Застройщики стали предлагать отделку в шесть раз чаще

26 февраля прошел круглый стол «Как повысить капитализацию объекта и ускорить продажи. Цена ошибки при реализации квартир с отделкой», организатором которого выступила федеральная премия в области жилой городской недвижимости Urban Awards в партнерстве с мировым лидером по производству сантехнических изделий Villeroy & Boch. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсудили темпы роста данного сегмента, уровень спроса, а также подводные камни, подстерегающие застройщиков при реализации квартир, готовых к проживанию. 

По словам Марии Герасимовой, стоимость отделки на первичном столичном рынке в массовом сегменте варьируется от 10 до 20 с лишним тыс. руб. за 1 кв. м. при средней площади квартиры около 56 кв. м. В таких случаях стандартный ремонт квартиры обходится в 800-900 тыс. руб. Если же говорить о бизнес-классе, то нижняя граница не сильно отличается от комфорт-класса. Она начинается от 20-25 тыс. руб. за кв. м. и в среднем доходит до 40 тыс. руб. за 1 «квадрат». В премиум-сегменте показатель находится на уровне 60-80 тыс. руб., в элитном классе - 100-150 тыс. руб. за кв. м. 

Как отметил директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, компания старается предложить своим покупателям максимально законченный продукт. Вместе с тем, меблированные квартиры, которые застройщик начал выводить одним из первых на столичный рынок, оказались довольно сложным форматом. В первую очередь, трудно взаимодействовать с поставщиками. Если покупатель приобретает квартиру на этапе строительства, то реальный заказ поставщик получает через 1,5-2 года. Не каждая компания готова резервировать на такие сроки определенные модели мебели, либо специально хранить их для объектов застройщика. Тем не менее, специалисты ФСК «Лидер» работают в этом направлении и уже перебрали достаточно большое количество поставщиков. Можно сказать, что их «костяк» уже сложился. Меньше всего проблем наблюдается с кухнями, что же касается мебели для спален и прочих комнат, то здесь ситуация несколько сложнее. «Думаю, мы немножко поменяем сам формат этого предложения. Однако в ближайший год мы точно будем продолжать этим заниматься», – рассказал эксперт. 

 
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский рассказал, что покупатели становятся все более грамотными и приходят принимать квартиры у застройщиков с экспертами. По его словам, в дальнейшем эта тенденция будет только нарастать. Тем не менее, количество предложений с отделкой будет увеличиваться. В первых очередях комфорт-класса жилого комплекса «Кварталы 21/19», которые уже сданы в эксплуатацию, цена отделки составляла около 15 тыс. руб. за 1 кв. м. В следующих очередях бизнес-класса стоимость отделки составила уже около 50 тыс. руб. за 1 кв. м. «Ранее мы предполагали, что доля спроса на квартиры с отделкой должна составить около 25%, однако сейчас видим, что она доходит до 30%. Мы уже задумываемся о том, чтобы в следующих очередях увеличить долю квартир с отделкой до 40%», - рассказал эксперт. 

В свою очередь, директор по продажам и бизнес-администрированию «Группы ПСН» Софья Лебедева рассказала о трудностях, подстерегающих застройщиков на пути реализации квартир с отделкой. По закону застройщики обязаны устранять выявленные покупателями или экспертами недостатки в квартирах за 45 дней, однако в случае, если жилой комплекс является масштабным проектом, включающим лоты с отделкой, исправление дефектов в сжатые сроки может оказаться весьма сложной задачей. Эксперт подчеркивает, что кроме себестоимости строительных материалов при сдаче квартир с отделкой застройщики тратят еще значительные трудовые ресурсы. Кроме того, проблемой является изменение оговоренной в договоре площади квартиры. Дело в том, что кадастровые обмеры жилплощади делаются на этапе, когда она еще не отделана, а ремонт происходит только после этого, в результате чего дольщику передается уже отремонтированная квартира, площадь которой за счет проведенного ремонта, хоть и не значительно, но уменьшается. 

Коммерческий директор московских проектов «Кортрос» Дмитрий Железнов рассказал, что на сегодняшний день компания предусматривает в своих проектах порядка 20-25% площадей с отделкой. Застройщик выделяет отдельные секции, которые полностью продает в формате «под ключ». «Вместе с тем, рамках нашего нового проекта ILOVE мы решили попробовать еще один формат реализации. Там мы делаем секции с квартирами, полностью готовыми для проживания, и секции в формате white box. Уже начаты продажи квартир без отделки. И ориентировочно в апреле-мае выведем на реализацию продукт с отделкой. Несмотря на то, что квартиры без отделки продаются прекрасно, мы считаем, что движемся в правильном направлении с точки зрения расширения ассортимента и увеличения объема продаж. Так что во всех наших новых проектах мы планируем предусматривать такой же объем квартир, полностью готовых к проживанию», – рассказал эксперт.

Директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева отметила, что девелопер выбирает на отделочные работы двух-трех профессиональных подрядчиков, при этом проводится тройная система контроля за качеством их проведения. Поэтому у покупателей значительно меньше рисков при покупке квартир с отделкой, чем при проведении ремонта самостоятельно. Большой плюс проектов с отделкой – четкий контроль соблюдения технологий при ремонте квартир. «Было много случаев, когда покупатели, при проведении ремонта, нарушали технологии строительства. И контролировать это очень сложно. Поэтому нам проще самостоятельно сделать отделку и передать квартиры нашим клиентам», – отмечает эксперт.

Заместитель генерального директора компании KASKAD Service Юрий Рожин рассказал о специфике отделки в загородных проектах, таких, как, например, таунхаусы, реализуемые компанией. Если в эконом-сегменте в многоквартирных домах стоимость отделки достигает 10-20 тыс. руб. за 1 кв. м, то «эконом» в индивидуальном жилье будет стоить примерно 25-40 тыс. руб. за 1 кв. м. И большинство людей, покупающих такое жилье, даже не предполагает о том, что стоимость отделочных работ здесь будет на порядок выше, чем в квартирном сегменте. Дело в том, что типовая отделка на рынке индивидуального жилья на площади 150-200 кв. м просто невозможна, потому, что здесь нет одинаковых людей, нет одинаковых задумок. Каждый покупатель хочет увидеть что-то свое. Кто-то хочет SPA-зону на третьем этаже, кто-то хочет фитнес-центр, кто-то – кинозал, библиотеку, и т. д. В связи с отсутствием типового продукта застройщик просто не может дать хорошую стоимость отделки. И когда клиент после покупки дома, таунхауса или дуплекса узнает, что отделка здесь обойдется на 40-80% дороже, чем в квартире, он начинает прорабатывать различные альтернативные варианты ремонта. А порядка 50-55% отделочного рынка представлено теневым сектором. В результате страдает сам клиент, поскольку это некачественные работы, отсутствие гарантий и дисциплины, хаос на площадках.

 
Руководитель проектного отдела Россия, Белоруссия и Центральная Азия Villeroy & Boch Илья Отопков, как представитель транснациональной компании, рассказал, что в западных странах почти все жилье сдается застройщиками «под ключ». «У нас есть история, когда производитель каркасных домов покупает сантехнику на нашем производстве в Германии, после чего везет ее в Польшу, где собирается и монтируется каркасный дом, который, затем, отправляется обратно в Германию», – рассказал эксперт. 

Очевидно, что жилье с отделкой является мировым трендом, и Россия, несмотря на возросшую долю такого предложения, еще имеет очень значительный потенциал для роста этого сегмента. По всей видимости, несмотря на все сложности, популярность готовых квартир от застройщиков продолжит набирать обороты.