32% покупателей вторичного жилья в Новой Москве переезжают сюда из старой, причем часть из них относится к социально неблагополучным группам

05.07.2019

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость изучили активность покупателей на вторичном рынке жилья ТиНАО и выделили среди них основные целевые группы. Наибольшую долю занимают т.н. локалы – 38%, по численности им немного уступает категория покупателей, переезжающих на присоединенные территории из старой Москвы, а также инвестирующих в местную недвижимость, – 32%. 19% потребителей перебираются в Новую Москву из российских регионов, а оставшиеся 11% – из стран ближнего зарубежья. При этом каждый четвертый покупатель из числа «локалов» мигрирует из ТАО в НАО или наоборот (остальные при переезде не меняют округ проживания).

Покупательские приоритеты перечисленных целевых групп могут различаться. Так, для регионалов и прибывающих из ближнего зарубежья критично важен бюджет покупки – при недостатке средств они выбирают жилье в Подмосковье, поступившись столичной регистрацией. Среди переезжающих в Новую Москву из старой преобладают молодые семьи, которых привлекает возможность за те же средства приобрести здесь более просторную квартиру, а также благоприятная экологическая обстановка в локации. Тогда как покупатели, мигрирующие из ТАО в НАО, как раз могут отказаться от части метража в пользу более развитой инфраструктуры другого округа и его близости к старой Москве, где сосредоточен основной объем рабочих мест столичной агломерации. Однако имеются случаи и обратного движения – в ТАО, где наибольшей популярностью пользуется город Троицк (здесь можно вычленить особую категорию покупателей жилья – научных сотрудников).

Названные выше целевые группы различаются и по такому ключевому параметру, как средний бюджет сделки. Регионалы и люди, переезжающие из ближнего зарубежья, в массе своей менее финансово обеспечены, чем две другие категории, поэтому стоимость приобретаемых ими объектов не превышает в среднем 5 млн рублей (в единичных случаях она может достигать 6 млн рублей). Примечательно, что именно представители первых двух групп из-за незнания реалий столичного рынка недвижимости чаще выдвигают неадекватные требования к подбору квартиры. Что же касается «локалов» и потребителей из старой Москвы, то ценовой диапазон покупки у них обычно шире – от 6 млн рублей до 8 млн рублей.



Согласно наблюдениям специалистов Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, с момента присоединения к столице новых территорий интерес к ним со стороны покупателей жилья значительно возрос. Причиной тому, помимо московской регистрации, – совокупность факторов. Во-первых, это быстрое развитие данной локации, инициируемое властями, в том числе появление здесь новых рабочих мест и объектов социальной инфраструктуры. Во-вторых, последовавшая вслед за тем активизация девелоперов, в результате которой на этих территориях за короткое время сформировался существенный объем нового жилья, причем более бюджетного, чем в старой Москве. Поступательно объекты в новостройках переходят на вторичный рынок, поэтому на данный момент, согласно подсчетам аналитиков компании, 88% экспонируемых в сегменте лотов сосредоточены в современном жилищном фонде. В-третьих, серьезное улучшение транспортной доступности Новой Москвы, в том числе и благодаря открытию новых станций метро: в 2016 году – «Румянцево» и «Саларьево», в нынешнем июне были введены в эксплуатацию «Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка». Среди прочего покупателей местной недвижимости привлекает экологическая обстановка, гораздо более благоприятная, чем в старых границах города.



По оценкам профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, среди покупателей в сегменте вторичного жилья Новой Москвы наиболее велика доля «локалов» – 38%. К ним относятся люди, которые не меняют кардинально место своего проживания, приобретая жилплощадь в пределах ТиНАО. При этом каждый четвертый из их числа в силу определенных жизненных обстоятельств переезжает из ТАО в НАО или наоборот. 32% приходятся на тех, кто перебирается в Новую Москву из старой, а также инвестирует в местную недвижимость. 19% покупателей – из субъектов РФ, а оставшиеся 11% – выходцы из ближнего зарубежья, т.е. из республик бывшего СССР.



Марина Марченко, руководитель отдела офиса «Щелковское» Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Покупатели из регионов, а также из ближнего зарубежья – самые малочисленные целевые группы на “вторичке” Новой Москвы, так как обычно они более ограничены в средствах, чем представители двух других категорий. Соответственно, минимальный бюджет сделки с точки зрения мотивации для них важнее, чем регистрация в столице. Закономерным образом они чаще приобретают жилье в Подмосковье. Среди жителей старой Москвы, покупающих недвижимость в Новой, можно выделить несколько типов – перечислю их в порядке убывания численности. Итак, это семьи с детьми или ожидающие прибавления. В рамках запланированного бюджета они могут позволить себе на присоединенных территориях квартиру большей площади, чем в старых границах Москвы, одновременно сохранив столичную регистрацию и получив приятный бонус – отличную экологическую обстановку. Также это люди, которые по семейным обстоятельствам вынуждены разъехаться со своими родственниками, причем на имеющиеся у них средства они в состоянии приобрести себе лишь жилье в ТиНАО. Далее следуют инвесторы. Любопытно отметить, что среди переезжающих из старой Москвы в Новую немало представителей социально неблагополучных слоев населения – это малообеспеченные граждане, а также катящиеся по наклонной люди с алкогольной или наркотической зависимостью, игроманы. Из-за финансовых проблем они вынуждены расстаться с квартирой в старой Москве и перебраться на присоединенные территории, причем чаще всего даже не на отдельную жилплощадь, а в комнату. Скажу больше, в определенных микрорайонах, где к продаже предлагаются комнаты и доли, все больше появляется людей, оказавшихся в сложной жизненной ситуации».

