное снижение долларовых цен на жильё. Динамичный рынок сырья реагирует на негативные тенденции резче, чем относительно инертный рынок жилья.

Рублёвые показатели цен на жильё одновременно показывают динамику, отличную от нефтяных цен, что особенно чётко проявляется в текущее время.

Падение стоимости нефти, сопоставимое с нынешним, можно было наблюдать в 2008-2009 гг. – годы кризиса, но рынок недвижимости в тот период и сейчас отреагировал неодинаково. Нефтяные котировки снизились от максимальных среднемесячных показателей июня 2008 г. (140,3 доллара за баррель) до минимума февраля 2009 г. (45,8 долларов за баррель). Падение, таким образом, составило 67,4%. Цены на рынке жилья некоторое время продолжали инерционный рост: максимум в долларах наблюдался в августе 2008 г. (7 012 долларов за квадратный метр), а в рублях – в октябре (176,8 тыс. руб. за кв. м.). Затем цены начали весьма быстро падать вслед за спросом. Падение продолжалось до конца 2009 г.: цены в долларах потеряли 34,8%, а в рублях упали до 22,6%.
Снижение стоимости жилья на вторичном рынке в Москве в 2014 г. составило в долларовом исчислении 34,5%, нефтяные цены при этом упали на 45,7%. Рублёвые цены одновременно возросли на 9,1%. Усиление негативных тенденций валютного и нефтяного рынка в сочетании с внешнеполитическими и иными факторами повлекло за собой реакцию участников рынка недвижимости ,которая не была характерна для 2008-2009 гг. – волну спроса в январе-марте и в ноябре-декабре. Но, по мнению аналитиков, продолжение отрицательного тренда в нефтяной сфере и в российской экономике в целом приведёт к соответствующему корректированию спроса и понижению динамики роста цен в рублях на жилищном рынке уже в начале 2015 г.