Переформатирование загородных проектов: на какой переправе менять коней?
Эксперты Аналитического центра и Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость провели исследование такой тенденции рынка, как переформатирование проектов.
После кризиса 2009 года на рынке недвижимости произошли значительные изменения, основной причиной которых стало перераспределение спроса. Состоятельные граждане, до сих пор легко расстававшиеся с серьезными средствами на покупку объектов бизнес- и премиум- класса, стали аккуратнее относиться к расходам. Загородное жилье больше не являлось показателем привилегированного социального статуса. Именно поэтому многие застройщики задумались о том, чтобы переориентировать свои продукты на более благодарную и стабильную аудиторию, а именно – на людей со средними доходами.
Главным движущим механизмом покупки у части покупателей загородных объектов экономкласса является насущная необходимость увеличить площадь своего основного жилья за счет переезда за город, и некоторые застройщики шагнули навстречу этой аудитории.
Так, некоторое время назад эксперты офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость занимались реализацией проекта, где изначально продавались участки без подряда. Поскольку динамика продаж оставляла желать лучшего, застройщики совместно с маркетологами ИНКОМ-Недвижимость разработали новую концепцию, которая подразумевала переформатирование проекта под таунхаусы. Аудитория покупателей поменялась практически мгновенно, как и темпы продаж.
Как рассказал руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов, как только в переименованном поселке на рынке появились таунхаусы по цене однокомнатных квартир, подавляющим большинством покупателей стали семьи москвичей, которые для их покупки реализовывали городские квартиры на вторичном рынке. Причем продажи поражали своей динамикой». Аналогичные примеры встречаются по Киевскому шоссе: в одном из проектов изначально в новой очереди были запланированы участки без подряда, а в настоящее время поселок активно застраивается таунхаусами.
Еще одной заметной тенденцией после 2009 года стал резкий рост спроса на участки без подряда. Привыкнув к высоким ценам на землю Подмосковья и обнаружив, что теперь она стала доступнее, покупатели с довольно ограниченными средствами, прежде и не мечтавшие о загородном жилье, поняли, что теперь можно воплотить в реальность мечту о даче. Многие проекты были переформатированы под этот спрос, и, наряду с участками без подряда в качественных проектах с проведенными коммуникациями, рынок наводнила масса сомнительных предложений, которые, тем не менее, интенсивно расходились. По оценкам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за период с 2008-2009 гг. по настоящее время из проектов с участками с подрядом в проекты с участками без подряда было переформатировано порядка 60-70% организованных коттеджных поселков, что являлось основной тенденцией до 2014 года.
Впоследствии большинство счастливых обладателей участков без подряда столкнулось с неожиданными и негативными открытиями. Во-первых, самостоятельное строительство зачастую было намного дороже, чем подряд от застройщика. Во-вторых, во многих поселках уже на протяжении многих лет не заканчивается стройка, поскольку одни участки были куплены инвесторами, а другие - покупателями, которые так и не нашли средства на строительство. В-третьих, во многих проектах обещанные коммуникации не были проведены. В результате покупатели стали разборчивее, требовательнее к качеству продуктов, и, вследствие того, что конкуренция между застройщиками в сегменте эконом- и комфорт-класса продолжается, здесь отмечается новый виток переформатирования.
Пока тенденция только намечается, но примеры, когда проекты с участками без подряда переформатируются в проекты, где предлагаются участки с подрядом, уже есть, например, по Калужскому и Симферопольскому шоссе. Обозначившийся тренд может свидетельствовать о новом этапе развития рынка, когда застройщик приходит к пониманию, что для реализации продукта в него придется вложить максимум ресурсов. Примеров переформатирования проектов становится все больше, в чем прослеживается стремление застройщика максимально угадать вкусы и возможности покупателей, которые, несомненно, выигрывают вследствие борьбы за их интересы. И это основная примета сегодняшнего рынка, который пять лет назад перешел «от продавца к покупателю».
