Раздача налогов: кому на «землю», кому на «воздух»

16.09.2014

Эксперты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели возможные последствия реализации Проекта федерального Закона о внесении изменений в пункт 17.1 статьи 217 и в подпункт первый пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса РФ.

Несмотря на то, что в настоящее время проект указанного закона отправлен на доработку, эксперты решили провести анализ, каким образом последствия нововведений могут отразиться на участниках загородного рынка, если он будет принят. Как рассказал руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук, центральная идея этого законопроекта преследует вполне благородную цель: оградить от налогов обычных граждан, имеющих в собственности единственное жилье, и усилить налоговое бремя для предпринимателей, чьим бизнесом являются сделки с недвижимостью, с целью восполнить дефицит бюджета. В этом смысле большая часть населения РФ действительно не пострадает, поскольку единственное жилье не будет облагаться налогами в случае его продажи, независимо от срока, в течение которого оно находилось в собственности. Для сравнения – в настоящее время налогом на доходы от продажи недвижимости облагается только та, что находится в собственности менее трех лет.

Еще недавно для подавляющего большинства покупателей загородного рынка необходимость платить налог с доходов от продажи второго жилья стала бы катастрофой. Но сейчас ситуация меняется – загородные форматы все чаще рассматриваются не как роскошь, а в качестве основного жилья. Рынок в лице застройщика охотно откликается на этот запрос - появляется все больше проектов, соответствующих характеристикам развитых городских микрорайонов: таунхаусы строятся поблизости от инфраструктурных центров, просчитывается транспортная доступность, а ценовая политика позволяет без потерь менять московское жилье на загородное. По словам Алексея Сенчука, в меньшей степени изменения в налоговом кодексе коснутся тех граждан, которые собираются продать городскую квартиру и переехать в Подмосковье на постоянное место жительства. Как заявил эксперт, если законопроект будет принят, выиграют и наследники, неожиданно получившие в собственность второе жилье. При его реализации они будут освобождаться от налогов.

Самая неприятная перспектива в свете пересмотра системы налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, – это изменение принципа определения налогооблагаемой базы. «Налог с вмененного дохода» - это мера, которую предлагается ввести с целью предотвращения занижения налоговой базы (иными словами, цены объекта продажи). Сейчас при реализации квартиры или дома продавец платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) - процент от дохода, который приносит ему сделка. По предлагаемой системе расчета налога за основу берется кадастровая стоимость продаваемого объекта, умноженная на коэффициент 0,7 (или на установленный субъектом РФ, его не превышающий). Такой подход может существенно сказаться на рентабельности сделок с недвижимостью. В настоящее время сумма налога рассчитывается исходя из стоимости объекта, указанной в договоре, с учетом имущественных налоговых вычетов, которые теперь могут упразднить. Кроме того, кадастровая стоимость объекта не является продуктом такого саморегулирующегося механизма, как рынок, а определяется Росреестром, в основном, методом массовой оценки. Иначе говоря, в каждой области кадастровая оценка проходила или проходит по своим правилам, но фактически такая оценочная стоимость зачастую в несколько раз превышает рыночную. Отсюда проблема – если налог со сделки будет высчитываться по кадастровой стоимости, будет ли сделка так же выгодна продавцу, как прежде?

Несправедливым выглядит решение о налогообложении второго жилья для тех, кто какое-то время назад построил дачу и решил ее реализовать – ведь в строительство дома были вложены личные средства и затраченные трудовые ресурсы собственника, и если объект будет переоценен, интересы продавца пострадают. При этом, больше всего от грядущих изменений теряют инвесторы и рантье. Если до сих пор предпринимателей спасал от налогов пункт, предусматривающий налог лишь в том случае, если объект находился в собственности менее трех лет, то теперь он может стать обязательным, поскольку недвижимость, приобретенная в бизнес-целях, явно не является единственным жильем. Тут есть некоторое послабление для собственников объектов, площадь которых не превышает 50 кв. м. Для них будут предусмотрены льготы, устанавливаемые субъектом РФ, по месту нахождения объекта. Но налог придется платить в любом случае.

С учетом того, что в России финансовые механизмы несовершенны, недвижимость остается самым простым и привлекательным инвестиционным инструментом, инвесторы и рантье едва ли уйдут с рынка, если изменения в Налоговый кодекс будут все-таки приняты. Другой вопрос, что, вероятнее всего, они пересмотрят свои стратегии и найдут способ нивелировать финансовые потери, закладывая в стоимость продуктов будущие расходы. Как отразится этот процесс на рынке недвижимости в целом и на ценах в частности - покажет время.  


Материалы по теме


Вернуться к спискуРядом со станцией метро «Марьино» будет построен ТПУПравильный ремонт увеличивает стоимость квартиры до 20%
Спецпредложения
1-комн. квартира 2,7 млн.p
1-комн. квартира 2,7  млн.p
Московская обл, Дмитровский го, Костино с
42.4 / 27 / 8 м2 3 этаж из 3
Оставить заявку
3-комн. квартира 5,0 млн.p
3-комн. квартира 5,0  млн.p
Московская обл, Воскресенск г, Белоозерский пгт, 50 лет Октября ул, 16
56.7 / 41 / 6 м2 4 этаж из 9
Оставить заявку
2-комн. квартира 6,8 млн.p
2-комн. квартира 6,8  млн.p
Московская обл, Чехов г, Комсомольская ул
53 м2 3 этаж из 10
Оставить заявку
2-комн. квартира 7,5 млн.p
2-комн. квартира 7,5  млн.p
Московская обл, Королев г, Мичурина ул, 27к6
50.4 / 31.7 / 8 м2 8 этаж из 10
Оставить заявку
3-комн. квартира 6,4 млн.p
3-комн. квартира 6,4  млн.p
Московская обл, Пушкино г, Красноармейск г, Дачная ул, 9
58.3 / 35 / 6 м2 3 этаж из 5
Оставить заявку
1-комн. квартира 2,3 млн.p
1-комн. квартира 2,3  млн.p
Московская обл, Дмитровский го, Ольявидово д, Центральная ул, 4
28.7 / 15 / 6 м2 4 этаж из 5
Оставить заявку
Дом 5,9 млн.p
Дом 5,9  млн.p
Московская обл, Щелково г, Навигатор тер. СНТ
6 соток / 114.5 м2
Оставить заявку
Дом 5,4 млн.p
Дом 5,4  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Берсеневка д
5 соток / 80 м2
Оставить заявку
Участок 260 000 p
Участок 260 000 p
Московская обл, Видное г, 26-й километр Каширское шоссе тер. ул
26 соток
Оставить заявку
1-комн. квартира 9,9 млн.p
1-комн. квартира 9,9  млн.p
Москва г, Недорубова ул, 28
40.1 / 18 / 12 м2 7 этаж из 23
Оставить заявку
3-комн. квартира 16,7 млн.p
3-комн. квартира 16,7  млн.p
Москва г, Филёвская Малая ул, 4к1
53.6 / 41 / 5.6 м2 2 этаж из 5
Оставить заявку
Дом 33,0 млн.p
Дом 33,0  млн.p
Москва г, Щаповское п, Шаганино д
12 соток / 207 м2
Оставить заявку
Дом 20,8 млн.p
Дом 20,8  млн.p
Москва г, Марушкинское п, 177 кв-л, 201
8 соток / 170 м2
Оставить заявку
Участок 112,9 млн.p
Участок 112,9  млн.p
Москва г, Филимонковское п, Валуево п
70.96 соток
Оставить заявку