Права несовершеннолетних детей при сделках с недвижимостью

В России закон охраняет права несовершеннолетних детей, и поэтому нужно быть крайне осторожным при сделках с недвижимостью, если присутствуют дети. При этом, в Москве действуют нормы, защищающие не только несовершеннолетних, но и всех детей в общем. Если ребенок является собственником либо дольщиком жилья, то при ее реализации необходимо согласие органов опеки и попечительства. Кроме того, если у ребенка больше нет места, куда он может прописаться, то с жильем, в котором он зарегистрирован, нельзя проводить сделки. Также, при переезде ребенка, жилищные условия не должны ухудшаться. Либо равноценный обмен, либо улучшение. Иначе органы опеки могут признать сделку недействительной. 
Дарья Колесникова (член экспертного совета Центра исследования проблем имущественного фонда (ЦИПИФ)) отмечает, что в функции органов опеки входит контроль, в частности за тем, чтобы на каждого члена семьи приходилась жилплощадь в соответствии с учетными нормами – 18 квадратов.
Есть конечно и исключения. Например, если ребенок серьезно болен и необходима операция. Тогда, при предоставлении медзаключений разрешается переезд в жилье меньшей площади и т.д. При покупке первого жилья, например, когда семейная пара намерена переехать в отдельную квартиру от родителей, одобряется даже малогабаритная квартира, поскольку подразумевается улучшение жилищных условий.
В 2005 году в закон были внесены поправки, согласно которым разрешения органов опеки и попечительства на продажу жилья с участием несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества, не требуется. Государство начинает защищать несовершеннолетнего с момента приватизации квартиры. При условии, что ребенок прописан в квартире, которую собираются приватизировать, он обязательно принимает участие в процедуре безвозмездной передачи жилья в собственность. Если же ребенок прописан в уже приватизированной квартире, то он будет только прописан.
Для кредиторов, регистрация ребенка в ипотечной квартире – головная боль, а вот для заемщиков это гарантия того, что их не выселят на улицу, если данное жилье является единственным местом проживания ребенка. В этом случае, банки в затруднении, так как не могут реализовать право залога, поскольку здесь прописан или фактически проживает ребенок. В этом случае в обязательном порядке привлекаются органы опеки, которые должны проследить за тем, чтобы у ребенка было другое место для проживания, причем не хуже нынешнего, говорит Вероника Сальникова (замдиректора юридической группы «Яковлев и партнеры»).
При этом, эксперт отмечает, что при ребенка не смогут прописать к родственникам, проживающим в стесненных условиях. Кроме того, в данном случае нельзя рассматривать возможность переезда ребенка из города в область. Подобные квартиры находятся в подвешенном состоянии, пока ребенок не достигнет совершеннолетия.