Ажиотаж на загородном рынке и второе дыхание «вторички»
Эксперты Департамента загородной недвижимости Инком-Недвижимость анализируют структуру спроса на сегодняшнем рынке Подмосковья и дают прогнозы на 2015 год.
Ажиотаж на загородном рынке в преддверии новогодних праздников – давняя традиция. Однако на фоне достижения пика курса валют в этом году такое оживление на загородном рынке, как в прошедшую неделю, стало неожиданностью для агентов, которые работали практически круглосуточно.
«Контингент покупателей можно разделить на две группы, - комментирует руководитель офиса «Сретенское» Антон Архипов. – Первая – это граждане с рублевыми накоплениями, которым необходимо приобрести объекты по старым ценам, чтобы не понести потери на ослабевшем рубле. Вторая категория – это обладатели валютных накоплений. Осознав, что рост курса достиг пика, или, по крайней мере, близок к нему, они стремятся приобрести то жилье, которое еще вчера им было недоступно. Например, на прошлой неделе мы помогли реализовать коттедж под ключ за 7 млн руб. В рублевом эквиваленте цена не удивляет, но, если перевести ее в доллары по курсу 16 декабря и сравнить с суммой в долларах по летнему курсу, выгода очевидна».
Учитывая устойчивую тенденцию роста валют (даже после того, как курс был незначительно отыгран назад), а также стремление граждан приобрести как можно больше активов по еще не поднявшимся ценам и акции от застройщиков, которые продлятся до конца января, можно прогнозировать устойчивый спрос. Однако, судя по сделкам, которые заключаются в эти горячие дни, эксперты констатируют: рынок лихорадит. Если первичный рынок прозрачен и понятен, то вторичный непредсказуем, а в некоторых случаях даже курьезен. Совершенно нетипичная сделка была заключена в офисе «Беляево».
Дом в Павловской Слободе площадью 400 кв. м на 15 сотках находился в экспозиции с июля по ноябрь по цене 15 млн руб. В конце осени продавец снизил цену до 12 млн руб. На сделку вышли со стоимостью 11,5 млн руб. Несмотря на возросшую популярность валюты, на предложение покупателя заложить в банковскую ячейку эту сумму в евро законопослушный продавец и истинный патриот настоял на рублях. Впрочем, этот случай – исключение из правил. Сейчас большинство собственников, ссылаясь на рост курса (как было 16 декабря), повышает цену, в связи с чем многие сделки срываются.
Продавцы загородной «вторички» поспособствовали закреплению за этим сегментом славы «тяжелого рынка» из-за нежелания снижать цены. Еще в начале осени эксперты сходились во мнении, что перспективы вторичного рынка самые неблагоприятные. Однако сейчас наметилась вполне реальная положительная тенденция для объектов, находящихся в организованных коттеджных поселках «сроком жизни» от 5 до 7 лет.
«Понятно, что основное конкурентное преимущество такой недвижимости – отсутствие рисков недостроя, - говорит директор Департамента загородной недвижимости Андрей Кройтор. - Именно к этому сроку поселок становится жилым, вся инфраструктура функционирует, начинается активный процесс вторичных продаж. На мой взгляд, объем товара составляет от 10 до 15% в данной «возрастной» категории. Причины продаж просты: поддержание прежнего уровня жизни, в том числе, расходы на образование детей, на которых не принято экономить, отъезд за рубеж, обязательства по кредитам, необходимость в средствах для поддержки частных бизнесов, нехватка средств на содержание другой недвижимости (городской и зарубежной)».
Важен и еще один фактор: выбирая, с какой недвижимостью проститься в первую очередь, рациональный владелец выберет загородную. Как это ни парадоксально, именно неосновное жилье, не являющееся необходимым, требует больше всего вложений – а ведь пользуются им реже, чем любым другим. Таким образом, будет сформирован объем привлекательного для покупателя предложения, причем мотивация продавцов указывает на то, что они, в отличие от тех, кто «правил балом» на вторичном рынке еще вчера, будут гибче в отношении цен.
Что же касается рекомендаций покупателям, которые обдумывают покупку сегодня, эксперты советуют не ждать снижения цен – слишком много факторов указывают на вероятность обратного процесса.
«После новогодних праздников, покупателям необходимо отслеживать две вещи, - продолжает Андрей Кройтор. – Во-первых, момент, когда курс снова окажется на пике, а он уже «не за горами», во-вторых, спрос на загородные объекты, который в любой момент может опять стремительно пойти вверх. Покупать недвижимость стоит даже в том случае, если цены не понизились, а остались на прежнем уровне, потому что это ненадолго. Как только владельцы валюты решат, что время конвертировать ее в недвижимость наступило, они создадут ажиотажный спрос, на который продавцы тут же отреагируют повышением цен».