Что же касается «локалов», то в том случае, когда покупатели меняют ТАО на НАО, они зачастую стремятся перебраться из устаревшего жилищного фонда в более современные дома, так как Новомосковский округ более активно осваивается девелоперами. Кроме того, их привлекает социальная и транспортная инфраструктура, которая в НАО развита лучше, чем в ТАО. Такие клиенты могут поступиться квадратными метрами ради удобства транспортного сообщения со старой Москвой, в которой в большинстве случаев расположены рабочие места местных жителей. Покупатели, которые планируют переехать из ТАО в НАО, но обладают для этого минимальным бюджетом, нередко переселяются в находящиеся на периферии районы Новомосковского округа. Так, среди них весьма популярен поселок Ватутинки. Если рассматривать более обеспеченных сограждан, то они, приобретая недвижимость в НАО, часто выбирают не городскую квартиру, а, например, загородный дом для постоянного проживания.



При этом в компании отмечают, что есть примеры и обратной миграции – в Троицкий округ из Новомосковского, а также из старой Москвы, причем самая развитая в инфраструктурном плане и, соответственно, наиболее востребованная локация среди таких покупателей – город Троицк. Поскольку он является наукоградом, характерной целевой группой покупателей здесь являются люди, занятые в научно-исследовательских отраслях.


Традиционно покупатели вторичной недвижимости в ТиНАО, обладающие наименьшими финансовыми возможностями, – это приезжие из других субъектов России и из стран ближнего зарубежья. Показательно, что из-за слабого представления о порядке цен на жилье в столичном регионе именно они нередко выдвигают совершенно неадекватные требования по подбору квартиры – например, просят найти им трехкомнатную жилплощадь в пределах 5 млн рублей. Однако спустя какое-то время приходит понимание конъюнктуры рынка, они снижают уровень притязаний и готовы приобрести за эту сумму объект меньшей комнатности. В редких случаях бюджет сделки приближается к 6 млн рублей. А вот «локалы» и клиенты из старой Москвы (за исключением социально неблагополучных лиц) выбирают недвижимость стоимостью от 6 млн до 8 млн рублей, при этом понятно, что жилье с наибольшим ценником чаще приобретают покупатели из столицы в прежних ее границах.


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость

Вернуться к спискуНовую рекламную кампанию о программе «Настоящий TRADE-IN» впервые снимали в жилых кварталах INGRADМосквичи с доходом ниже среднего заинтересовались покупкой жилья
Спецпредложения
1-комн. квартира в новостройке 10,5 млн.p
1-комн. квартира в новостройке 10,5  млн.p
Московская обл, Мытищи г, Шараповский проезд
35.8 / 12.57 / 10.83 м2 25 этаж из 25
Оставить заявку
Дом 16,3 млн.p
Дом 16,3  млн.p
Московская обл, Наро-Фоминск г, Мартемьяново д, Парковая ул
0.7 соток / 125.47 м2
Оставить заявку
Дом 16,3 млн.p
Дом 16,3  млн.p
Московская обл, Наро-Фоминск г, Мартемьяново д, Парковая ул
0.7 соток / 125.47 м2
Оставить заявку
Дом 7,2 млн.p
Дом 7,2  млн.p
Московская обл, Раменское г
5 соток / 140 м2
Оставить заявку
Дом 15,5 млн.p
Дом 15,5  млн.p
Московская обл, Сергиев Посад г, Деулино с, Местная Деулинские просторы днп ул
10 соток / 140 м2
Оставить заявку
Участок 13,7 млн.p
Участок 13,7  млн.p
Московская обл, Сергиев Посад г, Высоково д
157 соток
Оставить заявку
Участок 4,6 млн.p
Участок 4,6  млн.p
Московская обл, Раменское г, Старково д
6 соток
Оставить заявку
Участок 3,6 млн.p
Участок 3,6  млн.p
Московская обл, Наро-Фоминск г, Колхозная ул
7 соток
Оставить заявку
Участок 700 000 p
Участок 700 000 p
Московская обл, Солнечногорск г, Заовражье д, Заовражье снт
12 соток
Оставить заявку
Дом 63,0 млн.p
Дом 63,0  млн.p
Москва г, Щербинка г, Барышевская ул, 61
13 соток / 440 м2
Оставить заявку
Дом 18,0 млн.p
Дом 18,0  млн.p
Москва г, Михайлово-Ярцевское п, Шишкин Лес п
15 соток / 231 м2
Оставить заявку
Участок 8,0 млн.p
Участок 8,0  млн.p
Москва г, Марушкинское п, Крекшино п, Крекшино ВВЦ снт
6 соток
Оставить заявку
Участок 20,0 млн.p
Участок 20,0  млн.p
Москва г, Сущёвский Вал ул, вл56
28.64 соток
Оставить заявку
Участок 7,2 млн.p
Участок 7,2  млн.p
Москва г, Краснопахорское п, Подосинки снт
7 соток
Оставить заявку