Эксперты ожидают выхода новых дистресс-активов
Эксперты инвестиционной компании R2 Asset Management прогнозируют появление на рынке новых дистресс-активов из-за пандемии. К середине следующего года, когда завершатся процедуры постковидных банкротств, предложение дистресс-активов может увеличиться на 30%. Большую часть предложения составит торговая недвижимость, максимально пострадавшая в кризис.
В течение ближайшего полугода можно ожидать серии банкротств, вызванных пандемией. Компании, которые испытывали проблемы во время первой волны и не пережили ограничительных мер, будут постепенно завершать процедуры банкротств, а их объекты – выходить в продажу в виде дистресс-активов. Первые предложения появятся на рынке уже в конце этого года, но пик активности наступит только к концу весны – началу лета 2021. К этому моменту объем предложения дистресс-активов может вырасти на 30%.
Дистресс-активы, распродающиеся по значительно более низкой стоимости, традиционно вызывают интерес у инвесторов. Они могут обеспечить более высокую доходность, чем вложения в объекты, генерирующие денежные потоки в полном объеме. Если ставка капитализации в сегменте коммерческой недвижимости сегодня в среднем составляет не более 10%, то доходность от дистресс-активов превышает 15%.
«Кризис, вызванный коронавирусом, привел к переоценке активов. Интерес к вложениям в интернет-проекты, криптовалюту и финансовые инструменты, наблюдавшийся последние годы, вновь сместился к традиционным инвестициям, в том числе в коммерческую недвижимость. Вложения в этот сегмент можно рассматривать как одни из самых перспективных на сегодняшний день. И наибольшую доходность после пандемии будут демонстрировать те объекты, которые наиболее заметно потеряли в цене», - отметил Антон Мельников, Управляющий партнер компании R2 Asset Management.
Среди дистресс-активов на рынке недвижимости будут преобладать торговые центры, как наиболее пострадавшие в период локдауна, когда основной спрос переместился на интернет-площадки. Их доля может составить более 50% от общего объема стрессового предложения.
Наибольшее влияние пандемия оказала на крупные торговые центры формата destination store, куда люди ездили не только за покупками, но и для проведения досуга. Небольшие районные ТЦ с товарами первой необходимости кризис затронул гораздо меньше, поскольку здесь сохранились покупательские потоки.
Еще одним сегментом, который значительно пополнит объем дистресса, станут гостиницы – из-за практически полностью замершего туристического потока. Также возможен выход на рынок в качестве дистресс-активов офисной недвижимости. Многие крупные компании массово перевели сотрудников на удаленную работу, и пока эта тенденция сохраняется. Однако она, скорее всего, не будет долгосрочной, и большинство организаций вернется к традиционному офисному формату, а значит, увеличившаяся за время пандемии вакансия площадей в бизнес-центрах вновь сократится.
«В разряд дистресс-активов чаще всего переходят те объекты, собственники которых не справились с кредитной нагрузкой. Этой ситуацией, прежде всего, пользуются финансовые организации, которые выступали залоговыми кредиторами. Поэтому самые интересные предложения напрямую попадают в девелоперские структуры банков, и на открытый рынок выходят далеко не все объекты. Однако в этом году многие банки, понимая сложившуюся ситуацию, пошли на реструктуризацию задолженности по большинству активов и отложили погашение кредитов, поэтому пока подобных сделок мы видим не так много», – комментирует Глеб Иванов, инвестиционный директор R2 Asset Management.
